Chủ trì họp Ban chỉ đạo Trung ương về thị trường bất động sản sáng 26/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính đánh giá nhu cầu nhà ở của nhóm lao động thu nhập trung bình (trên 20 triệu đồng một tháng) ngày càng tăng. Và cần có chính sách nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình - tức những người kiếm trên 20 triệu đồng mỗi tháng.
Thực tế cay đắng là phân khúc nhà thương mại vừa túi tiền tầm 2-3 tỷ đồng cho một căn hai phòng ngủ gần như đã "tuyệt chủng" khỏi thị trường sơ cấp, trong khi nguồn cung mới đổ ra năm qua chủ yếu toàn là hàng cao cấp, thậm chí có những căn hộ giá ngang ngửa một gia tài mà người làm công ăn lương có nằm mơ cũng không thấy tới.
Số liệu từ VARS chỉ ra một nghịch lý: nguồn cung sản phẩm mới tăng vọt 88% so với năm 2024 nhưng chung cư trên 100 triệu/m2 lại chiếm tới 1/4 tổng số đó. Tại sao giá nhà lại "ngáo" đến mức tăng 23-40% chỉ trong vòng một năm? Câu trả lời nằm ở sự lệch pha cung cầu trầm trọng và cái quyền được tiếp cận nhà ở công bằng đang dần trở nên xa xỉ.
Nhà nước đang cố gắng giải bài toán này bằng nhiều hướng. Nhà ở xã hội đã được thúc đẩy mạnh, hơn 100.000 căn đã hoàn thành và mục tiêu là 1 triệu căn trước 2028. Nhưng nhà ở xã hội thực ra chỉ giải quyết được một phần rất nhỏ, vì không phải ai cũng đủ điều kiện. Người lương 20–30 triệu thường không thuộc diện ưu tiên, nhưng cũng không thể mua nổi nhà thương mại. Họ giống như người đứng giữa hai con thuyền mà không bước hẳn lên được chiếc nào.
Ý tưởng phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền kèm tín dụng ưu đãi nếu làm được mới thực sự là chìa khóa. Nếu có những dự án 2–3 tỷ nằm dọc các tuyến giao thông công cộng thì câu chuyện sẽ khác hẳn. Khi đi lại thuận tiện, người ta có thể ở xa trung tâm hơn mà vẫn sống được. Mô hình đô thị theo giao thông công cộng thực chất không chỉ là quy hoạch, mà còn là cách kéo giá nhà xuống mức hợp lý hơn. Nhà gần tàu điện ở ngoại ô có thể rẻ hơn một nửa nhà trong nội đô, nhưng thời gian đi làm không chênh lệch quá nhiều.
Nhưng câu hỏi lớn là ai sẽ làm nhà giá vừa túi tiền khi lợi nhuận của phân khúc cao cấp hấp dẫn hơn nhiều? Nếu không có chính sách đất đai rõ ràng, thủ tục nhanh và nguồn vốn rẻ thì doanh nghiệp khó có động lực. Thị trường tự do luôn chạy về phía lợi nhuận cao nhất, còn phân khúc bình dân thường chỉ tồn tại khi có bàn tay điều tiết.
Câu chuyện nhà ở của người thu nhập trung bình vì thế không chỉ là chuyện giá nhà cao, mà là bài toán cấu trúc của cả thị trường. Nếu nguồn cung tiếp tục lệch về cao cấp thì vài năm nữa, người lương 20–30 triệu có thể phải chấp nhận một thực tế: hoặc ở rất xa, hoặc ở thuê dài hạn.
Cũng có thể cần thay đổi cả cách nghĩ. Không phải cứ mua nhà sớm mới là thành công. Với mặt bằng giá hiện tại, nhiều người chọn thuê nhà 5–10 năm để tích lũy thêm rồi mới mua có khi lại là chiến lược khôn ngoan hơn. Quan trọng là giữ được khả năng tài chính, chờ lúc thị trường xuất hiện đúng sản phẩm mình cần.
Có một điều chắc chắn: nếu chính sách nhà ở cho người thu nhập trung bình thực sự được triển khai nghiêm túc, thì đây sẽ là thay đổi lớn nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm tới. Vì lần đầu tiên, nhóm người đông nhất mới thực sự được nhắc đến.