Đây là bảng so sánh giá nhà so với thu nhập trung bình mà em Chat GPT tính giúp, em í tính hơi khiêm tốn là giá căn 70m tầm 5,5 tỉ, nhưng hiện tại các bác đẩy căn 70m lên cao hơn rồi, "bố có nhà bố thích đăng bán bao nhiêu thì đăng" giá bán nhà đúng là đang "ba chìm bảy nổi" "rắn nát tuỳ tay kẻ nặn".

👉 Khi nhu cầu ở thật chỉ chiếm 30%

Theo một số báo cáo gần đây đang rầm rộ khác các mặt báo, hiện có tới 70% giao dịch trên thị trường đến từ giới đầu tư, còn người mua để ở thật chỉ chiếm 30%. Điều này lý giải vì sao giá nhà tăng đều như biểu đồ cổ phiếu của một công ty “niềm tin”, chứ không đi theo quy luật cung – cầu thông thường.

Người mua đầu tư thì kỳ vọng “lướt sóng”, người bán thì “neo giá”, người môi giới thì “ôm booking”. Kết quả là cả thị trường bỗng hóa thành một bàn cờ mà ai cũng tin mình sắp thắng, cho đến khi… ngân hàng khát vốn.

Khi ngân hàng bắt đầu cộng lãi suất, nhà đầu tư bắt đầu toát mồ hôi

Những tháng gần đây, một số ngân hàng đã âm thầm cộng thêm 1% lãi suất huy động để hút tiền gửi. Đó là tín hiệu thanh khoản bắt đầu “căng”. Mà bạn biết rồi đấy, thanh khoản ngân hàng mà căng thì thị trường bất động sản cũng “nghẹt thở” theo.

Khi dòng tiền rút khỏi ngân hàng, các nhà đầu tư dùng vốn vay sẽ phải cân nhắc: giữ nhà cho đẹp danh mục hay bán nhanh để trả nợ? Và nếu nhiều người cùng chọn “bán nhanh”, thì thị trường dễ rơi vào cảnh “rắn nát tùy tay kẻ nặn”, giá nhà sẽ thôi không còn được quyết định bằng mơ ước, mà bằng áp lực nợ.

So với khu vực: thu nhập thấp, giá nhà cao: bí ẩn mang tên “niềm tin thị trường”

Đặt Hà Nội và TP.HCM bên cạnh các thành phố khác trong khu vực, chúng ta có một bức tranh khá thú vị. Ở Bangkok, giá nhà chỉ gấp ~15 lần thu nhập trung bình, ở Seoul khoảng 14–16 lần, Singapore 8–10 lần, còn Tokyo — nơi người ta vẫn nghĩ là “đắt đỏ nhất thế giới”  thì chỉ 5–6 lần.

Giải thích đơn giản: ở những nơi khác, nhà là nơi để ở. Còn ở ta, nhà là nơi để đầu cơ, khoe vốn, và giữ chỗ trong xã hội.

“Bố có nhà, bố thích đăng bao nhiêu thì đăng”

Câu nói nghe vui nhưng phản ánh đúng thực tế: giá nhà Việt Nam hiện không còn dựa trên giá trị thực, mà phụ thuộc vào “tay người nặn”. Có người mua căn hộ 5,5 tỷ, rồi hô 6 tỷ “cho sang mồm”. Người khác lại kệch giá 7 tỷ “cho bằng bạn bằng bè”.

Kết quả là bảng giá nhà Hà Nội trông như một menu buffet: “ba chìm bảy nổi”, cùng một căn hộ 70 m² có thể chênh nhau cả tỷ đồng chỉ vì mỗi chủ có… triết lý sống khác nhau.

Khi bong bóng không còn là giả thuyết

Theo tiêu chuẩn của OECD và Ngân hàng Thế giới (WB), khi giá nhà vượt quá 12 lần thu nhập trung bình, thị trường đã được xếp vào diện “rủi ro cao”, hay nói dân dã là “bóng bóng tiềm năng”. Hà Nội và TP.HCM thì đang ở mức 22–25 lần, nghĩa là không chỉ “tiềm năng”, mà có thể đã “bơm căng”.

Tất nhiên, không ai biết quả bóng sẽ xì hơi khi nào, chỉ biết rằng mỗi lần ngân hàng tăng lãi suất, hay siết room tín dụng, thị trường lại vang lên tiếng rít “xì xì” rất khẽ.

Giá nhà Hà Nội đang ở mức mà nhiều người gọi là “phi lý nhưng hợp thời”. Ai cũng biết là cao, nhưng vẫn có người mua, vì sợ sau này còn cao hơn. Thị trường vận hành trên niềm tin- niềm tin rằng “nhà đất không bao giờ giảm giá”.

Chỉ có điều, niềm tin dù lớn đến đâu cũng cần… tiền để nuôi. Và nếu dòng tiền rút đi, “niềm tin” ấy có thể bốc hơi nhanh hơn cả tốc độ lướt sóng của những nhà đầu tư từng tin rằng họ đang cưỡi trên con sóng bất động sản.