Đây là những khách hàng đã mua đất mà Công ty cổ phần phát triển Hà Nam (chủ đầu tư) đã bán từ năm 2018 và gọi đó là “Dự án Khu Nhà ở Khu Công nghiệp Đồng Văn” (theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Dự án có tên thương mại là “TNR Star Đồng Văn” (biển dự án). Trên một số văn bản pháp lý có hiệu lực pháp luật, dự án này có tên là “Dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở phục vụ Khu công nghiệp Đồng Văn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam” (văn bản về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 do Bộ Xây dựng ban hành cuối tháng 11/2019). Cho đến thời điểm hiện nay, tên gọi chính thức của dự án và bản chất pháp lý kéo theo của các sản phẩm bất động sản ở đây vẫn là vấn đề chưa được làm rõ. Tuy vậy, tại đây, tạm gọi chung đối tượng được bàn tới là Dự án/Dự án TNR Star Đồng Văn/Dự án nhà ở KCN Đồng Văn. Dự án do Công ty TNR Holdings – Thành viên Tập đoàn TNG là đơn vị triển khai dự án.

Thương vụ chuyển nhượng nhiều khiếu kiện

Công ty cổ phần phát triển Hà Nam (Công ty Hà Nam) có địa chỉ tại lô D, KCN Đồng Văn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu ngày 12/8/2004. Công ty Hà Nam có cổ đông sáng lập là: Công ty Cổ phần ATA (địa chỉ: Hà Nội), bà Nguyễn Thị Thương (Hà Nội) và ông Hoàng Hải Đường. Công ty Hà Nam là chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở KCN Đồng Văn II (cũng là Chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp Đồng Văn II dự án và bãi khai thác cát Sông Hồng).

Dự án khu nhà ở KCN Đồng Văn được UBND tỉnh Hà Nam phê duyệt quy hoạch theo Quyết định số 895/QĐ-UB ngày 1/7/2004 với diện tích đất khoảng 56,82ha. Sau đó, UBND tỉnh Hà Nam có Quyết định 242/QĐ-UBND phê duyệt, quyết định số 117/QĐ-UBND điều chỉnh Dự án với diện tích 207,437m2. Ngày 6/12/2005 UBND tỉnh Hà Nam cấp giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư số 1816 cho Công ty Hà Nam.

Khu nhà ở Phục vụ KCN Đồng Văn được Tập đoàn TNG (bên B) “về tay” Tập đoàn TNG theo hợp đồng chuyển nhượng cổ phần số 01/2007/HĐCNCP ngày 21/4/2007.

Theo hợp đồng chuyển nhượng này, Bên B gồm Tập đoàn TNG và ông Trần Anh Tuấn (đồng thời cũng là Tổng Giám đốc của TNG) nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của các cổ đông sáng lập của Công ty Hà Nam (Bên A). Quyền và nghĩa vụ 2 bên được xác định rất rõ ràng trong hợp đồng. Trong các điều khoản của hợp đồng chuyển nhượng này, đáng chú ý hơn cả là điều khoản số 7.1 nêu rõ: Bên B tiếp quản các quyền và nghĩa vụ của Công ty Hà Nam bao gồm nhưng không giới hạn việc nhận bàn giao dự án, các hợp đồng và các công việc mà bên A đang thực hiện; chấp nhận toàn bộ hiện trạng thực tế của dự án mà Công ty Hà Nam đã đầu tư.

Tuy nhiên, sau khi được các cổ đông mới nắm giữ, Công ty Hà Nam đã có một số đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân huyện Duy Tiên, Hà Nam “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô hiệu” của một số tập thể cá nhân đã góp vào Công ty Hà Nam tại thời điểm Tập đoàn TNG chưa nhận chuyển nhượng cổ phần của các cổ đông sáng lập.

Đơn cử: Ngày 21/9/2012 Tòa án nhân dân huyện Duy Tiên Hà Nam có bản án sơ thẩm số 01/2012/KDTM-ST tuyên: Hợp đồng góp vốn số 29/HĐGV với ông Phạm Hồng Sáu tại xã Châu Lý, Lý Nhân, Hà Nam với Công ty Hà Nam ngày 20/3/2007 vô hiệu.

Tiếp đó, ngày 21/1/2013 Hội đồng phúc thẩm Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam cũng có phán quyết đồng ý với bản án sơ thẩm của Tòa án huyện Duy Tiên – Hà Nam.

Những tưởng việc kiện cáo dừng tại đó, nhưng ngày 25/4/2015 Công ty Hà Nam tiếp tục có đơn khởi kiện ông Phạm Văn Giang tại xã Chân Lý, Lý Nhân, Hà Nam với bản góp vốn số 25/HĐGV giữa Công ty Hà Nam (khi chưa chuyển nhượng cho Tập đoàn TNG) với Phạm Văn Giang.

Tại bản án sơ thẩm số 02/KDTM-ST của Tòa án huyện Duy Tiên ngày 29/9/2015 đã tuyên Vô hiệu bản góp vốn số 25/HĐGV nêu trên.

Tuy nhiên, tại bản án số 01/2016/ĐKTM-PT ngày 29/2/2016 và ngày 4 và 8/3/2016 Hội đồng phúc thẩm Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam cũng có phán quyết bản góp vốn số 25/HĐGV có hiệu lực và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung trong bản góp vốn.

Việc kiện cáo chỉ liên quan đến nội dung góp vốn giữa các nhà đầu tư với chủ đầu tư giai đoạn trước chuyển nhượng cổ phần, tuy nhiên, năm 2018 bất ngờ, ông Phạm Văn Ảnh địa diện cho các cổ đông của Công ty CP ATA có đơn tố giác tội phạm với ông Trương Minh Hiển, Phó chủ tịch tỉnh Hà Nam người có ra quyết định số 1753/QĐ-UBND ngày 1/10/2018 về Dự án.

Theo nôi dung tố cáo, ông Ảnh cho rằng ông Trương Minh Hiển, Phó chủ tịch tỉnh Hà Nam ban hành quyết định nêu trên là trái pháp luật, vi phạm pháp luật về hình sự, lạm quyền trong thi hành công vụ, xâm phạm, gây thiệt hại về tài sản của các cổ đông… nhưng vì nhiều lý do khác nhau, các cơ quan tố tụng tỉnh Hà Nam đã đình chỉ điều tra vụ án theo đơn tố cáo của ông Ảnh.

Thực hư khẩu ngữ “Tập đoàn TNR – Dự án Đồng Văn - lừa đảo dân cư”?

Trở lại việc hàng trăm ngươi dân đứng tại trụ sở Tập đoàn TNG hô vang khâu hiệu “Tập đoàn TNR – Dự án Đồng Văn - lừa đảo dân cư” trong tiết trời Hà Nội nóng hơn 40 độ khiến không ít người phải ái ngại.

Theo tìm hiểu, dự án TNR Star Đồng Văn có diện tích 46 ha bao gồm 66 lô biệt thự và 1570 lô liền kề có giá bán từ 7 - 12 triệu/m2 (Tổng giá trị từ 500 triệu - 2 tỷ đồng/lô). Theo một người dân tham gia căng băng rôn tại trụ sở TNR cho biết “Tổng số khách hàng đã “vướng” tại dự án này khoảng 1600 khách hàng, nếu tính trung bình mối khách hàng là 1 tỷ đồng, thì TNG đang chiếm dụng gần 2 nghìn tỷ đồng.

Về chiếm dụng vốn hay không thì có lẽ chỉ chủ đầu tư mới biết, tuy nhiên nếu nói Tập đoàn TNG lừa đảo có vẻ “oan” cho Tập đoàn này, bởi lẽ: Theo ghi nhận của PV, trong năm 2017 và những tháng đầu năm 2018 Công ty Hà Nam đã có các hoạt động đặt cọc, giữ chỗ với nhiều khách hàng. Tuy nhiên, theo Báo cáo số 28/BC-BQL ngày 16/11/2017 của Ban QLPT Khu đô thị mới thì Dự án vẫn chưa đủ điều kiện kinh doanh sản phẩm dự án mặc dù mới ở dạng đặt chỗ trên sàn giao dịch. Hay văn bản số 10/BQL-KTHT ngày 22/1/2018 của Ban QLPT Khu đô thị mới gửi UBND tỉnh Hà Nam và Sở Xây dựng cũng khẳng định: Dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Như vậy, có chăng Tập đoàn TNG/TNR chỉ là “lách luật” để huy động vốn, chứ chưa đến mức là TNG /TNR "lừa đảo”, "chiếm dụng vốn" như nhiều khách hàng đang hô.

Mặt khác, theo một hợp đồng mà PV ghi nhận được, tại điều 3 về Tiến độ, Phương thức thanh toán thì bên Mua nhà phải thanh toán làm 3 lần, Lần 1 là 80% giá trị hợp đồng chuyển nhượng trong 10 ngày làm việc sau khi ký. Lần 2 là 15% tổng giá trị hợp đồng chuyển dự kiến là sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp động. Lần 3 là 5% tổng giá trị hợp đồng vào ngày theo thông báo của Chủ đầu tư về việc bàn giao GCNQSDĐ.

Đáng lưu ý, nếu căn cứ theo câu chữ trong hợp đồng thì, đây chỉ là tiến độ đóng tiền mà Chủ đầu tư yêu cầu khách hàng thực hiện chứ không có tiến độ thực hiện dự án mà Chủ đầu tư phải đáp ứng đối với các khách hàng.

Điều khoản có tính then chốt, như một "thòng lọng" chính là thời điểm hoàn thành hợp đồng lại không được xác định về mặt thời gian. Đó là lần đóng tiền cuối 5%. Lần đóng tiền này, Chủ đầu tư ghi rất rõ vào ngày theo thông báo của Chủ đầu tư về việc bàn giao GCNQSDĐ. Như vậy, Chủ đầu tư không hề ấn định ngày cụ thể bàn giao GCNQSDĐ và đóng 5% còn lại, có nghĩa là hợp đồng chưa hề kết thúc. Và thời gian đó là theo ý của Chủ đầu tư, có thể là 1 tháng, 6 tháng hoặc 24 tháng, tùy theo tình hình thực tế dự án.

Như vậy, khách hàng hô rằng “TNG lừa đảo” liệu có “oan” cho Tập đoàn TNG hay không? Phải chăng, vì quá quan tâm tới các điều khoản về bàn giao đất và bàn giao GCNQSDĐ (chiếm phần lớn nội dung hợp đồng) mà các “thượng đế” “hăng say” đóng tiền, quên mất rằng việc làm xong hạ tầng không đồng nghĩa với việc có sổ đỏ thửa đất để có thể cầm cố, thế chấp để bù đắp vào nguồn vốn đã đổ vào đây?

Nên chăng, các khách hàng hãy là “Nhà đầu tư thông thái” đọc thật kỹ hợp đồng, tìm hiểu kỹ về uy tín Chủ đầu tư trước khi ký vào các hợp đồng. Đừng để giống như khách hàng của Tập đoàn TNG tại Khu nhà ở Phục vụ KCN Đồng Văn lại phải truy hô “Tập đoàn TNR – Dự án Đồng Văn - lừa đảo dân cư”.

Phúc Huy/ SHTT