Đầu tư BĐS, chớ có thấy cây mà quên rừng! (Ảnh minh họa)

Trong khuôn khổ bài viết, tôi chỉ mạn bàn vài điều đối với những trường hợp “cảm”, “say nắng”, “ say thính” khi mua, đầu tư chung cư SolForest tại dự án Ecopark; D’ Palais Louis của Tân Hoàng Minh tại số 6 Nguyễn Văn Huyên, Hà Nội; Masteri Waterfront Oceanpark tại dự án Vinhome Ocean Park  Long Biên; Dự án Imperia Smart City do MIKGroup trong lòng Đại đô thị Vinhomes Smart City và dự án Flamingo Đại Lải, Vĩnh Phúc lấy từ cảm hứng từ “cây” và “rừng”.

Nếu không phải là “ dân chuyên nghiệp” hay là người đã từng “ăn quả đắng” từ những chiêu trò, bài vở bán hàng thì phần lớn người mua nhà đều bị choáng bởi sự hoành tráng, sang trọng của buổi lễ ra mắt dự án/bán chung cư tại khách sạn 5 sao; bị thôi miên cuốn theo tâm lý đám đông của hàng nghìn người xếp hàng, chen lấn bốc thăm mua căn hộ; mê mẩn với những trang thiết bị, nội thất nhập khẩu đắt tiền của nhà mẫu... hấp tấp xuống cọc, ký hợp đồng, mà không nhận ra sự hoành tráng choáng ngợp đó là do khách sạn, công ty tổ chức sự kiện tạo nên; đám đông tíu tít chọn lô, chọn căn đó phần đa là nhân viên bán hàng, là “quân xanh quân đỏ”; thiết bị và nội thất xa xỉ kia chỉ có ở nhà mẫu, một số thiết bị gắn tường thì được ghi trong hợp đồng là “nhập khẩu hoặc tương đương”. Vậy nên nhiều trường hợp thất vọng khi nhận bàn giao nhà.

Tuy nhiên, giá trị căn hộ không chỉ ở căn hộ, mà nó còn chịu ảnh hưởng tất nhiều bởi các tiện ích mà toà nhà mang lại. Chẳng hạn, chung cư cao cấp phải đạt tối thiểu  18/20 tiêu chuẩn thông tư 31/2016-TT-BXD qui định số lượng căn hộ/ thang máy ( < 40 căn hộ/ thang máy, hành lang rộng tối thiểu 1,8m và nhiều tiêu chuẩn khác như số lượng chỗ đỗ xe hơi/căn hộ; tầng lánh nạn.....; Sảnh toà nhà và hàng lang rộng hẹp, có điều hoà hay không cũng ảnh hưởng đến đẳng cấp của toà nhà. Kế cả trường hợp may mắn khi mua nhà của Chủ đầu tư nghiêm túc và uy tín, sản phẩm bàn giao “đẹp, xịn”... như nhà mẫu, nhưng vẫn chưa đủ vì đó mới chỉ là “cây” trong khóm, trong cụm, trong chòm và trong rừng.

Các cụ vẫn dạy “ thấy cây mà chẳng thấy rừng” để răn dạy đối với những trường hợp có cái nhìn hoặc giải quyết một vấn đề cụ thể mà không để ý tới tổng thể, tới các vấn đề “ phụ” liên quan mà đôi khi  lại là trọng yếu làm thay đổi kết quả. Dưới đây là các vài ví dụ chứng minh rằng “lời xưa dạy” vẫn luôn đúng.

Một toà nhà trơ trọi  chưa kết nối, chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội  .... hoặc chỉ “đẹp” trong thời tương lai như dự án The Matrix One, tại Mễ Trì, Nam Từ Liêm, nơi mà toà nhà có “ view bất tận” như lời quảng cáo thì giá khó có thể “đẹp” bằng khi toàn khu đã hoàn thiện như những dự án ở trung tâm nội đô.  Toà nhà D’ Palais Louis của Tân Hoàng Minh một mình nổi bật tại số 6, Nguyễn Văn Huyên, Hà Nội tự cho mình outstanding đến mức không phải dành cho 99,9%  người Việt ( lời quảng cáo của Chủ đầu tư) xin không bình luận về sự “phạm huý” của lời quảng cáo mà sự thật là những cư dân “không phải người Việt” sẽ sống ở đây nhưng hằng ngày vẫn phải uống chung nguồn nước, thở chung không khí, phải sinh hoạt, tiếp cập và sử dụng các dịch vụ, công trình tiện ích, công cộng của khu vực cận kề vốn dành cho 99,9% người Việt thì liệu có xứng để có giá trên trời trong khi gần đó có nhiều dự án tầm cỡ và đồng bộ ở khu vực cận kề đã và đang được đánh giá nhất nhì Hà Nội như Ciputra, hay Starlake...đó là ta đang nói tới “cây” trong khóm, trong cụm.

“ Rừng” ở đây hàm ý rộng hơn, không đơn thuần là nhiều cây, nhiều khóm hay cụm cây.  Chung cư Sol Forest tại dự án Ecopark là một ví dụ, nếu chỉ xét yếu tố “ cây” thì quá Ok, nhà mẫu, thiết kế toà nhà vô cùng hiện đại, nếu xem xét yếu tố “ rừng” đơn thuần thì cũng quá tuyệt vời vì nó nằm trong một đại đô thị 500 ha, hiện đại và đầy cây xanh.  Cũng giống như Masteri Waterfront OceanPark, yếu tố “ rừng” trong trường hợp này cần thấy chính là nguồn cung vô cùng lớn ở ngay chính dự án “mẹ” Vinhome Ocean Park có tới hơn 60 toà chung cư với 44.000 căn hộ ( đã hoàn thành và bàn giao 10.000 căn). Sol Forest là toà chung cư thứ 24 của Ecopark, trong khi còn khoảng 30 toà nữa sẽ tiếp tục xây trong thời gian tới. Chưa hết, cả hai dự án sẽ phải đối mặt với nguồn cung cực lớn nữa đó là 450 ha của dự án Dream City, 358 ha của dự án Đại An, 250 ha của dự án Xuân Cầu và hàng chục dự án qui mô nhỏ 5-10 ha khác... sự trùng điệp và bát ngát của “rừng” với nguồn cung cực khủng làm cho giá chung cư khu vực này cắm đầu lao xuống trong thời gian 2-3 năm tới là một dự báo có cơ sở.

 Xét yếu tố “rừng” cũng cần tính đến cả những sản phẩm thay thế, Flamigo Đại Lải là trường hợp như vậy. Trước đây dự án này thuộc diện “một mình một chợ” tự định giá bán hay giá cho thuê. Nay đã khác, sự bùng nổ  như nấm sau mưa của các khu nghỉ dưỡng ven đô như Wydham, Vườn Vua ở Thanh Thủy, Phú Thọ; SANAKA Resort, Xanh Villas, Charm Villas …. ở Hòa Bình … cho dù qui mô và độ “xịn” có thể không bằng nhưng xét về lượng vốn cần để đầu tư ban đầu và hiệu quả đầu tư thì chưa biết “mèo nào cắn mỉu nào” nhưng chắn chắn rằng sự bủa vây của những dự án nghỉ dưỡng ven đô mới đã và đang tác động trực tiếp tới nguồn khách mua cũng như khách thuê dự án Flamingo Đại Lải.

Hay mới đây Him Lam Land chào bán chuỗi căn Shophouse, liền kề Him Lam Vạn Phúc Luxury Residence trên đường Tố Hữu, Vạn Phúc, Hà Đông hét giá lên tận 300 triệu/m2 trong khu vực mà người mua nhà, nhà đầu tư có thể tìm kiếm hàng nghìn sản phẩm Shophouse, liền kề thay thế với mức giá rẻ hơn rất nhiều từ những dự án lân cận như Liền kề Dương Nội - Tập Đoàn Nam Cường ( 2000 căn); Shophouse, Liền kề dự án Louis Đại Mỗ - Tập đoàn Lã Vọng (681 căn); The Terra An Hưng - Văn Phú Invest ( 166 lô shophouse mặt đường Tố Hữu); Nhà phố thương mại 24h dọc đường Tố Hữu (125 căn Shophouse) của Hải Phát....vv..

Lý thuyết về sự quan sát là từ tư duy trìu tượng tới trực quan sinh động, từ khái quát tới cụ thể, từ xa tới gần, từ ngoài vào trong. Với lý luận nêu trên, yếu tố “rừng” cần mởi rộng hơn đó là chủ trương, chính sách của chính phủ về BĐS, các chính sách về tài chính liên quan, tình hình kinh tế vĩ mô, cũng như thời điểm mua là giai đoạn nào của chu kỳ BĐS, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của địa phương đối với khu vực định đầu tư….vì trong trong nhiều trường hợp, đầu tư sai thời điểm có thể dẫn đến việc chôn vốn 5-7 có khi cả chục năm.

Lý thuyết là vậy, bài học kinh nghiệm khắp nơi, ấy vậy mà vẫn mắc, vẫn dính, vẫn ăn đòn.., hy vọng rằng bài viết sẽ giúp ích cho ai đó./,