"Các anh chị nào làm trong ngành bất động sản giải thích giúp bọn em mấy đứa trẻ ngơ ngác chưa hiểu chuyện về cơ chế định giá nhà đất, chung cư được không ạ? Em sống 24 năm rồi mà vẫn chưa hiểu: Vì sao một căn chung cư mua giá gốc 2 tỷ, có sổ rồi, mà sau 3 năm có thể bán được 5 tỷ? Nó tăng giá theo cơ chế nào? Hay chỉ đơn giản là nhà ai muốn hét giá sao cũng được, ai chịu thì bán...? Em biết là 'thuận mua vừa bán' là nguyên tắc, nhưng sao mức tăng lại khủng như vậy ạ? Em cảm ơn mấy anh chị trước nha. Nói thật là em tò mò chứ không cà khịa đâu."
Đọc câu hỏi của Khôi mà thấy bóng dáng của hàng triệu người trẻ khác, ngày ngày đi làm tích góp từng đồng nhưng nhìn bảng giá chung cư thì chỉ biết ngửa mặt lên trời than thở. Câu hỏi nghe chừng ngây thơ nhưng lại đụng trúng chỗ ngứa nhất của thị trường. Nhìn vào con số từ 2 tỷ vọt lên 5 tỷ chỉ sau ba năm, người ngoài cuộc rất dễ nghĩ đây là một trò ảo thuật hoặc một màn "thổi giá" vô căn cứ, nơi chủ nhà cứ hứng lên là hét giá trên trời. Nhưng sự thật đằng sau ma trận này lại là một nồi lẩu thập cẩm kết hợp giữa quy luật kinh tế, tâm lý đám đông và cả những yếu tố hạ tầng thực tế.
🤔 Trước hết, điều then chốt nhất khiến giá chung cư leo thang phi mã chính là câu chuyện cung và cầu, bài toán muôn đời của kinh tế học. Hãy hình dung dòng người từ khắp nơi vẫn ùn ùn đổ về các thành phố lớn mỗi năm để lập nghiệp. Ai cũng cần một mái nhà để chui ra chui vào. Cầu thì tăng đều đặn mỗi ngày, nhưng nguồn cung căn hộ mới thì lại tắc nghẽn nghiêm trọng do pháp lý dự án kéo dài, quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt. Khi hàng trăm người cùng thèm khát một miếng bánh mà miếng bánh lại chẳng thể phình to ra, người nắm giữ miếng bánh nghiễm nhiên có quyền quyết định cuộc chơi.
👉 Tiếp đến là món gia vị thần kỳ mang tên "hạ tầng và tiện ích". Ngày bạn mua căn hộ giá 2 tỷ, chung quanh có khi chỉ là đồng ruộng, đường xá nhỏ hẹp, đêm đến muỗi kêu như sáo thổi. Nhưng ba năm sau, con đường trước nhà được mở rộng gấp đôi, một trung tâm thương mại mọc lên ngay đối diện, trường học, bệnh viện, tuyến metro chạy qua rầm rộ. Từ một nơi "khỉ ho cò gáy", căn nhà của bạn biến thành tọa độ vàng hội tụ đủ mọi tiện nghi. Tấm sổ hồng trên tay lúc này không chỉ đại diện cho bốn bức tường xi măng, mà nó là tấm vé thông hành cho một trải nghiệm sống tiện lợi. Người đến sau sẵn sàng trả 5 tỷ không phải chỉ để mua mấy mét vuông bê tông, mà là mua sự tiện lợi và vị trí ấy.
🙂 Bên cạnh đó, không thể bỏ qua sức mạnh của đồng tiền bốc hơi theo thời gian. Lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, giá nhân công phi mã khiến chi phí để làm ra một căn hộ mới ở thời điểm hiện tại đã cao chót vót. Khi các dự án mới mở bán với mức giá ngất ngưởng, nó vô tình tạo ra một "mặt bằng giá mới" cho toàn bộ khu vực. Chủ nhân của những căn chung cư cũ nhìn sang thấy hàng xóm bán giá trên trời thì dại gì mà bán rẻ. Thế là giá nhà cứ nối đuôi nhau nhảy múa theo hiệu ứng dây chuyền.
🔥 Cuối cùng, đúng như Khôi dự đoán, yếu tố "hét giá" và tâm lý thị trường cũng đóng một vai trò không nhỏ. Trong bất động sản có khái niệm tâm lý Fomo – sợ bỏ lỡ cơ hội. Khi người mua thấy giá nhà hôm nay tăng, sợ sang năm không mua nổi nữa, họ sẽ vội vàng xuống tiền. Sự vội vàng đó vô tình hợp thức hóa mức giá ngáo ngơ mà người bán đưa ra. "Thuận mua vừa bán" ở đây thực chất là cuộc rượt đuổi giữa sự kỳ vọng của người bán và niềm tin lẫn sự sốt sắng của người mua.
Vậy nên, căn chung cư 2 tỷ biến thành 5 tỷ không hoàn toàn là phép thuật, mà là kết quả của một vòng xoáy bao gồm sự khan hiếm nguồn cung, sự lột lột lột của hạ tầng, dòng tiền lạm phát và cả tâm lý dốc túi của người mua. Hiểu được cơ chế rồi thì việc tiếp theo chúng ta cần làm là tiếp tục cày cuốc, hoặc cầu nguyện cho ma trận giá này một ngày nào đó chịu hạ nhiệt mà thôi ☹️☹️☹️☹️