The Terra An Hưng nằm trong "khu vực tụt giá"

Hiện tại Văn Phú Invest đang chào bán các căn hộ với giá trung bình ~24 triệu/m2, mức giá này được các chuyên gia và môi giới bất động sản đánh giá là hơi cao, sẽ khó bán. Trong khi quỹ hàng chung cư của các dự án xung quanh còn rất nhiều, ví dụ như Roman Plaza Hải PhátAnLand Premium Nam Cường dù trong giai đoạn hoàn thiện nhưng hàng vẫn chưa đẩy được hết.

Hàng loạt "chiêu" được các chủ đầu tư áp dụng nhằm đẩy hàng tồn, đồng thời kích cầu với những chương trình khủng, đơn cử như chung cư HPC Landmark 105 Hà Đông của CĐT Hải Phát cách dự án The Terra An Hưng vài trăm mét, dự án đã đi vào sử dụng nhưng hàng vẫn còn, vì vậy mới đây CĐT công bố giảm tận 10% để kích cầu.

Một ví dụ khác cũng là "hàng xóm" với The Terra An HưngThe Price kể từ khi đưa vào khai thác sử dụng, nhiều người mua đã liên tục bán cắt lỗ, giá rớt mạnh so với lúc mở bán, hiện dao động còn khoảng 17-20 triệu/m2

Tiếp đến nhìn vào giá của Roman Plaza hầu như không tăng so với thời điểm mở bán đợt I ( vài đơn vị căn hộ chỉ tăng nhẹ ~ 500 nghìn/m2),

Như vậy có thể thấy rằng, khu vực mà The Terra An Hưng đang rơi vào "tọa độ giá giảm", có mặt bằng giá chung cư khu vực cửa ngõ phía Tây Hà Nội đang trên đà lao dốc. vì vậy theo nhận định người viết sẽ rất khó có sự biến động tăng mạnh về giá ở dự án này trong 2-3 năm tới.

Phối cảnh dự án The Terra An Hưng
Phối cảnh dự án The Terra An Hưng

Terra An Hưng có quỹ hàng rất lớn.

Dự án chung cư Terra An Hưng có tổng cộng 1328 căn chung cư, chia làm 3 Block, không thể trong ngày một hai mà có thể bán hết được số căn hộ nêu trên. Có nghĩa là người mua muốn bán lại cũng rất khó bán, bởi thông thường phải chờ hàng chủ đầu tư bán hết hoặc tăng giá liên tục thì mới tạo chênh lệch, còn nếu không có điều kiện đó người mua muốn bán lại thì nguy cơ phải cắt lỗ rất cao.

Quan sát một dự án căn hộ đồng đẳng Roman Plaza cách đó ~1km về phía trung tâm Hà Nội quy mô 800 căn hộ, mặc dù dự án cơ bản đã hoàn thiện rồi mà chủ đầu tư vẫn chưa hết hàng nên người mua nhà có khá dài thời gian để quyết định lựa chọn căn hộ mà không cần quá vội vã trước những lời chào mời, thúc giục vào tiền của môi giới, sales thời điểm này, vì tình trạng “cháy hàng” gần như rất khó có thể thể xảy ra.

So sánh phương án Tài chính

Đầu tư vào Terra An Hưng muộn có lẽ sẽ mang lại một chút lợi ích về tài chính, tính toán cụ thể dựa vào tiến độ được Văn Phú Invest đề nghị như sau:

Tiến độ thanh toán thông thường của dự án Terra An Hưng.

Lấy căn 2 phòng ngủ tại trị giá 2 tỷ đồng tại The Terra An Hưng làm ví dụ cho bài toán tài chính.(trong trường hợp được Ngân hàng hỗ trợ tối đa 70%- được Văn Phú Invest bảo đảm lãi suất 0% đến khi nhận bàn giao nhà).

Nguoimuanha trả trước                        15% = 300 triệu, ký hợp đồng mua bán (HĐMB)

2 tháng sau khi ký HĐMB đóng tiếp   15% = 300 triệu

4 tháng sau khi ký HĐMB đóng tiếp   10% = 200 triệu   

6 tháng sau khi ký HĐMB đóng tiếp   10% = 200 triệu  

                                                                 50% = 1 tỷ đồng.

Như vậy 6 tháng sau khi đặt bút ký vào HĐMB, nguoimuanha phải trả 50% giá trị căn hộ = 1 tỷ đồng.

1 tỷ đồng này sẽ nằm cùng dự án Terra An Hưng ít nhất là tới cuối năm 2021, chi phí cơ hội mà nguoimuanha bỏ lỡ sẽ là bao nhiêu?

Tính theo lãi suất tiết kiệm 8%/năm, số tiền 1 tỷ đồng sau 2 năm sẽ lãi ra ~165 triệu. Hay nói cách khác nguoimuanha sẽ bỏ lỡ mất 165 triệu chi phí cơ hội.

Căn hộ 2 phòng ngủ tại Terra An Hưng có diện tích trung bình ~74m2. 165 triệu/74m2 ~2,2 triệu/m2. Giá dự án Terra An Hưng khó có thể nâng lên đến tầm hơn 26 triệu/m2 khi mức giá hiện tại mà Văn Phú Invest chào bán (24 triệu/m2) đã cao hơn 10%-> 20% so với khu vực.

Trong trường hợp giá có tăng thì nhiều khả năng chỉ tăng nhẹ giống như các dự án xung quanh (~500 nghìn/m2) do tình hình thị trường bất động sản sẽ ngày càng khó khăn vì bị siết chặt tín dụng. Trong khi chi phí cơ hội bị bỏ lỡ tận 2,2 triệu/m2, gấp hơn 4 lần.

The Terra An Hưng có thể sẽ bị chậm tiến độ

Theo Báo cáo tài chính, Tính đến ngày 31/3/2019, Văn Phú  Invest ghi nhận 4.386 tỷ đồng nợ phải trả, tăng hơn 100 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn là 2.500 tỷ đồng và nợ dài hạn là 1.885 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu của công ty chỉ 2.460 tỷ đồng. Như vậy, nợ phải trả đã vượt quá vốn chủ sở hữu hơn 1.900 tỷ đồng.

Kết quả kinh doanh quý 1/2019 lợi nhuận sau thuế công ty chỉ đạt hơn 2 tỷ đồng, giảm gần 62% so với cùng kỳ năm 2018 và thực hiện được 0,5% kế hoạch.

Trước bối cảnh thị trường căn hộ khu vực này đang đi xuống, quỹ căn hộ chủ đầu tư lớn, thông thường các tòa có xu hướng chờ nhau, tiến độ tòa sau cũng phụ thuộc khá nhiều kết quả bán hàng tòa trước đó, chẳng hạn bị ách tắc đầu ra ở 1 tòa, thì tòa sau rất có thể triển khai cầm chừng, hoặc chậm lại. Do đó, ảnh hưởng đến tiến độ chung dự án.

Từ những phân tích nêu trên, thiết nghĩ người mua nhà nên xem xét, cân nhắc thiệt hơn trong việc lựa chọn thời điểm mua The Terra An Hưng ngay những đợt mở bán đầu tiên hay nên chờ dự án hoàn thiện thành thành phẩm cụ thể rồi quyết định.