ầu tháng 3, mặt bằng lãi suất vay mua nhà bắt đầu có nhiều biến động. Nhìn qua một vòng các ngân hàng lớn mới thấy bức tranh khá thú vị. Có nơi ưu đãi khá mềm trong thời gian đầu, nhưng phía sau đó là một câu chuyện dài hơn nhiều.

Chẳng hạn như ở nhóm ngân hàng lớn, Agribank đang cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi khoảng 6,3% cố định trong 18 tháng đầu. Nghe qua thì khá hấp dẫn, nhất là với những người đang tính chuyện vay vài tỷ để mua căn hộ. Nhưng sau giai đoạn ưu đãi đó, lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường, nghĩa là lúc đó câu chuyện mới thực sự bắt đầu.

BIDV cũng cho vay tới 100% giá trị hợp đồng mua nhà, nhưng lãi suất khoảng 9,7% cho 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và 13,5% nếu cố định 18 tháng. Vietcombank thì dao động khoảng 9,6% trong 6–12 tháng đầu, thời gian vay có thể kéo dài tới 30 năm. Điều thú vị là nếu so với cùng kỳ năm ngoái, mức lãi này đã tăng khá nhiều. Có thời điểm năm trước, vay mua nhà chỉ khoảng 6–7% cố định trong 1–2 năm đầu.

VietinBank thậm chí đưa ra mức hơn 12%/năm cho gói cố định 24 tháng. Nghĩa là nếu vay dài hạn, người mua nhà phải chuẩn bị tâm lý cho một mặt bằng lãi suất không hề thấp.

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, bức tranh cũng tương tự. MB Bank đang cho vay quanh mức 9–9,5% cho gói cố định 1–2 năm. VIB dao động từ khoảng 9,9% đến 12%. ACB ở khoảng 9,5–10,5%. Techcombank có gói ưu đãi 8,5–9,5% trong 6–12 tháng đầu nhưng sau đó mức thả nổi có thể lên tới 15% mỗi năm.

Một số ngân hàng nước ngoài cũng tham gia cuộc chơi với các gói ưu đãi khác nhau. Ví dụ Hong Leong đưa ra mức khoảng 7,5% cho năm đầu, 7,7% cho hai năm và hơn 8% nếu cố định ba năm. Woori Bank thì khoảng 9% cho năm đầu và gần 10% nếu cố định hai năm.

Nhìn qua con số thì thấy có vẻ vẫn khá nhiều lựa chọn. Nhưng nếu để ý kỹ sẽ thấy một xu hướng chung: thời gian ưu đãi ngày càng ngắn lại.

Ngày trước có những gói cố định lãi suất 2–3 năm, thậm chí 5 năm. Còn bây giờ nhiều nơi chỉ cố định vài tháng hoặc một năm. Sau đó là lãi suất thả nổi theo thị trường.

Tại sao lại như vậy?

Đơn giản là vì chi phí đầu vào của ngân hàng đang tăng lên. Lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng đã quanh mức 7,1%/năm, kỳ hạn 12 tháng khoảng 7,2%. Thậm chí có nơi đẩy lên 8–9% để hút tiền gửi. Khi ngân hàng phải trả lãi cao để huy động vốn, thì chuyện lãi suất cho vay tăng theo gần như là điều tất yếu.

Một số đơn vị phân tích thị trường còn dự báo mặt bằng lãi suất cho vay thông thường có thể thiết lập quanh 15%/năm trong thời gian tới. Với bất động sản – vốn được coi là nhóm rủi ro cao – biên độ lãi suất đôi khi còn cao hơn.

Nghe tới đây nhiều người bắt đầu thấy… hơi lạnh sống lưng.

Thử tưởng tượng một bài toán đơn giản. Nếu vay 2 tỷ mua nhà trong 20 năm, chỉ cần lãi suất thay đổi vài phần trăm thôi thì số tiền phải trả mỗi tháng đã khác nhau cả chục triệu.

Đó là lý do vì sao nhiều người nói vui: mua nhà bây giờ không chỉ xem giá nhà, mà phải xem cả giá tiền vay.

Và điều thú vị là lãi suất cao thường kéo theo một hiệu ứng tâm lý khá rõ. Người mua nhà để ở bắt đầu thận trọng hơn, còn nhà đầu tư thì cũng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Thị trường vì thế dễ rơi vào trạng thái chững lại trong ngắn hạn.

Nhưng cũng có một góc nhìn khác. Có người cho rằng chính những giai đoạn như thế này lại là lúc thị trường “bình tĩnh” nhất. Khi dòng tiền nóng rút bớt, giá cả không còn bị đẩy lên quá nhanh, người mua có thời gian suy nghĩ kỹ hơn.

Vậy nếu bạn đang tính vay tiền mua nhà lúc này thì nên làm gì? Có lẽ câu hỏi quan trọng nhất không phải là lãi suất hôm nay bao nhiêu. Mà là khả năng trả nợ của mình nếu lãi suất tăng thêm vài phần trăm nữa.

Ngân hàng có thể cho vay 20–30 năm, nhưng thu nhập của mỗi người lại không phải lúc nào cũng ổn định như bảng tính Excel. Chỉ cần thị trường việc làm biến động, hoặc chi phí sinh hoạt tăng lên, áp lực trả nợ có thể trở thành gánh nặng rất lớn.

Thế nên trước khi ký vào hợp đồng vay vài tỷ đồng, có lẽ mỗi người nên tự hỏi mình một câu khá đơn giản: Nếu lãi suất tăng lên 13–15% trong vài năm tới, mình vẫn trả được khoản vay đó không? Nếu câu trả lời là “vẫn ổn”, thì giấc mơ mua nhà có thể tiếp tục.

Còn nếu câu trả lời là “chưa chắc”… thì có lẽ chậm lại một nhịp đôi khi lại là quyết định khôn ngoan nhất.