1. Tính pháp lý, sổ hồng

Theo luật đất đai và thông tư ban hành đi kèm, Condotel về nguyên tắc phải được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Thời hạn thuê đất là 50 năm, trừ một số địa bàn đặc biệt khó khăn, thời hạn thuê đất có thể được cân nhắc tăng lên 70 năm.

Một số CĐT đã lập lờ đánh lận con đen khi thể hiện trong HĐMB là thời gian sử dụng LÂU DÀI, và cam kết là được cấp sổ hồng. Đây là một trong những điểm mấu chốt để NĐT quyết định xuống tiền đầu tư. Nếu CĐT không cam kết ra sổ hồng, chắc chắn NĐT sẽ không xuống tiền, hoặc chỉ là con số rất ít dám xuống tiền mua.

2. Tại sao đều là dịch vụ lưu trú, CĐT không xây Hotel, mà lại là Condotel?

Nếu xây hotel, đương nhiên CĐT phải dùng chính tài sản đó để thế chấp vay bank, hoặc tài sản khác tương tự (v.d BĐS khách hoặc cổ phiếu), và khi đó áp lực và nghĩa vụ trả lãi vay thuộc về CĐT.

Tuy nhiên, khi xây dựng ra mô hình Condotel, vô hình chung áp lực vay lại đè lên vai NĐT. Đây là một điểm lập lờ khi ký thỏa thuận đặt cọc mà NĐT không có thông tin đầy đủ. Tại thời điểm này, nếu thực sự NĐT có đầy đủ thông tin, chắc chắn nhiều người trong số họ sẽ cân nhắc không chọn mua.

3. Đối tượng mua Condotel là ai?

- Các cô bác hưu trí: có rất nhiều người mua là các cô bác hưu trí, với mong muốn có được dòng tiền ổn định, cao hơn lãi vay ngân hàng, rồi hàng năm có được khoảng 15 voucher nghỉ dưỡng cùng gia đình. Mục đích mua và kỳ vọng của họ vô cùng chính đáng. Có một số người không đủ tiền, con cháu cho thêm, hoặc đứng ra vay giúp để mua. Khoảng 50-60% đối tượng mua thuộc về nhóm này. Tôi đã từng gặp khá nhiều cô bác trên 70t, thậm chí trên 80t tham gia mua Condotel.

- Một số MG của các sàn bán Condotel, bản thân họ cũng muốn lướt sóng, nhưng vô tình trở thành khách lưu trú dài hạn bất đắc đĩ, hoặc trở thành khách VIP của 1 hãng hàng không khi bị CĐT ép qui đổi tiền lãi hàng năm qua vé máy bay. Nhóm này chắc chiếm khoảng trên dưới 10-15%.

- Học viên của các lớp kinh doanh BĐS, làm giàu của Phạm Tuấn Sơn (khóa học Babylons), của Nguyễn Mạnh Hà, etc. Thông tin sai về dự án được quảng bá, học viên đặt cọc mà sau này bị mắc kẹt không lấy lại được tiền cọc, đành tặc lưỡi thôi đâm lao phải theo lao. Nhóm này chiếm khoảng đâu đó 20-25%. Tất nhiên họ cũng có mục tiêu có dòng tiền ổn định thay vì gửi tiết kiệm, hoặc kỳ vọng giá lên để lướt sóng.

(Tỉ lệ % trên là ước tính một cách tương đối, có thể sai lệch đôi chút tùy thuộc vào tính chất của dự án, của CĐT nào). Có trường hợp cá biệt là bác chủ doanh nghiệp nào đó mua Con Còn Bay, với ý định kinh doanh dòng tiền, đây là trường hợp hết sức cá biệt. Đấy, đừng có nói là Đừng dạy người giàu cách tiêu tiền nhé. Người giàu không phải lúc nào tiêu tiền cũng thông minh đâu, kkk.

4. Qui trình vay bank và mắc bẫy

Toàn bộ các NĐT đều bị gài và lầm tưởng khi tưởng các bank cho vay là bank liên kết với CĐT, rằng là sổ đỏ của dự án do bank nắm giữ, rằng là CĐT phải có trách nhiệm trong HĐ vay nếu có xảy ra bất cứ vấn đề gì. Tuy nhiên, sau khi xuống tiền cọc, và đến lúc khi HĐMB và HĐ vay bank được ký kết, NĐT mới bị vỡ lẽ, rằng CĐT chẳng có bất cứ cái gì ràng buộc với bank về trách nhiệm của họ cả. Khi xảy ra kiện cáo, CĐT phủi tay đứng ngoài vỗ tay vô can, bank siết NĐT trực tiếp. Thực tế thì rất nhiều NĐT đã mắc kẹt HĐ vay với bank khi CĐT xảy ra sai phạm, như tiến độ bàn giao và xây dựng bị trễ so với cam kết trên HĐMB, không trả tiền lợi nhuận hàng năm, v.v.

5. Có lấy lại căn hộ tự vận hành được hay không?

Nghe chừng tưởng rất đơn giản, tuy nhiên điều này không hề dễ dàng.

Thứ nhất, đa phần dự án Condotel được xây dựng ở vị trí hẻo lánh, khá xa khu vực của NĐT (phần lớn các NĐT đến từ HN và SG). Việc đi lại để quản lý căn hộ của mình, bàn giao cho khách thuê là không khả thi

Thứ hai, Condotel là một đơn vị ở trong 1 tòa nhà tổng thể, toàn bộ việc việc quản lý, sinh hoạt đều phải thông qua bộ phận quản lý tòa nhà chung. Vì đối tượng khách thuê vô cùng phức tạp, ra vào liên tục, thay đổi hàng ngày, không cố định như cư dân ở chung cư, nên chắc chắn bộ phận quản lý tòa nhà không thể phối hợp để quản lý được việc chủ tài sản tự cho thuê được.

Vì vậy, để trả lời câu hỏi này, thì việc lấy lại căn hộ tự cho thuê là gần như không khả thi.

6. Giải ngân tiền vay theo tiến độ

CĐT chơi chiêu thu 95% số tiền ngay từ lúc xây móng, chưa hoàn thiện cất nóc và chưa bàn giao. HĐ đặt cọc thu 30%, rồi thu tiếp số tiền 65% thông qua bàn tay của bank khi NĐT ký HĐ vay (đối với những khách vay bank). Như vậy, CĐT lách được luật không thu quá 70% tại thời điểm cất nóc. Như vậy, vô hình chung NĐT đóng gần đủ tiền giá trị tài sản và bị mắc kẹt nếu CĐT có sai phạm. Lúc này NĐT như con cá nằm trên thớt thôi, phó thác số phận cho bank.

Vậy NĐT cần phải lưu ý những điểm gì để tránh bẫy???

a/ Sổ hồng:

Hiện tại chưa có luật hoặc nghị định qui định về việc cấp sổ hồng cho Condotel. Tất cả các dự án nào cam kết ra được sổ hồng đều chỉ là lời hứa (ít nhất cho tới thời điểm này). Hãy chờ đến khi có luật hoặc nghị định nhé. Pháp lý là phải thật chắc chắn.

b/ Cam kết lợi nhuận:

CĐT thường lập lờ điểm này khi chào dự án. Tuy nhiên, NĐT cần phải hết sức tỉnh táo khi phải trừ đi rất nhiều thứ phí từ khoản lợi nhuận cam kết này để có thể nhận được lợi nhuận ròng (v.d chỉ còn khoảng 4-5% so với con số cam kết là 10%). Nhiều khi giật mình sau khi trừ hết chi phí, lợi nhuận chỉ còn bằng phân nữa lãi suất tiết kiệm. Lúc đó chì còn tự an ủi rằng, biết đâu 3-5 năm nữa Condotel lên giá, có khi mình kiếm được khoản lời lớn, kakaka.

Về khoản cam kết lợi nhuận này, CĐT chơi 1 game vô cùng thông minh. Cho dù họ có thực hiện nghiêm chỉnh cam kết trả lãi suất vay bằng với cái gọi là “lợi nhuận cam kết 10%” đi chăng nữa, CĐT vẫn lời chán khi không cần phải cầm số tài sản đảm bảo, và lãi suất vay bank thực tế cho những dự án như thế này, đặc biệt là đối với CĐT không có uy tín trên thị trường, thường là cao hơn rất nhiều so với lãi suất công bố.

c/ Bảo trì, bảo dưỡng:

Sau khoảng thời gian trả lợi nhuận cam kết (v.d 5 năm đầu, rồi sau đó hai bên ăn chia 1 tỉ lệ lợi nhuận nhất định, v.d 30/70), NĐT sẽ phải chịu trách nhiệm về bảo trì, bảo dưỡng. Thường thì các dự án này được xây dựng với chất lượng không quá tốt, và lại gần biển, nên trang thiết bị rất nhanh xuống cấp. Chi phí bảo trì bảo dưỡng sẽ cực kỳ cao. Đa số các NĐT đều không lường trước được sẽ bỏ ra 1 khoản chi phí rất cao sau khi đã hết thời hạn trả lợi nhuận cam kết.

d/ Lợi nhuận cam kết:

Thực sự chỉ đánh giá bằng niềm tin và chơi lotto với uy tín của CĐT. Có vô vàn các lí do được đưa ra để CĐT bao biện cho việc không thực hiện được lợi nhuận cam kết. Đến khi đó, NĐT thực sự ở vào thế yếu, vì nếu có kiện cáo dân sự thì cũng chẳng giải quyết được việc gì. Dự án F. Hạ Long có những thời điểm đầy nhóc khách trong 1 thời gian dài, nhưng vẫn lấy lí do Covid để bao biện cho việc không trả lãi suất như cam kết, hoặc trả bằng vé máy bay của hãng “tiếp viên có clip nóng”, làm khách VIP bay quanh năm, kakaka.

e/ Voucher nghỉ dưỡng:

Có rất nhiều điểm hạn chế đi kèm. Thường sẽ không được book phòng vào các ngày lễ tết (mà chỉ có lễ Tết thì các CSH mới có thể thu xếp thời gian đi holidays), và phải bị ép dùng rất nhiều dịch vụ đi kèm với chi phí rất cao. Thường thì NĐT hay bị đánh lừa bởi voucher miễn phí này, nhưng tính kỹ lại thì thấy gần như không sử dụng được, vì có mấy gia đình thu xếp được 15 ngày trong 1 năm để đi nghỉ dưỡng, rồi cuối cùng lại bán tháo ra ngoài với mức giá cực kỳ rẻ mạt (bằng 20-30% so với mức giá được CĐT thông báo trước đó). Hơn nữa, mấy ai năm nào cũng đi holidays cùng 1 địa điểm, thường mọi người đều có tâm lý thay đổi địa điểm du lịch. Có các nhóm chuyên đi thu mua dạng voucher nghỉ dưỡng này để bán ra bên ngoài.

f/ Hợp đồng vay ngân hàng:

Một số hoặc toàn bộ các dự án Condotel không ký kết cam kết bảo lãnh cho NĐT, và thậm chí là không ký bảo lãnh cho dự án tổng thể. Điều này cực kỳ nguy hiểm, khi xảy ra kiện cáo, tranh chấp về trách nhiệm của CĐT so với cam kết trong HĐMB, NĐT hoàn toàn chịu thiệt, không thể kiện CĐT (mặc dù đôi khi kiện cũng không giải quyết được gì, nhưng ít nhất cũng có 1 công cụ bảo vệ trước pháp luật).

g/ Đi vay bank để mua Condotel

Đây có thể nói là một sai lầm chết người. Ban đầu nghe lợi nhuận cao, tính toán tưởng rằng lấy lợi nhuận để trả được cho lãi suất vay bank, nhưng thực tế thì bức tranh không được màu hồng như vậy, mà nó đỏ đẫm máu luôn. Chưa kể thời điểm bank siết tín dụng, tính theo lãi suất thả nổi của thị trường, đảm bảo NĐT cắn lưỡi è cổ trả bank luôn. Chưa kể gặp thời điểm khó khăn, mất việc, giảm thu nhập, lúc đó chỉ còn nước nhẩy lầu.

h/ Tiềm năng tăng giá

Gần như không có khả năng tăng giá, kén đối tượng mua (khác xa so với căn hộ chung cư). Do đó, NĐT đừng nên kỳ vọng vào điều này. Nếu đã mua, gần như phải sống chết với nó thôi, đừng mong cơ hội thoát hàng (trừ phí cắt lỗ thật nhiều).

Sản phẩm không có lỗi, nhưng quan trọng phải biết CĐT như thế nào, phải biết “bố cháu là ai”, rồi khi đó mới đặt niềm tin được. Hãy nên nhớ rằng những gì mà mình tiếp cận được, sờ được, nắn được, mân mê được thì hãy đầu tư nhé, tính an toàn sẽ cao.

Bài viết nếu có thiếu sót, nhờ anh em bổ sung giúp.

P/S: viết xong rồi mới quên mất, đầu tư Con đò tèo cũng có một số lợi ích nhé. Tăng cường kiến thức pháp lý, có cơ hội làm quen với các luật sư đình đám, báo đài các kiểu, tăng cường tính kết dính đội nhóm vài chục đến vài trăm người, rèn luyện được tính kiên nhẫn xếp hàng căng băng rôn cổ vũ đội tuyển VN, nâng cao kỹ năng nhận biết và phòng tránh va chạm vật lý với một số đối tượng lạ trước cửa trụ sở của NĐT, kakaka.

Tác giả: Tony Hieu