Giữa bối cảnh nguồn cung mới ra thị trường Tp.HCM hầu hết ở ngưỡng trên 100 triệu đồng/m2 thì sản phẩm giá từ 3-5 tỉ đồng/căn lại trở thành hàng hiếm ở giai đoạn này. Trong giai đoạn 2021-2023, ngoại trừ một số dự án như Akari City, Vinhomes quận 9, Privia Khang Điền thì Tp.HCM gần như rất ít sản phẩm ra thị trường Tp.HCM với mức giá quanh ngưỡng 3 tỉ đồng/căn. Đến năm 2024, ngưỡng giá thị trường địa ốc tiếp tục thay đổi. Căn hộ 3-5 tỉ dần biến mất, thay vào đó là nguồn cung mới giá từ 6-10 tỉ đồng/căn chiếm chủ yếu.

Hiện tại, Tp.HCM chỉ còn xuất hiện một số ít dự án bước vào giai đoạn hoàn thiện, bàn giao có mặt bằng giá từ 3-4 tỉ đồng/căn. Mức giá này được dự báo sẽ “tuyệt chủng” trong vòng 2-3 năm tới.

Chẳng hạn, tại khu Tây Tp.HCM hiện chỉ có dự án Akari City giai đoạn 2 của Nam Long đã bàn giao, nằm ở ngưỡng giá này. Tuy nhiên, số lượng căn sơ cấp thuộc giai đoạn 2 còn khá ít, chỉ khoảng vài chục sản phẩm cuối cùng. Được biết, dự án đã bắt đầu bàn giao từ 27/10/2024, đúng cam kết. Giai đoạn 2 gồm 4 tháp AK7, 8, 9 và NEO cao 30 tầng, quy mô 1.707 sản phẩm với 1.690 căn hộ và 17 căn hộ thương mại dịch vụ.

Tại khu Nam, dòng căn hộ Flora Panorama thuộc Mizuki Park của chủ đầu tư này cũng đã hoàn thiện và còn số lượng khá ít sau các đợt chào bán. Khách mua chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực. Đáng nói, dù là dự án hoàn thiện nhưng chủ đầu tư vẫn ra chính sách bán hàng ưu đãi kéo dài như căn hộ hình thành trong tương lai nhằm hỗ trợ người mua.

Như vậy có thể thấy, nguồn cung căn hộ sơ cấp nằm trong khoảng giá 3-5 tỉ đồng/căn tại Tp.HCM hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay. Khi nguồn cung cao cấp, hạng sang chiếm đến 80-90% giỏ hàng chào bán ra thị trường thì cơ hội để sản phẩm giá 3-5 tỉ đồng/căn quay trở lại thị trường Tp.HCM trong giai đoạn tiếp theo sẽ rất khó. Số lượng dự án giá hợp lý ngày càng thụt lùi trong khi nhu cầu hiện hữu luôn có đã tạo nên áp lực không nhỏ đối với nguồn cung mới trên thị trường bất động sản Tp.HCM.

Ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee, chỉ sau 6 năm, thị trường bất động sản đã chứng kiến căn hộ giá 1 - 2 tỷ tuyệt chủng thì sắp tới sẽ là căn hộ 3 tỷ tuyệt chủng. Năm 2024, thị trường bắt đầu ra những sản phẩm mới, và "giá" lên một tầm mới. Theo đó, trong thời gian tới, tại Tp.HCM để mua căn hộ sơ cấp giá 3 tỷ sẽ rất hạn chế, người mua không còn nhiều sự lựa chọn.

Theo vị này, dù thị trường bất động sản tại Tp.HCM đang trong giai đoạn hồi phục sau một thời gian dài khó khăn, nhưng  các dự án cao cấp mới ra mắt và mở bán đều có thanh khoản khá tốt. Điều này cho thấy, nguồn cung khan hiếm, nhu cầu bị dồn nén khiến các dự án ra mắt về sau đều xác lập mặt bằng giá mới cho khu vực.

Tuy nhiên, ông Phúc cho rằng, với mức giá như hiện tại, không phải tất cả khách hàng đều có thể tham gia vào “cuộc chơi” này. Thậm chí, những người có nhu cầu ở thực bị "gạt" ra ngoài khi mặt bằng giá đã vượt quá khả năng chi trả.

Trong báo cáo mới đây của DKRA Group cho thấy, giá sơ cấp căn hộ Tp.HCM cao nhất đã đạt mốc gần 500 triệu đồng mỗi m2; mức thấp nhất là 30 triệu đồng. Tuy nhiên tầm giá 30 triệu đồng hiện chỉ còn rải rác với một số dự án nhà ở xã hội, chung cư cũ đã bàn giao trên chục năm. Trong tương lai không xa, mức giá căn hộ sơ cấp từ 50-55 triệu đồng/m2 sẽ trở thành mức giá thấp nhất trên thị trường Tp.HCM.

Còn theo số liệu từ One Housing, công ty tư vấn bất động sản thuộc Techcombank, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ Tp.HCM quý 3/2024 vào khoảng 80 triệu đồng/ m2. 90% rổ hàng là căn hộ cao cấp, hạng sang. Số lượng dự án vừa túi tiền rất ít.

Nhìn vào dữ liệu để thấy, trong tương lai gần người mua sẽ khó tìm được dự án căn hộ trong ngưỡng giá 3-5 tỉ đồng tại Tp.HCM. Điều này trở thành một thách thức không nhỏ về nguồn cung cho thị trường. Dự báo của CBRE Việt Nam chỉ ra, từ nay đến hết năm 2024, nguồn cung bất động sản Tp.HCM vẫn rất hạn chế. Chỉ một vài dự án được chào bán. Trong năm 2025 nguồn cung mới dự đoán sẽ nhích hơn năm 2024 tuy nhiên vẫn chưa thể hồi phục như giai đoạn trước năm 2019.

Hạ Vy/Nhịp sống thị trường