Mối nguy từ căn hộ hình thành trong tương lai

Ngày 30/3/2020, trao đổi với Đất Việt, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) xác nhận, thống kê về thị trường bất động sản đang cho thấy hàng tồn kho rất lớn, lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Trong đó, có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỉ đồng, 4 tập đoàn bất động sản có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 - 7.397 tỉ đồng.

Theo thống kê của Công ty CP Chứng khoán KB Việt Nam, 2 doanh nghiệp có hàng tồn kho cao nhất là Tập đoàn Vingroup (VIC) và Tập đoàn Novaland (NVL) đã chiếm tới 63% giá trị tồn kho của ngành.

Ngoài ra, các doanh nghiệp khác có giá trị tồn kho lớn như Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR-7.397 tỉ đồng), Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH-7.022 tỉ đồng), Tập đoàn Đất Xanh (DXG-6.791 tỉ đồng) và Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG-4.205 tỉ đồng).

Tuy không có con số thống kê cụ thể nhưng ông Châu cũng thừa nhận rằng, số lượng hàng tồn kho bán thành phẩm và thành phẩm này chủ yếu ở những dự án căn hộ hạng sang, condotel (khách sạn nghỉ dưỡng) hay officetel (căn hộ văn phòng)... những loại hình bất động sản này đang gặp khó khăn về mặt chính sách, hơn nữa trong bối cảnh tình hình dịch bệnh Covid-19 đã làm ảnh hưởng tới tất cả các ngành nghề, trong đó có BĐS nên đã khó lại càng thêm khó.

Ông Châu cho biết, hàng tồn kho BĐS gồm có mặt hàng thành phẩm và bán thành phẩm (căn hộ hình thành trong tương lai).

Trong đó, nguy hiểm nhất là với hàng tồn kho bán thành phẩm khi mà những căn hộ tại dự án này đã được phép bán nhưng lại vướng mắc về thủ tục pháp lý nên chủ đầu tư không thể tiến hành xây dựng dẫn tới việc bị ứ đọng, không có cách nào đưa ra ngoài thị trường tiêu thụ.

"Nếu không giải quyết được những vướng mắc hàng tồn kho ở mặt hàng bán thành phẩm thì đây sẽ mãi là hàng tồn kho mà doanh nghiệp BĐS không có cách nào tiêu thu được. Điều này khiến doanh nghiệp phải chịu chi phí lớn đến từ lãi vay ngân hàng, chi phí xây dựng mà không có cách nào thu hồi lại được vốn" - ông Châu cho biết.

Chính vì thế, HoREA đã có bản đề xuất gửi tới Chính phủ với nhiều biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp BĐS vượt qua thời kỳ khó khăn, trong đó đáng chú ý là việc giải quyết nhanh các vướng mắc về pháp lý và qui trình thủ tục hành chính, hỗ trợ lãi suất vay vốn…

Dân cần nhà ở hay cần condotel, officetel?

Trước đề xuất của HoREA, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc giải quyết các vướng mắc về pháp lý và quy trình thủ tục hành chính cho các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh hiện tại không "đánh trúng" vào khó khăn mà các loại hình BĐS đang gặp phải.

Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, với những dự án căn hộ bình dân, nhà ở thương mại thì cần có những chính sách khuyến khích, giúp chủ đầu tư thực hiện dự án là điều cần thiết phải làm, bởi đây là những dự án phục vụ nhu cầu thực cho người dân nhằm kích cầu thị trường bất động sản.

Còn với những dự án như condotel, officetel thì cần phải có chính sách riêng, đi đúng vào khó khăn mà loại hình bất động sản này đang vướng phải.

"Đầu tiên cần phải xem xét lại cách tính hàng tồn kho BĐS mà phía HoREA đề ra. Đã là căn hộ hình thành trong tương lai được phép bán thì đó chắc chắn phải là dự án đã được hoàn thiện thủ tục pháp lý, vì có hợp pháp mới được nhà nước chấp thuận cho giao dịch.

Vì thế, những dự án này không thể gặp khó trong thủ tục pháp lý nữa mà cái chính là do nguồn lực của chủ đầu tư và khả năng hấp thụ của thị trường.

Bên cạnh đó, những dự án condotel có hai điểm chết là việc chủ đầu tư cam kết sổ đỏ căn hộ và đưa ra lời hứa về lãi suất kinh doanh quá cao khiến cho các khách hàng bị mắc cạn tại dự án này dẫn tới khó tiêu thụ sản phẩm hoặc mua rồi nhưng khó có khả năng thu hồi lại vốn.

Ngoài ra, nếu gỡ vướng thủ tục pháp lý mà các dự án BĐS phát triển ồ ạt trong thời gian tới, cộng việc với kinh tế đang bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh thì có thể dẫn tới nguy cơ thừa nguồn cung, như thế khả năng tồn kho BĐS lại tăng lên nhiều hơn nữa" - ông Đính phân tích.

Trước đó HoREA vừa kêu thiếu nguồn cung: Thiếu căn hộ nhà ở cho dân

Đầu tháng 2/2020, HoREA vừa có văn bản đến Ban Kinh tế Trung ương kiến nghị gỡ vướng mắc liên quan đến các doanh nghiệp địa ốc.

Theo đơn vị này quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở tiết tục bị sụt giảm mạnh. Giá nhà tăng, cơ hội cho người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở.

HoREA đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật về đất đai, về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở, về kinh doanh bất động sản, về dân sự để đảm bảo tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông. Trong đó, xem xét ban hành mới Luật Đất đai vào năm 2021…

Đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo quyết liệt để sớm tháo gỡ các vướng mắc, “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản, để thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại, tạo điều kiện cho các tầng lớp nhân dân...

HoREA đề nghị cho phép chủ đầu tư được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.