Rủi ro từ những dự án “nửa nhà ở, nửa condotel”

Nhận cam kết lợi nhuận

Câu chuyện về condotel tưởng chừng chỉ là vấn đề nóng tại các tỉnh, thành phố phát triển mạnh về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… thì nay đã lan đến cả TP.HCM và các tỉnh lân cận. 

Có thể kể đến một số dự án có hoạt động theo hình thức condotel như Dự án Feliz en Vista tại khu Thạch Mỹ Lợi (quận 2, TP.HCM), do CapitaLand làm chủ đầu tư với 4 block, gồm 873 căn hộ, trong đó block thứ 4 là căn hộ dịch vụ cho thuê. Tòa căn hộ dịch vụ cho thuê này được công ty con của Tập đoàn CapitaLand là Ascott quản lý, dưới thương hiệu quen thuộc Somerset.

Tại quận 7 có dự án căn hộ The Signial, do Công ty Bất động sản An Gia và Quỹ Creed Group (Nhật Bản) làm chủ đầu tư, quy mô 66.000 m2, gồm 2 block, mỗi block cao 33 tầng, dự kiến cung ứng hơn 1.100 căn hộ (mỗi căn hộ được thiết kế với diện tích 31 m2 và 39 m2), theo hình thức dịch vụ cho thuê.

Trên địa bàn tỉnh Long An, Dự án khu dân cư Tân Mỹ (huyện Đức Hòa), do Công ty cổ phần Đầu tư quốc tế C.S.Q làm chủ đầu tư với các sản phẩm gồm biệt thự mini 87 m2, biệt thự song lập 170 m2, biện thự đơn lập 200 m2... Khách hàng sẽ được ký kết hợp đồng cho thuê căn nhà với công ty phân phối, theo đó, khách hàng để công ty phân phối sử dụng căn nhà làm cơ sở du lịch, kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Khi ký các hợp đồng này, theo thông báo của công ty phát triển dự án WestLakes Golf&Villas, người mua căn nhà liền kề hoặc biệt thự thanh toán đủ 95% giá bán sẽ được quyền chọn 2 phương án: cho Công ty thuê trong 10 năm, cam kết lợi nhuận 8% trong 2 năm đầu tính trên giá bán căn nhà thô (không bao gồm thuế giá trị gia tăng và giá trị nội thất); hoặc cho Công ty thuê trong 10 năm, khách không nhận lợi nhuận mà bù trừ vào hợp đồng mua bán...

Mới đây, sau vụ đổ vỡ về cam kết lợi nhuận của Dự án Cocobay Đà Nẵng, nhiều hội thảo về condotel đã được tổ chức. Các chuyên gia cảnh báo, không ít chủ đầu tư đưa thông tin không đúng về sản phẩm condotel, người mua chỉ quan tâm đến mức sinh lời từ cam kết lợi nhuận hoặc việc lướt sóng giữa các cơn sốt, mà không quan tâm đến nhu cầu sử dụng thật và giá trị nội tại của bất động sản, dẫn đến bị “sập bẫy”.

Các chuyên gia cũng cho rằng, việc dự án Cocobay Đà Nẵng chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở là điều rất khó thực hiện vì liên quan đến nhiều vấn đề và cũng không thể giải cứu sản phẩm condotel theo cách chuyển hết các dự án sang đất ở.

Tiềm ẩn rủi ro

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), với dự án nhà ở thì phải thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghĩa là, chỉ chủ đầu tư mới được ký kết giao dịch mua bán nhà với khách hàng. Chủ đầu tư phải đủ điều kiện theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản, phải có giấy chứng nhận về đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng… Nếu khách hàng mua nhà với bên không phải chủ đầu tư dự án, dự án không đủ điều kiện, chưa có thông báo của Sở Xây dựng thì đây là hình thức huy động vốn không đúng pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

“Các trường hợp mua bán đó đều là giao dịch vô hiệu nên khách hàng sẽ bị rơi vào thế kẹt, hủy hợp đồng không được, chuyển nhượng không xong, đành phải nộp tiếp tiền để nuôi hy vọng. Nhiều trường hợp vì tiếc vài trăm triệu đồng đã đóng nên cố xoay xở nộp tiền tỷ”, ông Phượng nói.

Cũng theo luật sư Phượng, nếu các dự án nhà ở, officetel, nhưng lại chọn mô hình hoạt động như loại hình condotel (khách mua sản phẩm, sau đó cũng cho thuê lại để nhận một phần lợi nhuận sau khi trừ chi phí quản lý hàng tháng) cũng khá rủi ro về pháp lý.

“Mỗi kiểu tài sản hay mỗi mô hình hoạt động kinh doanh đều có rủi ro. Tại dự án nhà ở, officetel hoạt động theo mô hình condotel, việc bán và cho thuê lại các căn nhà liên kế ở khu dân cư (hoặc căn hộ đối với tòa nhà) có nhiều vấn đề trái pháp luật. Chẳng hạn, ngay trong các hợp đồng mua bán, người mua chỉ được sở hữu nhà ở, còn mọi đường đi trong khu dân cư là sở hữu thuộc về chủ đầu tư, chủ đầu tư cũng không bàn giao đường giao thông cho Nhà nước quản lý, người mua vẫn phải trả bảo trì và quản lý với đường đi giao thông, người mua muốn vào nhà mình phải đi nhờ qua phần sở hữu chủ đầu tư. Nếu với kiểu hợp đồng mua bán như vậy, chủ đầu tư tuyên bố là sở hữu cả đường giao thông thì chắc hắn không thể cấp được sổ cho những người mua”, ông Phượng lưu ý.

Một khía cạnh khác, khi hoạt động kinh doanh lưu trú, bên vận hành quản lý phải tiến hành đăng ký kinh doanh toàn bộ các căn nhà, căn hộ là một địa điểm kinh doanh, không thể cấp chứng nhận tiêu chuẩn sao cho từng địa điểm lưu trú với từng căn nhà này.