Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) của Bộ Xây dựng mới đây, tính đến ngày 20/12/2018, tổng giá trị hàng tồn kho BĐS chỉ còn khoảng 22.825 tỉ đồng.

Bộ Xây dựng cho biết, so với lúc đỉnh điểm vào thời điểm quí I/2013, hàng tồn kho BĐS đã giảm 105.723 tỉ đồng, tức giảm 82,24%.

Tuy nhiên, theo thống kê của Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước, tồn kho tính đến hết năm 2018 của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường đã lên đến 201.921 tỉ đồng. Con số tồn kho này cao gấp đôi thời điểm đầu năm 2013 - đỉnh điểm thị trường "đóng băng" chỉ ở mức 128.548 tỉ đồng.

Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường và hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Đó là chưa kể nhiều công ty BĐS lớn khác chưa niêm yết trên thị trường như Him Lam, Hưng Thịnh, Phúc Khang, An Gia, C.T Group...

Tổng hợp từ báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất của 10 doanh nghiệp địa ốc lớn gồm Vingroup, Novaland, Vinaconex, FLC, Hoàng Quân, Đất Xanh, CEO, Khang Điền, Thủ Đức và Phát Đạt cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho BĐS của những doanh nghiệp này tăng rất nhanh trong vòng vài năm trở lại đây.

Tính đến cuối quí II/2019, nhóm 10 doanh nghiệp này đang ôm gần 115.000 tỉ đồng hàng tồn kho BĐS và bằng gần 57% tồn kho của 65 doanh nghiệp niêm yết theo thống kê của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tại thời điểm cuối năm 2018.

Sở hữu lượng tồn kho bất động sản lớn nhất là Tập đoàn Vingroup (Mã: VIC) với 48.679 tỉ đồng tồn kho tính đến hết tháng 6/2019 chủ yếu tại các dự án đang xây dựng (39.707 tỉ đồng) và dự án sẵn sàng để bán (1.086 tỉ đồng).

Số tồn kho hiện giảm 6.408 tỉ đồng so với quí I/2019 nhưng tăng gấp gần 2,5 lần so với cuối năm 2013 (19.829 tỉ đồng).

Quí II/2019, doanh thu thuần từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của VIC đạt gần 25.759 tỉ đồng, tăng 205% so với quí I (8.430 tỉ đồng) và tăng gần 9% so với cùng kỳ năm 2018.

Tuy nhiên, so với qui mô phát triển nhanh và mạnh của Vingroup, lượng hàng tồn kho tăng lên cũng là một điều hiển nhiên.

Tại ngày 30/6/2019, vốn chủ hữu của VIC là 126.173 tỉ đồng. Nợ phải trả tính đến hết quí II/2019 của VIC là 212.351 tỉ đồng, trong đó nợ ngắn hạn là 125.613 tỉ đồng, còn lại là nợ dài hạn.

Tại Novaland (Mã: NVL), tính đến hết quí II/2019, doanh nghiệp này có hơn 41.645 tỉ đồng hàng tồn kho BĐS. Giá trị BĐS xây dựng cơ bản dở dang lên tới 34.412 tỉ đồng, tăng thêm 13.613 tỉ đồng so với cuối năm 2018.

Trong đó, BĐS đang xây dựng là 34.412 tỉ đồng và BĐS đã xây dựng hoàn thành là 7.093 tỉ đồng. Tồn kho của Novaland đã tăng 16% so với quí I và tăng gấp 7 lần so với hồi cuối 2013 (5.839 tỉ đồng).

Trong năm 2018, doanh thu thuần bán BĐS của Novaland là 14.864 tỉ đồng, tăng 36% so với năm trước. Cùng với hàng loạt dự án lớn được đầu tư, nợ phải trả của Novaland cũng tăng nhanh chóng lên tới 52.594 tỉ đồng tại thời điểm hết tháng 6/2019. Cùng thời điểm, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là 22.197 tỉ đồng.

Doanh nghiệp có qui mô hàng tồn kho BĐS lớn thứ ba phải kể đến là Công ty cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt (Mã: PDR). Tính đến hết quí II/2019, doanh nghiệp này có hơn 5.846 tỉ đồng hàng tồn kho, tăng 16% so với quí I/2019.

Hết tháng 6/2019, nợ phải trả của PDR là 7.635 tỉ đồng, vốn chủ sở hữu là 3.733 tỉ đồng.

Đứng thứ tư về qui mô hàng tồn kho BĐS là Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH). Tính đến hết quí II/2019, KDN có hơn 5.805 tỉ đồng hàng tồn kho BĐS.

Trong đó, BĐS dở dang bao gồm các dự án đang triển khai để phát triển các khu dân cư là 5.596 tỉ đồng, hàng hóa BĐS là 209 tỉ đồng. Hiện tại, tồn kho BĐS của KDH tăng hơn 4% so với quí I/2019 và tăng gấp 5 lần so với cuối năm 2013 (1.064 tỉ đồng).

Nợ phải trả của Khang Điền tính đến hết quí II/2019 là gần 3.571 tỉ đồng, trong đó nợ ngắn hạn là 2.906 tỉ đồng. Tại ngày 30/6/2019, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này là 6.870 tỉ đồng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp còn lại cũng đang phải "gánh" khoản tồn kho BĐS không nhỏ, lên tới vài nghìn tỉ đồng.

Cụ thể, đến cuối tháng 6/2019, giá trị hàng tồn kho của Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) là 4.621 tỉ đồng (cuối năm 2013 là 432 tỉ đồng), Vinaconex (mã: VCG) là 3.120 tỉ đồng (cuối năm 2013 là 5.431 tỉ đồng), CEO Group (Mã: CEO) là 2.026 tỉ đồng (cuối năm 2013 là 321 tỉ đồng).

Bên cạnh đó, Tập đoàn FLC (Mã: FLC) có giá trị hàng tồn kho gần 1.600 tỉ đồng (cuối năm 2013 là 92 tỉ đồng), Nhà Thủ Đức (Mã: TDH) là 839 tỉ đồng (cuối năm 2013 là 448 tỉ đồng ), Địa Ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) là 744 tỉ đồng (cuối năm 2013 là 611 tỉ đồng ).

Thực tế, bản chất của việc gia tăng hàng tồn kho BĐS chính là sự mở rộng về quy mô xây dựng, phát triển các dự án của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc giải quyết hàng tồn kho nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào năng lực và chiến lược của mỗi doanh nghiệp.