Tổng số lượng căn cam kết của các chủ đầu tư đã là 1,2 triệu căn trong 10 năm tới, hứa hẹn giải quyết được nhu cầu an cư cho hàng triệu người thu nhập thấp, đang mơ ước có những mái ấm cho riêng mình.
Nhưng tại sao các đại gia lại đột ngột đổ xô đi triển khai các dự án NƠXH như vậy?
Theo đánh giá của tôi thì đây không phải là nhất cử lưỡng tiện mà phải là nhất cử “lục” tiện, một mũi tên trúng đến 6 đích của các “ông lớn”, cụ thể:
1. CHỦ ĐẦU TƯ (“CĐT”) CÓ SẴN QUỸ ĐẤT ĐỂ XÂY NƠXH
Theo quy định tại nghị định số 49/2021/NĐ-CP, các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III, thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội. Do đó, CĐT càng lớn, càng phát triển nhiều dự án đô thị, nhà ở thương mại thì càng có sẵn nhiều quỹ đất 20% để phát triển NƠXH.
Việc phát triển quỹ đất nhà ở thương mại hiện đang rất khó khăn, thủ tục kéo dài, chi phí tiền sử dụng đất tăng cao, trong khi đó quỹ đất NƠXH thì lại đang có sẵn, nếu CĐT muốn phát triển thì sẽ được tạo nhiều điều kiện để được giao triển khai, lại không phải lo ngại về tiền sử dụng đất cao do các dự án NƠXH được miễn hoàn toàn.
2. GÌN GIỮ CHẤT LƯỢNG SỐNG & TỐI ƯU HẠ TẦNG SẴN CÓ CỦA KHU ĐÔ THỊ
Các CĐT khu đô thị được ưu tiên giao để phát triển dự án NƠXH, nếu không triển khai sẽ phải bàn giao lại cho CQNN có thẩm quyền, nhà nước sẽ giao lại cho đơn vị triển khai NƠXH khác.
Hãy tưởng tượng các đại đô thị có cảnh quan tiện ích đồng bộ, cao cấp như Vinhomes Ocean Park, Ecopark… mà quỹ đất NƠXH 20% trong lòng các khu đô thị này được giao cho các CĐT không có tâm, có tầm phát triển thì sẽ sản sinh ra các khu nhà ở nhếch nhác, chất lượng thấp, kéo tụt tổng thể cảnh quan, chất lượng sống của cả khu đô thị, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của các sản phẩm thương mại khác.
Ngoài ra, với các CĐT đang phát triển các đại đô thị như Vinhomes hay Novaland thì hệ thống hạ tầng, tiện ích, cảnh quan của cả khu đô thị (“KĐT”) đều được xây dựng đồng bộ, nên dù địa điểm bố trí diện tích NƠXH thường ở các vị trí không đẹp trong các KĐT nhưng vẫn được thừa hưởng toàn bộ hạ tầng, cảnh quan chung này; đó là sự cộng hưởng rất tốt để bán hàng hiệu quả sau này.
3. KHƠI THÔNG “DÒNG MÁU” CHO CĐT
Tín dụng vào bất động sản đang bị siết chặt, công tác bán hàng đang chậm lại do thị trường cũng đang trầm lắng, nên dòng tiền, được ví như “dòng máu” của các CĐT đang bị chặn lại.
Nhưng vốn vay để phát triển các dự án nhà ở xã hội thì khả năng cao sẽ vẫn thuận lợi và được cơ quan quản lý bật đèn xanh, ưu tiên dải ngân do phục vụ nhu cầu ở thực, an sinh xã hội của người dân.
Bên cạnh đó, với giá bán rất hợp lý, chỉ từ 300 triệu/căn, đáp ứng đúng nhu cầu thực của người dân, nên việc bán hàng sẽ rất thuận lợi bất chấp thị trường, bất chấp chu kỳ bất động sản. Vì vậy, CĐT sẽ vẫn thu được dòng tiền đều đặn từ khách hàng do giá bán hợp lý, đánh đúng nhu cầu thực của người dân.
Do đó, CĐT sẽ được tiếp “máu” từ cả nguồn vốn tín dụng ngân hàng lẫn tiền mua nhà theo tiến độ từ khách hàng.
4. VỐN CHỦ SỞ HỮU BỎ RA THẤP
Có 3 lý do:
i) Dự án NƠXH được miễn tiền thuê đất nên giá trị đầu tư được giảm đi đáng kể so với dự án thương mại thông thường.
ii) Tổng chi phí bán hàng và Marketing chỉ 2%, trong khi các dự án thương mại thông thường là từ 8-10%.
iii) Do tiêu chuẩn bàn giao sẽ thấp hơn, hạ tầng cảnh quan tối giản hơn các dự án thương mại nên suất đầu tư xây dựng sẽ cũng thấp hơn.
Chi phí đầu tư phát triển không cao, dự án được ngân hàng tài trợ, việc bán hàng lại hứa hẹn thuận lợi nên số lượng vốn chủ sở hữu bỏ ra cho mỗi dự án không cao, lại được quay vòng vốn nhanh, thu dòng tiền nhanh, hiện thực hóa lợi nhuận nhanh.
5. LỢI NHUẬN ỔN ĐỊNH, BỘ MÁY ĐƯỢC SỬ DỤNG TỐI ƯU
Theo quy định tại thông tư 09/2021/TT-BXD ngày 16/8/2021, lợi nhuận tối đa của dự án NƠXH là 10% tổng mức đầu tư, đây là mức lợi nhuận không phải là cao trong giai đoạn thị trường bất động sản nóng ấm, nhưng trong giai đoạn thị trường trầm lắng như hiện nay thì đây là mức tỷ suất lợi nhuận không hề tệ.
Với uy tín, thương hiệu và kinh nghiệm triển khai dự án sẵn có, thì ông lớn hoàn toàn không gặp khó khăn trong việc triển khai nhanh, thu lợi nhuận nhanh từ các dự án này.
Dự án nhà ở thương mại, thanh khoản đang chậm, bộ máy vận hành quản lý hiện tại chuyển sang triển khai dự án nhà ở xã hội sẽ vừa tối ưu hóa nguồn lực, giữ được bộ máy, hệ thống trong giai đoạn thị trường trầm lắng.
6. THỂ HIỆN TRÁCH NHIỆM XÃ HỘI, BỒI ĐẮP THÊM UY TÍN CHO CĐT
Việc cam kết thực hiện hàng trăm ngàn căn hộ NƠXH thể hiện trách nhiệm với xã hội của các CĐT, với những người yếu thế hơn trong xã hội, góp sức thiết thực trong quá trình an sinh.
Một loạt các bài báo, phương tiện truyền thông đưa tin thể hiện sự quan tâm, ủng hộ; cơ quan nhà nước tổ chức hội thảo để khích lệ, giải quyết các vướng mắc cho các chủ đầu tư CĐT.
Tham gia xây dựng NƠXH đã “vô tình” tạo nên hiệu ứng PR, Marketing rất hiệu quả tới cả khách hàng và cơ quan quản lý nhà nước.
Nhất cử “lục” tiện, việc triển khai các dự án phát triển NƠXH giúp các CĐT đạt được 6 lợi ích to lớn nêu trên, do đó việc các chủ đầu tư nô nức tham gia với số lượng căn hộ đăng ký khủng là đều dễ hiểu.
Nhưng, những lời hứa, cam kết, bài phát biểu… thì lúc nào cũng dễ; cái khó chính là giai đoạn triển khai thực tế.
Câu hỏi tiếp theo là: Làm thế nào để việc triển khai các dự án nhà ở xã hội thành công, mang lại dòng tiền, đảm bảo hiệu quả kinh tế tốt cho chủ đầu tư?
Làm được hiệu quả thì chắc chắn sẽ thêm nhiều chủ đầu tư tham gia, nhiều dự án NƠXH được thực hiện, nhiều ước mơ về 1 mái ấm, 1 chốn an cư của những người dân thu nhập thập sẽ trở thành hiện thực.
Cre : Nguyễn Hữu Thanh