Nghe qua cứ như hai bên đang tìm nhau giữa đám đông nhưng mãi không gặp được. Nếu nhìn bề nổi, nhiều người sẽ nghĩ nguyên nhân nằm ở giá bán. Điều đó đúng, nhưng có lẽ chưa đủ.
Bởi thực tế hiện nay, không ít dự án nhà ở xã hội đã chạm ngưỡng 25 triệu đồng/m². Một căn hộ khoảng 60m² cũng đâu đó gần 1,5 tỷ đồng. Với nhiều gia đình công nhân, viên chức trẻ hay lao động phổ thông, đây vẫn là một khoản tiền rất lớn.
Nhưng điều đáng suy nghĩ là ngay cả khi nguồn cung được tung ra, vẫn có những dự án không bán hết. Tại sao? Theo tôi, bởi người ta mua nhà không phải để sở hữu một căn hộ. Người ta mua một cuộc sống. Nghe có vẻ triết lý, nhưng thực tế đúng là như vậy.
Khi bỏ ra hơn một tỷ đồng, thứ người mua cân nhắc không chỉ là diện tích phòng khách hay số lượng thang máy. Họ còn tính xem mỗi sáng phải dậy lúc mấy giờ để đi làm, con học trường nào, gần bệnh viện không, cuối tuần có chỗ đưa gia đình đi dạo không, có xe buýt hay tàu điện kết nối hay không.
Một căn hộ giá hợp lý nhưng mỗi ngày mất 3-4 tiếng di chuyển thì số tiền tiết kiệm được từ giá nhà có khi lại được trả bằng xăng xe, thời gian và sức khỏe.
Nói vui một chút, có những nơi mua nhà xong mới phát hiện quán phở gần nhất cách vài cây số. Muốn mua bó rau cũng phải lên xe máy. Cảm giác như mua căn hộ ở đô thị nhưng lại sống theo phong cách "bán tự cung tự cấp".
Đó là lý do nhiều dự án rơi vào tình thế khá tréo ngoe.
Giá đã tiệm cận một số khu nhà thương mại vùng ven, nhưng hệ sinh thái sống lại chưa hình thành đầy đủ. Người mua nhìn vào bài toán tổng thể rồi quyết định chờ thêm, thay vì xuống tiền ngay.
Gần đây, Hà Nội đang nghiên cứu phương án cho phép chuyển đổi tối đa 20% số căn hộ nhà ở xã hội tồn kho sang nhà ở thương mại nếu sau 12 tháng vẫn không bán được. Ở góc độ thị trường, đây là cách xử lý hàng tồn tương đối dễ hiểu. Không ai muốn một dự án xây xong rồi để đó.
Nhưng câu chuyện phía sau lại không đơn giản như vậy.
Bởi nhà ở xã hội vốn được hưởng nhiều chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng để phục vụ mục tiêu an sinh. Nếu sau cùng một phần sản phẩm được chuyển thành nhà ở thương mại thì câu hỏi cần trả lời là phần ưu đãi đó sẽ được xử lý ra sao?
Nếu không có cơ chế hoàn trả hoặc nghĩa vụ tài chính tương ứng, rất dễ tạo ra cảm giác rằng nguồn lực công được sử dụng cho mục tiêu xã hội nhưng kết quả cuối cùng lại chảy sang mục tiêu thương mại.
Nói dân dã một chút, Nhà nước bỏ công làm đường, trải hạ tầng, hỗ trợ đủ thứ để giúp người thu nhập thấp có cơ hội an cư. Nhưng đến phút cuối, một phần sản phẩm lại được đưa sang sân chơi khác. Đó là điều cần được tính toán thật kỹ.
Suy cho cùng, bài toán nhà ở xã hội có lẽ chưa bao giờ chỉ là câu chuyện xây thêm bao nhiêu căn hộ. Quan trọng hơn là xây ở đâu, kết nối thế nào và người dân có thực sự muốn sống ở đó hay không. Bởi một căn hộ có thể bán bằng hợp đồng ký trong vài tiếng.
Nhưng quyết định sống ở đó là câu chuyện của 10 năm, 20 năm, thậm chí cả một đời người.