Nói thật, tôi thấy anh em quá ngây thơ. Nói thẳng một câu cho vuông: Mơ đi cưng! Đời không như là mơ và chủ nhà chung cư cũng không phải là lũ ngốc.

Theo kinh nghiệm hít khói thị trường nhiều năm của tôi, chung cư mà giảm được cỡ 30% đã là một kịch bản "tu thành chính quả", là max ping (tối đa) của sự cắt lỗ rồi. Tại sao tôi lại dội gáo nước lạnh vào giấc mơ màu hồng của anh em? Ngồi xuống đây, làm điếu thuốc ngụm trà rồi tôi bóc tách cho mà nghe.

Nhiều ông cứ mang cái văn mẫu "đất nền tỉnh lẻ giảm một nửa" ra để áp vào chung cư thành phố. Xin lỗi, so sánh thế là dại rồi!

Cái mảnh đất ở nơi "khỉ ho cò gáy" lúc sốt thì thổi giá lên giời, lúc đóng băng thì để cỏ mọc cho bò gặm, không một bóng người, chủ nhà ôm đất đói mốc mồm thì chả phải cắt lỗ sâu hoắm để thoát thân.

Khác với nhiều lô đất ở các khu vực tăng nóng theo kỳ vọng, chung cư vẫn là một loại tài sản có dòng tiền và công năng sử dụng thực tế.

Người ta có thể ở. Người ta có thể cho thuê. Người ta có thể khai thác ngay sau khi nhận nhà. Ngay cả khi thị trường khó khăn, vẫn luôn tồn tại một lượng nhu cầu ở thật nhất định giúp tạo ra "lớp đệm" cho giá.

Tôi từng chứng kiến nhiều đợt thị trường điều chỉnh. Đất nền có thể giảm rất mạnh vì khi dòng tiền rút đi, thứ còn lại đôi khi chỉ là những kỳ vọng dang dở. Nhưng với chung cư, đặc biệt là những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và dân cư ở thực đông, mức giảm thường không quá sâu như nhiều người tưởng tượng.

Cũng phải nhìn nhận một thực tế rằng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM nhiều năm nay vẫn chưa thực sự dồi dào. Trong khi dân số đô thị vẫn tăng. Nhu cầu an cư vẫn tăng. Áp lực sở hữu nhà ở vẫn hiện hữu.

Đó là lý do khiến tôi cho rằng nếu thị trường điều chỉnh, mức giảm khoảng 20-30% ở một số phân khúc hoặc một số dự án có thể xảy ra. Nhưng để giảm đồng loạt 40-50% trên diện rộng thì không dễ.

Tất nhiên, điều này không có nghĩa giá hiện tại là hoàn toàn hợp lý. Có những dự án đang được định giá quá cao so với giá trị sử dụng thực tế. Có những căn hộ mà tiền thuê thu về mỗi năm không đủ hấp dẫn so với số vốn bỏ ra. Có những khu vực mà giá đang đi nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Nhiều người hỏi tôi: "Vậy chung cư giảm bao nhiêu thì nên xuống tiền?" Thực ra tôi nghĩ không có một con số chung cho tất cả mọi người. Có người chờ giảm thêm 10% rồi cuối cùng lại mua đắt hơn 20%.

Có người mua sớm nhưng chọn đúng sản phẩm phù hợp nhu cầu nên vẫn thấy hài lòng sau nhiều năm. Bài học tôi rút ra sau nhiều năm quan sát thị trường là đừng cố mua ở đáy, vì chẳng ai biết chính xác đâu là đáy.

Quan trọng hơn là mua được một tài sản có giá trị sử dụng thật, tài chính an toàn và mức giá mà bản thân cảm thấy hợp lý. Bởi nhiều khi thứ khiến chúng ta tiếc nuối nhất không phải là mua đắt hơn vài trăm triệu.

Mà là dành quá nhiều năm để chờ đợi một mức giá "hoàn hảo" rồi đánh mất những cơ hội phù hợp ngay trước mắt. 

Tôi hiểu anh em bấy lâu nay bị mấy quả "ngáo giá" nó hành cho ra bã nên đâm ra có tâm lý "thù hằn" thị trường, muốn nó sập thật mạnh cho bõ ghét. Nhưng thị trường bđs dòng tiền nó lầm lì và thực tế lắm. Người ta vẫn cần chỗ chui ra chui vào, mặt bằng giá thuê vẫn neo cao ngất ngưởng thì chung cư vẫn là "vịnh tránh bão" ngon lành.

Còn các đồng đạo thì sao? Định ôm tiền ngồi thiền chờ giảm bao nhiêu % nữa thì mới chịu móc hầu bao? Hay vẫn quyết tin vào một cú sập thế kỷ? Vào đây tranh luận xem nào!