- Trước mua. Tham khảo, xem thông tin, thông số, công dụng của sản phẩm
- Trong mua. Thực hiện các thủ tục thanh toán giao hàng
- Sau mua. Các chế độ hậu mãi trong thời gian sử dụng sản phẩm
Đối với đất đai vì có 2 sự đặc thù là thời gian trong mua thường lâu ( thời gian thực hiện các thủ tục) và hậu mãi sau mua là không có, không cần với đất ( với nhà thì cần). Nhưng có thể đưa cái này vào trong giai đoạn sau khi thanh toán đến trước khi sang tên xong. Như vậy cũng là nằm trong các giai đoạn như vậy
Hình minh hoạ. Nguồn: Internet
Và mua bán trong BĐS cũng có thể tóm lược trong các hình thức
- Cá nhân mua bán đất/nhà với cá nhân
- Cá nhân mua bán đất/nhà hình thành trong tương lai với các doanh nghiệp, tổ chức
- Các doanh nghiệp/tổ chức mua bán với nhau hoặc mua bán với cá nhân
Tạm không nói tới khâu các doanh nghiệp tổ chức mua bán với nhau và với cá nhân, ta bàn trong vấn đề mua bán giữa cá nhân với cá nhân và cá nhân với tổ chức.
----
Phần lớn các tranh chấp, bất cập xảy ra thường sẽ nằm ở 2 khâu
- Khâu đặt cọc nhưng người mua chưa nắm được hết các ngăn chặn hay quy hoạch trong khu đất đối với mua đất dân. Đối với mua đất dự án thì không rõ đã đủ điều kiện để nhận cọc hay chưa
- Rồi đến khâu công chứng, khi ra phòng công chứng. Hệ thống công chứng có thể kiểm tra ra được các ngăn chặn trên hệ thống, nhưng nếu có tranh chấp tại xã thì cũng không kiểm tra được vẫn tiến hành công chứng bình thường, nhưng đến khi đăng bộ thì vì có đơn thư tranh chấp nên không đăng bộ được hoặc dính các quy hoạch thu hồi, giải tỏa đến khi mua xong mới biết, trường hợp này thì lại càng khó vì các quy hoạch không ảnh hưởng đến việc công chứng sang nhượng
Khi xảy ra các trường hợp như vậy, quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng rất lớn. Dĩ nhiên vẫn có cách kiểm tra trước đó như các app quy hoạch tư nhân/chính thống hay gửi yêu cầu kiểm tra quy hoạch tại cơ quan chuyên môn. Tuy nhiên với các app thì chỉ mang tính tham khảo, có rất nhiều quy hoạch ẩn không được thể hiện hết, đầy đủ bao gồm cả app chính quy. Ví dụ như quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn mới. Việc gửi yêu cầu cung cấp các quy hoạch tại cơ quan chuyên môn cũng khá rắc rối và lâu, không nhanh chóng. Và gửi như vậy cũng chỉ kiểm tra được quy hoạch, còn ngăn chặn, tranh chấp thì lại phải kiểm tra qua 2 cơ quan khác. Tổng hợp khâu kiểm tra là đã mất 3 cửa. Thậm chí còn có trường hợp như sổ đã cấp rồi nhưng nằm trong diện vùng đó cấp sai đang thanh tra thì tất cả các app, các cửa đều không thể cung cấp thông tin này ( 1 số trường hợp ở Daknong, Củ Chi)
Chưa kể, nếu mọi việc suôn sẻ thì người mua cũng không đủ thẩm quyền để có thể tự kiểm tra các mục trên, phải có người bán thiện chí, thông qua người bán. Điều này cũng ảnh hưởng khá nhiều tới tâm lý giao dịch, thời gian giao dịch
Dĩ nhiên. Có đầy đủ các khung pháp lý để bảo vệ người mua nếu xảy ra các vấn đề sau đó. Nhưng đó là giải quyết hậu quả, nó rất tốn kém thời gian, công sức và tiền bạc cho khâu giải quyết. Phòng bệnh luôn dễ hơn chưa bệnh. Như hệ thống y tế dự phòng đợt Covid vừa qua đã thể hiện được sức mạnh và công dụng hết sức tuyệt vời
Vậy nên. Thiết nghĩ, nếu có 1 hệ thống minh bạch thông tin xuyên suốt và đầy đủ sẽ giúp cho quy trình giao dịch dễ dàng, nhanh chóng, ổn định được tâm lý cho các bên mua bán đồng thời kích thích thị trường phát triển bền vững. Giảm thiểu rất nhiều tranh chấp, bất cập về sau
Việc xây dựng hệ thống thông tin dĩ nhiên không dễ. Nhưng hoàn toàn cần thiết phải làm. Còn việc quản lý quyền khai thác thông tin trong hệ thống thì cũng phải cái gì quá khó khăn. Cứ cấp quyền cao nhất cho chủ sở hữu BĐS, người sở hữu BĐS dĩ nhiên có quyền biết mọi thông tin về BĐS của mình. Khi gặp người mua cần giao dịch, chủ BĐS xét thấy người mua thiện chí, đúng là người mua thật thì chỉ cần đăng nhập và in ra các thông tin đó cung cấp cho người mua là được. Người mua cũng được biết có hệ thống chính quy như vậy, được xác thực như vậy và hoàn toàn có thể tin vào các thông tin đó để đưa ra quyết định giao dịch nhanh chóng. Các cơ quan chuyên môn cũng có thể sử dụng xuyên suốt 1 hệ thống để chuyển quyền hay quản lý các vấn đề khác. Rất tiện lợi, nhanh chóng và thuận tiện cho các bên.