"Sống lưng" cho nền kinh tế sản xuất

Các nhà phân tích nói với South China Morning Post: Bất động sản công nghiệp và cả nhà ở tại thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) có khả năng sẽ được hưởng lợi một lần nữa khi đại dịch làm gián đoạn chuỗi cung ứng và căng thẳng thương mại leo thang giữa Trung Quốc với các nước khác cường quốc kinh tế khác.

"Covid-19 đang buộc rất nhiều công ty xem xét chiến lược tái cơ cấu chuỗi giá trị" - theo bà Sunny Hoàng Hà – Giám đốc bộ phận Kinh doanh Quốc tế, Savills TP.HCM – "Việt Nam sẽ hưởng lợi lớn".

Giá bất động sản công nghiệp ở Việt Nam đã có xu hướng tăng từ trước khi đại dịch xảy ra, vì Việt Nam được cho là một điểm đến hứa hẹn của khi làn sóng di dời hoạt động sản xuất khỏi Trung Quốc. Theo CBRE Việt Nam, bất động sản công nghiệp sẵn có là "sống lưng" cho bất kỳ nền kinh tế sản xuất đang phát triển nào, Việt Nam cũng không ngoại lệ.

Nhiều công ty công nghệ lớn như Apple, Microsoft và Google đã tuyên bố sẽ tái cơ cấu, có kế hoạch chuyển một phần hoặc toàn bộ hoạt động sản xuất của họ sang Việt Nam và Thái Lan. Các công ty đáng chú ý khác tham gia vào xu hướng dài hạn chuyển sang sản xuất tại Việt Nam là Samsung, Intel, Nike và Adidas.

Trong năm 2019, với sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp FDI, giá thuê tại một số khu công nghiệp, ví dụ như Khu công nghiệp Bàu Bàng, ở tỉnh Bình Dương đã tăng lên 150 USD/m2/chu kỳ thuê, từ 65/m2 USD hồi năm 2016. Giá thuê bất động sản công nghiệp ở một số tỉnh khác đã tăng ở mức hai con số so với cùng kỳ năm ngoái trong nửa đầu năm 2019, trong đó Bình Dương tăng 54,6% và Tây Ninh tăng 31,1%.

Với nhiều lợi thế như chi phí lao động rẻ, cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh, nhiều hiệp định FTA, Việt Nam tiếp tục thu hút phần lớn các nhà sản xuất lớn muốn đa dạng hóa sản xuất khỏi Trung Quốc. Trong quý 1/2020, tại khu vực phía Bắc, giá đất trung bình đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê, vẫn tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước. Lựa chọn yêu thích của các doanh nghiệp vừa và nhỏ là nhà xưởng xây sẵn, vẫn giữ ở mức giá thuê ổn định dao động từ 4-5 USD/m2/tháng và đều đã được lấp đầy, theo Jones Lang LaSalle JILL.

Tại khu vực miền Nam, JILL ghi nhận số lượng yêu cầu thuê đất tăng cao và các chủ đầu tư đã trở nên tự tin hơn trong việc tăng giá thuê đất. Giá đất trung bình trong quý 1/2020 đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 12,2% so với cùng kỳ.

Mặt khác, thị trường bất động sản công nghiệp cũng được cho là sẽ phục hồi và phát triển nhanh sau khi dịch được kiểm soát. Covid-19 có thể là chất xúc tác mới thúc đẩy quá trình di dời sản xuất vốn đã tồn tại vì căng thẳng thương mại vào năm ngoái. Với việc góp mặt trong "Bộ tứ kim cương mở rộng" nhằm tái cấu trúc chuỗi cung ứng, Việt Nam sẽ càng khẳng định vị thế là điểm đến tiềm năng cho các doanh nghiệp trong lương lai.

"Để giảm sự phụ thuộc quá mức vào một cơ sở sản xuất duy nhất, các công ty sẽ di dời" - theo ông Jeremy Williams, Giám đốc kinh doanh tại PropertyGuru, điều hành Batdongsan.com.vn - "Việt Nam hưởng lợi từ sự gần gũi với Trung Quốc cũng như lao động lành nghề và có kỷ luật, trong khi chi phí chỉ bằng một phần nhỏ của Trung Quốc".

Thời cơ "vàng" cho bất động sản công nghiệp

Song, tỷ phú Phạm Nhật Vượng không chờ tới tận thời điểm này. Động thái lấn sân sang bất động sản công nghiệp của Tập đoàn Vingroup đã được hé lộ ngay từ đầu tháng 2/2020, trước khi Việt Nam được mời tham dự Quad-plus. Ngày 27/2/2020, Vingroup Ventures đã đổi tên thành Công ty Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes.

Theo Vinhomes, chiến lược phát triển bất động sản khu công nghiệp được định hướng trên nền tảng kinh tế vĩ mô, cùng xu hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) những năm gần đây. Chiến lược mới được xác định sẽ trở thành một trong ba trụ cột, bên cạnh hai lĩnh vực từ trước là bất động sản nhà ở và văn phòng.

Phát triển bất động sản khu công nghiệp, theo Vinhomes, cũng góp phần tạo điều kiện cho nhiều nhà cung cấp thiết bị phụ trợ phát triển cơ sở sản xuất đầu tiên tại Việt Nam, xây dựng hệ sinh thái dây chuyền sản xuất ôtô nội địa, phù hợp với chiến lược tổng thể để đẩy mạnh phát triển mảng công nghiệp.

Dù vậy, trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng chỉ là "người mới". Nhiều người chơi lớn trong ngành này được cho là sẽ hưởng lợi từ làn sóng tái cơ cấu chuỗi cung ứng và một số đang có kế hoạch mở rộng.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc là doanh nghiệp niêm yết đứng đầu về dịch vụ kinh doanh và cho thuê các khu công nghiệp với quỹ đất lên đến 5.134 ha khu công nghiệp và 1.060 khu đô thị. Đối tác chủ yếu của công ty này là các tập đoàn lớn như Samsung, LG. Công ty này sở hữu khu công nghiệp Quang Châu nằm trong vùng công nghệ cao và có thể hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch nhà máy của các công ty công nghệ cao như Foxconn và LG, theo VNDirect.

Becamex IDC - một trong những doanh nghiệp sở hữu quỹ bất động sản công nghiệp lớn nhất Việt Nam. Nếu tính cả liên doanh VSIP mà Becamex IDC đang nắm 49%, thì tổng diện tích đất khu công nghiệp mà doanh nghiệp này đang sở hữu lên đến gần 15.000 ha. Các khu công nghiệp cũ của Becamex IDC đều có tỉ lệ lấp đầy gần 100%, trong khi các khu công nghiệp mới như Khu công nghiệp Bàu Bàng và Khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng mới đi vào khai thác cũng được lấp đầy nhanh chóng.

Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam cũng không thua kém khi sở hữu một quỹ đất cực lớn, phần lớn là đất canh tác cao su sạch có thế được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất khu công nghiệp hoặc bất động sản với chi phí thấp. Đến năm 2025, dự kiến GVR sẽ chuyển đổi thêm 7.000 ha đất cao su thành đất công nghiệp, các khu đất này sẽ nằm ở Đồng Nai, Tây Ninh, Bình Dương, Bình Phước, kế hoạch này cũng đã được thông qua.

Viglacera cũng tăng trưởng thấy rõ trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp với tỷ trọng doanh thu ngày càng tăng và biên lợi nhuận gộp cao so với các mảng khác. Đến nay, Viglacera đã phát triền 11 khu công nghiệp 1 đặc khu kinh tế ViMariel - Cuba, với tồng diện tích lên tới 4.038 ha, thu hút đầu tư gần 12 tỷ USD tại các khu công nghiệp trong nước.