Gián tiếp làm tăng giá nhà
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (Nghị định 49) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (Nghị định 100) được ban hành về cơ bản đã giải quyết được một số vướng mắc trong việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH). Nhưng thực tế, các chủ dự án nhà ở thương mại (NƠTM) vẫn than khó về quy định thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Theo Nghị định 100 trước đây, dự án NƠTM quy mô trên 10ha tại các đô thị loại 3 trở lên phải dành 20% quỹ đất tại dự án để bố trí NƠXH. Các dự án dưới 10ha thì chủ đầu tự được chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ NƠXH bằng quỹ đất, quỹ nhà hoặc bằng tiền.
Nghị định 49 ban hành lại quy định, dự án NƠTM quy mô từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại 1; dự án từ 5ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 thì phải bố trí 20% quỹ đất để làm NƠXH.
Các quy định về thực hiện nghĩa vụ NƠXH đang làm khó cho các chủ dự án NƠTM.
Theo ông Trần Quốc Dũng – Phó TGĐ Hưng Thịnh Land, quy định về nghĩa vụ NƠXH như trên đang làm khó các chủ đầu tư và gián tiếp làm tăng giá nhà.
Ông Dũng lấy ví dụ, một dự án ở TP.Thủ Đức chỉ có 2ha. Trong khi chủ đầu tư phải bồi thường đất với giá cao thì tiền đất khấu trừ cho quỹ đất NƠXH lại tính theo đơn giá Nhà nước. Mức chênh lệch khá lớn này sẽ khiến giá nhà thương mại bị đẩy lên cao.
Phó TGĐ Hưng Thịnh Land kiến nghị, với các khu đất do doanh nghiệp tự tạo lập thì nên cho phép chủ đầu tư lựa chọn phương án thực hiện nghĩa vụ NƠXH bằng cách bố trí quỹ đất nơi khác phù hợp để phát triển NƠXH hoặc trả bằng tiền, không phân biệt quy mô.
Một vướng mắc khác trong việc phát triển NƠXH là vấn đề quy hoạch. Ông Lê Hữu Nghĩa – GĐ Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành cho hay, theo quy định hiện nay, các dự án NƠXH được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần.
Theo ông Nghĩa, như khu đất quy hoạch hệ số sử dụng đất là 4. Nếu phát triển dự án NƠXH thì hệ số sử dụng đất sẽ là 6. Tuy nhiên, thực tế quy hoạch hệ số sử dụng đất vẫn là 4 nên các sở, ngành chuyên môn không trình được. Chưa kể, cho tăng hệ số sử dụng đất mà không cho tăng tầng cao và dân số thì doanh nghiệp rất khó triển khai.
Ngoài ra, ông Nghĩa cho rằng, khi làm NƠXH thì chủ đầu tư được dành 20% diện tích căn hộ hoặc quỹ đất để bán thương mại. Tuy vậy, lợi nhuận sau đó lại tính chung cho toàn dự án nên xem như chủ đầu tư không được hưởng phần này.
Về việc điều tiết quỹ đất làm NƠXH, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, từ nghị định trước đây đến khi Nghị định 49 ban hành, tất cả các dự án tại khu vực trung tâm TP.HCM đều chưa thực hiện quy định này.
Ông Châu lấy dẫn chứng về một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sau khi trừ các chi phí, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và ưu đãi, giá mỗi mét vuông NƠXH tại dự án này dao động từ 30 – 40 triệu đồng/m2. Với mức giá này, người thu nhập thấp khó có thể mua được.
TP.HCM có hướng dẫn
Trước những vướng mắc về việc xác nhận hoàn tất nghĩa vụ về NƠXH trong các dự án NƠTM, phát triển đô thị trên địa bàn, mới đây Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã chủ trì cuộc họp với đại diện các sở, ngành liên quan và có chỉ đạo.
Với các dự án NƠTM có quy mô dưới 10ha được thực hiện theo Nghị định 100, nếu văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện hình thức thực hiện nghĩa vụ NƠXH thì chủ đầu tư phải thực hiện theo;
Các dự án mà văn bản chưa thể hiện hoặc thể hiện chưa rõ hình thức nghĩa vụ NƠXH thì Sở Xây dựng phải làm việc với chủ đầu tư từng dự án để thống nhất 1 trong 3 hình thức (quỹ đất, quỹ nhà hoặc bằng tiền) thực hiện.
Đối với các dự án NƠTM có quy mô từ 2ha đất trở lên được thực hiện sau ngày Nghị định 49 có hiệu lực, khi trình UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư phải xác định rõ hình thức thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
UBND TP.HCM thống nhất việc xác nhận chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ về NƠXH dù với hình thức giao quỹ đất tại dự án hoặc giao quỹ nhà phải được thể hiện bằng biên bản bàn giao do sở, ngành chuyên môn phụ trách.
Trường hợp nộp tiền, trong quá trình xác định giá đất để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường phải chủ trì, phối hợp cùng các đơn vị liên quan xây dựng phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố thẩm định và sau đó trình UBND Thành phố duyệt.
Trong phương án giá đất cần phải tách bạch về giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích đất NƠTM và giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích đất NƠXH.
Theo Vietnamnet