Điều đó đặt người thuê nhà trong tình trạng cực kỳ khó khăn, mặc dù không được phép kinh doanh nhưng vẫn phải trả tiền thuê nhà hàng tháng. Vậy covid, chính sách lockdown của chính phủ có thể được coi là sự kiện bất khả kháng (SKBKK) không, qua đó người thuê nhà có thê được miễn trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng: trả tiền thuê nhà?
Theo điều 351 của Bộ luật dân sự 2015, cần thỏa mãn các điều kiện sau để được coi là SKBKK:
-
Sự kiện xảy ra khách quan: thỏa mãn, dịch bệnh covid, chính sách của nhà nước hoàn toàn khách quan với ý nguyện của người thuê nhà
-
Sự kiện xảy ra không lường trước: tùy thuộc vào thời điểm ký hợp đồng thuê nhà
-
Nếu các bên ký kết hợp đồng thuê nhà trước 1.1.2020, trước khi covid xảy ra, do đó có thể nói không ai biết trước được về covid & những hậu quả của nó
-
Nếu hợp đồng hai bên ký kết sau 1.1.2020, bên cho thuê có thể nói rằng rõ ràng hai bên đã biết mọi hậu quả, rủi ro của covid rồi, do đó điều kiện này không thỏa mãn. Trong thực tế, người đi thuê cũng biết các rủi ro có thể xảy ra, nhưng có thể cho rằng covid sẽ được khống chế, việc kinh doanh tại cửa hàng vẫn có thể cầm cự được, và giá cho thuê nhà rẻ, nên vẫn bỏ qua mọi rủi ro để đi thuê cửa hàng. Do bên đi thuê tự đánh bạc với tương lai, nên cho du covid có tiến triển tốt hơn hoặc xấu đi, họ vẫn phải chịu trách nhiệm với nghĩa vụ của mình trong hợp đồng
3. Sự kiện xảy ra, các bên đã áp dụng mọi biện pháp mà vẫn không khắc phục được.
-
Với nhà hàng, café… thì rõ ràng khi nhà nước công bố lệnh phong tỏa, bên đi thuê không có cách nào khắc phục được
-
Với các cửa hàng thời trang & các vật dụng tiêu dùng khác, bên cho thuê có thể lý luận rằng bên đi thuê có thể khắc phục tình trạng bằng cách bán hàng trên mạng (ecommerce), thực tế rất nhiều doanh nghiệp phát triển rất tốt thông qua e-commerce, do vậy không có lý do gì bên đi thuê không làm được như vậy. Thực tế ranh giới giữa đúng/sai trong trường hợp khá là mong manh, bên đi thuê có thể nói để làm e-commerce thì không cần phải thuê mặt bằng đắt như vậy. Thưc tế điều kiện này có thỏa mãn hay không có lẽ phải để tòa án, hoặc trọng tài kinh tế phán quyết căn cứ vào từng trường hợp cụ thể.
4. Sự kiện dẫn tới bên bi ảnh hưởng không thực hiện được hợp đồng, thông thường điều kiện này được thỏa mãn.
Vậy trong 4 điều kiện để được công nhận là sự kiện bất khả kháng, điều kiện 1&4 thỏa mãn, trong khi đó điều kiện 2&3 còn tùy thời điểm ký kết hợp đồng & tính chất kinh doanh ngành nghề của bên đi thuê.
Trong trường hợp một trong 4 điều kiện trên không được thỏa mãn, SKBKK được coi như chưa xảy ra, và hợp đồng cho thuê vẫn tiếp tục được thực hiện bình thường.
Nếu toàn bộ 4 điều kiện trên được thỏa mãn, SKBKK được coi là đã xảy ra, bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mà không phải bồi thường nghĩa vụ dân sự, thương mại của mình. Để làm điều đó, bên đi thuê, theo điều 294 & 295 của Luật Thương mại phải:
-
Thông báo ngay bằng văn bản cho chủ nhà về trường hợp được miễn trách nhiệm và những hậu quả có thể xảy ra;
-
Chứng minh SKBKK đã xảy ra;
-
Chứng minh SKBKK ảnh hưởng đến việc thực hơp đồng thuê nhà;
-
Chứng minh đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết nhưng vẫn không thể khắc phục.
Trong thực tế, ngay cả khi chứng minh đó là SKBKK, mọi việc không hề đơn giản như vậy
-
Thông thường bên đi thuê chỉ muốn giảm tiền thuê nhà chứ ko muốn chấm dứt hợp đồng, mà việc giảm tiền thuê nhà hay không hoàn toàn phụ thuộc vào ý nguyện, sự đồng ý của chủ nhà chứ không liên quan tới SKBKK
-
Ngay cả khi chấm dứt hợp đồng, nếu bên cho thuê không đồng ý trả lại tiền đặt cọc, khi đó bên đi thuê chỉ có thể đưa sự việc ra tòa án kinh tế hoặc trọng tài kinh tế phán quyết. Quá trình tố tụng và thi hành án thường kéo dài, tốn kém, chi phí tiền bạc và thời gian đôi khi còn cao hơn nhiều số tiền đặt cọc.
Do vậy ngay cả khi có thể chứng minh được SKBKK xảy ra, giải pháp tốt nhất là hai bên ngồi lại nói chuyện với nhau một cách thiện chí để giảm tiền thuê nahf, hoặc chấm dứt hợp đồng và trả lại cọc. Trong thực tế đại đa số chủ nhà đều có thiện chí và đồng ý giảm tiền thuê nhà. Covid là sự kiện khách quan, xảy ra ngoài ý muốn của cả hai bên, không chỉ bên đi thuê mà bên thuê nhà cũng chịu thiệt hại đáng kể. Do đó tốt nhất hai bên nên thông cảm cho nhau và cùng tìm ra tiếng nói chung để vượt qua khó khăn. Còn khi mà đã đem pháp lý ra nói chuyện, thông thường bên cho thuê sẽ không còn thiện chí đối thoại, và kết quả cuối cùng bên đi thuê thường chịu phần thiệt nhiều hơn.
Chúc Cộng đồng vượt qua covid thành công để chuẩn bị cho kinh doanh khởi sắc sau dịch!
Thái Hòa