Theo báo cáo quý I/2026 của BHS R&D (thuộc BHS Group), giá chào bán căn hộ mới tại Hà Nội đã vượt ngưỡng trung bình 123 triệu đồng/m². Một con số đủ để khiến nhiều người mua nhà phải “đứng hình”, nhất là trong bối cảnh sức mua đang có dấu hiệu suy yếu.

📉 Nguồn cung giảm, giao dịch cũng chững lại

Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận hơn 4.600 căn hộ mở bán, giảm 7,7% so với quý trước và giảm mạnh 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch đạt gần 3.400 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 73,5%.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới đến từ 5 dự án hoặc phân khu mới, đóng góp hơn 67% tổng nguồn hàng. Điều này cho thấy thị trường đang phụ thuộc khá lớn vào các dự án mới mở bán.

Trong quý I/2026, căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tới gần 95% nguồn cung. Phân khúc hạng B gần như “vắng bóng”, còn căn hộ giá dưới 55 triệu/m² gần như không còn xuất hiện trên thị trường.

Hệ quả là: Giá trung bình tăng khoảng 1,5% theo quý và tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm trước

123 triệu/m² không phải là con số gây sốc nhất, cái đáng nói là nó tồn tại rất bình thản trong một bối cảnh mà giao dịch đang chậm lại thấy rõ. Tức là thị trường không còn cảnh chen nhau mua, không còn FOMO đu đỉnh ồ ạt, nhưng bảng giá thì vẫn đứng đó, lạnh lùng và kiên định.

Vấn đề nằm ở chỗ: giá bây giờ không còn phản ánh sức mua nữa, mà phản ánh thứ đang được bán 😃

Nhìn kỹ sẽ thấy nguồn cung hiện tại gần như bị “cao cấp hóa” toàn bộ. Hơn 90% là hạng A, hạng sang, tức là ngay từ đầu cuộc chơi đã không dành cho số đông. Khi rổ hàng chỉ toàn đồ đắt, thì giá trung bình tăng là điều gần như hiển nhiên, không cần thị trường phải quá sôi động.

Nói cách khác, không phải Hà Nội đắt lên vì ai cũng giàu hơn, mà vì sản phẩm đưa ra ngày càng “kén người mua” hơn.

Trong khi đó, phân khúc từng là “xương sống” của thị trường – căn hộ tầm trung gần như biến mất. Những căn dưới 50–60 triệu/m² giờ hiếm như kiểu “căn hộ 2 tỷ nội đô”, nghe giống chuyện kể hơn là thực tế. Và khi tầng lớp mua ở thực không còn nhiều lựa chọn, họ buộc phải hoặc đi xa hơn, hoặc đứng ngoài cuộc chơi.

Thế nên mới có câu chuyện nguồn cung dạt ra ngoài Vành đai 3. Không phải tự nhiên các dự án cứ lần lượt kéo nhau ra Đông Anh, Gia Lâm, hay xa hơn nữa. Đơn giản là trong nội đô không còn đất, mà nếu có thì giá đất cũng không cho phép làm nhà “vừa túi tiền”.

Nhưng đi xa cũng không phải bài toán dễ giải. Người mua giờ không còn kiểu “có gì mua nấy” nữa. Họ bắt đầu soi kỹ hơn: pháp lý ra sao, chủ đầu tư là ai, tiến độ thế nào, kết nối hạ tầng có thật hay chỉ nằm trên slide. Thành ra cùng là dự án mới, nhưng dự án nào rõ ràng, làm thật thì vẫn bán được; còn lại thì nằm đó chờ thời.

Một điểm thú vị là giá không giảm sâu, nhưng cũng không còn tăng mạnh. Nó giống như một người đã leo lên đỉnh khá cao rồi, giờ không nhảy tiếp được nữa, nhưng cũng chưa muốn đi xuống. Đó là trạng thái “neo giá” – rất điển hình của giai đoạn thị trường bắt đầu điều chỉnh.

Ở thị trường thứ cấp cũng vậy. Giá gần như đi ngang, thanh khoản thấp hơn, nhưng không có cảnh bán tháo hàng loạt. Lý do là phần lớn người giữ hàng hiện tại không bị áp lực tài chính quá lớn, nên họ có thể chờ. Điều này khiến thị trường không sập, nhưng cũng khó sôi động trở lại nhanh.

Nếu nhìn rộng hơn, đây không chỉ là câu chuyện chu kỳ lên xuống, mà là sự thay đổi cấu trúc. Thị trường đang tách làm hai rõ rệt: một bên là sản phẩm cao cấp, giá cao, hướng tới nhóm có tài chính mạnh; một bên là nhu cầu ở thực đông đảo nhưng bị “đẩy” ra xa trung tâm, thậm chí sang các tỉnh lân cận.

Và khi Hưng Yên, Bắc Ninh bắt đầu trở thành lựa chọn thay thế cho Hà Nội, thì câu hỏi không còn là “giá Hà Nội có giảm không”, mà là “người mua sẽ đi đâu để sống được với mức giá đó”.

Còn với phân khúc thấp tầng, câu chuyện lại mang màu sắc khác. Dù giao dịch chậm hơn, giá vẫn nhích lên đều. Đây là kiểu tài sản mà người ta không mua để lướt sóng ngắn hạn, mà giữ với niềm tin dài hạn vào đô thị hóa. Nên dù thị trường có chững, niềm tin này vẫn chưa bị phá vỡ.

Tóm lại, thị trường hiện tại không hẳn là yếu đi, mà là “khó chơi” hơn. Người mua không còn dễ dãi, còn người bán thì cũng không còn dễ bán.

Và trong một cuộc chơi mà cả hai bên đều thận trọng, thì thứ duy nhất không chịu thay đổi… lại là giá.