Trước đây, mình từng mua 3 căn hộ. Một căn ở TP.HCM là nhà mình ở, thỉnh thoảng đi du lịch thì cho thuê trên Airbnb. Một căn ở Quy Nhơn chỉ để cho thuê Airbnb, và một căn ở Đà Nẵng. Trừ căn mình để ở, những căn còn lại thực sự khiến mình hối hận khi đầu tư chung cư/condo để cho thuê. Có những vấn đề mà đa số chúng ta khó lường trước khi quyết định xuống tiền.
Đầu tiên là sự phụ thuộc. Căn hộ nằm trong tổng thể tòa nhà nên mình phải phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chung, và những vấn đề này cực kỳ khó chịu, ảnh hưởng trực tiếp đến việc cho thuê lưu trú:
1. Mùi hôi cống: Căn mình ở TP.HCM là căn cao cấp của Novaland, dịch vụ rất tốt. Nhưng đường cống cứ hôi xông hết cả nhà, không thể cho thuê được sau này. Gọi bảo trì lên thì mãi không sửa được, gọi dịch vụ ngoài cũng bị lừa mấy triệu mà không giải quyết triệt để. Nỗi ám ảnh này cứ đeo bám, làm mình mất rất nhiều khách.
2. Báo cháy: Hệ thống này không hiểu sao rất hay gặp vấn đề. Nó cực kỳ khó thay vì cài đặt cho cả tòa nhà, nên lỗi là cả tòa bị ảnh hưởng. Như căn ở Quy Nhơn của mình, có ngày chuông báo cháy kêu 2 lần mà toàn là báo động sai. Khách thấy phiền, nhiều người hủy phòng. Sau đó, mình phải tắt báo cháy đi. Nhưng trong lòng luôn lo lắng, lỡ có sự cố thật thì sao?
3. Ban quản lý: Căn ở Quy Nhơn chất lượng siêu xịn, view đẹp, nội thất đẹp, mọi thứ đều ưng ý. Năm đầu tiên giá thuê lên tốt. Tự nhiên sau đó đổi ban quản lý, họ cắt hết dịch vụ gym, hồ bơi. Thế là mình bị hủy đơn Airbnb liên tục, phải giảm giá phòng. Đáng ra bán căn hộ đó phải lời cả tỷ đồng, vậy mà cuối cùng chẳng lời chút nào chỉ vì vấn đề này. 🤦♀️
Thứ hai là rủi ro dự án bị treo. Mình từng dính một trường hợp ở vị trí đắc địa ngay biển Mỹ Khê, Đà Nẵng. Chủ đầu tư tự nhiên không xây nữa, bán dự án cho bên khác nhưng mấy năm rồi không trả lại tiền cho mình. Cả một khoản tiền lớn bị chôn chặt không biết đến bao giờ mới lấy lại được.
Và điều cuối cùng, căn hộ thường là tiêu sản. Càng để lâu càng mất giá, trong khi đất nền thì càng lâu càng lên giá. Căn hộ chung cư có ưu điểm là tiện lợi, an ninh, nhiều tiện ích, nhưng xét về đầu tư để sinh lời thì mình không chuộng cái mà càng để lâu càng mất giá.
Đúng là căn hộ mua rẻ hơn, phù hợp với túi tiền của nhiều người, đặc biệt dễ mua cho những người sống ở nước ngoài. Nhưng mình nghĩ, với số tiền đó, mình vẫn có thể đầu tư đất và xây lên chỗ khác, cho thuê vẫn tốt mà đất còn tăng giá từng tháng.
Chẳng hạn, với 2 tỷ đồng mua căn Quy Nhơn 2 phòng ngủ 67m2 hồi đầu năm 2022, mình đã có thể mua đất ngay bãi biển ở Phú Yên với giá chỉ vài trăm triệu một mảnh (tầm 6 triệu/m2 ở Lò 2,3). Nhưng lúc đó mình lại không mua. Đến 2025, giá đất đó đã lên 12 triệu/m2 và hiện tại 2026 đã là 25 triệu/m2. Trong khi đó, căn hộ Quy Nhơn mình vừa bán không lời đồng nào. Ở Phú Yên, mình xây một căn villa trên mảnh 106m2 được 4 phòng ngủ, cho thuê được giá gấp đôi tới gấp 3 lần so với Quy Nhơn.
Đương nhiên, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, chung cư vẫn có thể tăng giá cao. Tuy nhiên, nếu nói về những bất cập khi đầu tư chung cư để làm lưu trú ngắn hạn chứ không phải để ở, thì nó khá là nhiều. Chưa kể, nhiều chung cư còn cấm cho thuê ngắn hạn nữa.
Bài học mình rút ra sau những phi vụ đầu tư căn hộ này là: 💡
• Đừng vì cảm xúc mà mua ngay chỉ vì dự án và nhà mẫu nhìn đẹp quá. Hồi đó mình cũng bị vậy đó.
• Hãy chịu khó tìm các lựa chọn khác, so sánh về dòng tiền, lịch sử tăng giá, và lợi nhuận đầu tư (ROI).
Nguồn: Nhung Phùng