Nhìn vào bức tranh tài chính năm 2025 của họ, chúng ta thấy một sự tương phản đến lạ lùng: trong khi vốn chủ sở hữu được rót thêm lên tới hơn 1.200 tỷ đồng, thì doanh nghiệp này lại vẫn bền bỉ báo lỗ, năm 2025, doanh nghiệp tiếp tục báo lỗ, dù mức lỗ không quá lớn (khoảng 748 triệu đồng).

Nhưng điều đáng nói là chuỗi thua lỗ đã kéo dài nhiều năm, khiến lỗ lũy kế tăng lên hơn 11,5 tỷ đồng. kéo theo khoản lỗ lũy kế hơn 11,5 tỷ. Chuỗi thua lỗ kéo dài này phản ánh một sự thật phũ phàng: dự án chưa thể triển khai, dòng tiền chưa về, trong khi chi phí bộ máy và lãi vay thì cứ "đều như vắt tranh" mà ngốn sạch lợi nhuận.

Điểm "nóng" nhất trong hồ sơ của chủ đầu tư này chính là con số nợ phải trả khổng lồ hơn 2.700 tỷ đồng, mà đáng chú ý là họ hoàn toàn không vay ngân hàng, toàn bộ 2.500 tỷ nợ vay đều nằm ở trái phiếu. Mọi người cứ tưởng tượng, nợ trái phiếu đang gấp đôi vốn chủ sở hữu, giống như việc bạn có 1 đồng nhưng đang đi mượn nợ tới 2 đồng và phải trả lãi hàng tháng cho hàng ngàn chủ nợ vậy.

Áp lực kinh khủng đến mức trong năm 2025, doanh nghiệp này đã nhiều lần "trễ hẹn" thanh toán lãi trái phiếu vào kỳ tháng 6 và tháng 12. Dù sau đó họ cũng đã xoay xở đủ 300 tỷ để trả, nhưng việc "khất nợ" lặp đi lặp lại chính là hồi chuông cảnh báo về một sự hụt hơi trong dòng tiền. Dự án The Esme Dĩ An vốn được kỳ vọng xong từ lâu, giờ lại phải dời mốc hoàn thiện sang tận 2027 sau những điều chỉnh về quy hoạch.

Câu chuyện của The Esme thực tế là "nỗi đau chung" của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay: tài sản nằm ở dự án, vốn nằm trên giấy, dòng tiền lại chưa kịp “chảy”. Điều này đặt ra một vấn đề rất lớn cho người mua nhà và các nhà đầu tư: Chúng ta nên nhìn vào "tiềm năng" vị trí hay nhìn vào "sức khỏe" trái phiếu của chủ đầu tư?

Khi một doanh nghiệp phải căng mình ra trả lãi nợ cũ, liệu họ còn đủ nguồn lực để đảm bảo chất lượng và tiến độ thi công như cam kết ban đầu? Liệu việc chỉ phụ thuộc vào kênh trái phiếu mà "ngó lơ" vốn vay ngân hàng có phải là một chiến lược quá rủi ro khi thị trường biến động?

Đối với những người đang quan tâm đến bất động sản khu Đông, bài toán của Thiên Hà - Băng Dương không chỉ là câu chuyện của riêng một dự án, mà nó là bài học về việc quản trị kỳ vọng. Tiềm năng của một khu đất chỉ có giá trị khi nó được kích hoạt bởi một dòng tiền khỏe mạnh. Nếu dự án cứ tiếp tục chậm trễ, lãi mẹ đẻ lãi con, thì cái mốc 2027 kia liệu có lại một lần nữa trở thành "lời hứa gió bay"?

Theo mọi người, trong bối cảnh thanh lọc gắt gao như hiện nay, những doanh nghiệp "ôm" nợ trái phiếu lớn như thế này cần phải làm gì để thoát hiểm? Hay đây chính là cơ hội cho những ông lớn khác nhảy vào M&A (mua bán sáp nhập) để giải cứu dự án? Có lẽ với chủ đầu tư The Esme lúc này, thứ họ thiếu không phải là đất, mà là cuộc đua với thời gian để đưa dòng tiền thực sự "chảy" về từ dự án thay vì chỉ nằm trên những tờ phiếu nợ.