Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2019, tại Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh thành phát triển như Khánh Hòa, Quảng Ninh, Đà Nẵng… có 60.836 giao dịch bất động sản thành công.

Về nguồn cung bất động sản 9 tháng đầu năm 2019, số lượng dự án nhà ở được phê duyệt tại Hà Nội là 51 dự án với tổng số 28.112 căn nhà, giảm 5,8% so với năm 2018. Tại TP. HCM, chỉ có 32 dự án mới với tổng số 19662 căn nhà, giảm 31,1% so với năm 2018 .

Cũng theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tại Hà Nội, ở phân khúc căn hộ nếu so với quý II năm nay, tổng số sản phẩm mới giảm 2.200 căn và giảm hơn 4.000 căn so với cùng kỳ năm 2018.

Về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp, theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, đến nay, cả nước đã hoàn thành 207 dự án, quy mô xây dựng khoảng 85.810 căn hộ với tổng diện tích hơn 4,2 triệu m2 và đang tiếp tục triển khai 205 dự án với tổng diện tích khoảng 9 triệu m2.

“Nhà ở xã hội: Doanh nghiệp không mặn mà vì nhiều vướng mắc”

Có thể thấy, thời gian qua thị trường căn hộ, nguồn cung nhà ở giá thấp đang thiếu ở Hà Nội và TP.HCM, đặc biệt là loại căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2. Trong khi lượng cung nhà ở và nhà xã hội gần như dậm chân tại chỗ thì nhu cầu về nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội cao mà dự án thì không có hàng để bán. 

Nhận định về vấn đề trên, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng: “Liên quan đến nhà ở xã hội, thực tế nhiều doanh nghiệp không mặn mà vì còn nhiều vướng mắc. Mặc dù khi thực hiện, doanh nghiệp sẽ được hỗ trợ về vốn, thuế nhưng một trong những rào cản lớn nhất là quy định phải dành 20% căn hộ của dự án để cho thuê 5 năm. Cái khó là, mỗi doanh nghiệp làm một dự án cần quyết toán rất nhanh, đặc biệt với công ty cổ phần. Nhưng 5 năm sau, công ty mới được quyết toán, mà lợi nhuận chỉ có 10%. Để làm nhà ở xã hội có lãi, doanh nghiệp đã phải cân đo đong đếm rất nhiều, phải quản trị dòng tiền tốt để chi phí tiết kiệm mà chất lượng vẫn phải đảm bảo thì mới cho ra được giá thành tốt và phù hợp với người dân.

Khảo sát một số địa phương, nhu cầu làm nhà ở xã hội cho công nhân, cho khu công nghiệp hiện nay là rất lớn. Tuy nhiên, nếu có đất thì các doanh nghiệp mong muốn làm nhà ở thương mại, giá bán khoảng 12 - 13 triệu đồng/m2 với tiện ích đầy đủ chất lượng tốt, trả tiền sử dụng đất cho địa phương, người dân mua rất dễ dàng. Câu chuyện để có giá nhà tốt thì cơ chế là vấn đề quan trọng vì cơ chế tạo ra nhưng chưa chắc đã phù hợp với thị trường. Ví dụ như quy định quỹ nhà 5 năm cho thuê nhưng thực tế không biết cho thuê thế nào, với mức giá ra sao vì khi khấu hao tính ra chi phí, lãi vay không đủ thì không thể quyết toán được". 

Bàn về những khó khăn khiến cho các doanh nghiệp không mặn mà với các dự án nhà ở xã hội, ông Nguyễn Mạnh Khởi khẳng định, chính sách với bất động sản không thiếu. Nhưng với phân khúc và phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam có 2 vấn đề khó khăn:

Thứ nhất là khó khăn về nguồn vốn. Trong Luật Nhà ở quy định, Nhà nước dành lượng vốn nhất định cho vấn đề này. Giai đoạn có nguồn vốn ưu đãi 30.000 tỷ đồng chúng ta đã làm tốt, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất tăng thêm nguồn vốn mấy nghìn tỷ nữa nhưng vẫn chưa quyết được.

Khó khăn thứ hai là trong việc triển khai thực hiện tại địa phương, có địa phương quan tâm nhưng cũng có địa phương rất thờ ơ với vấn đề này. Bên cạnh đó, việc chọn địa điểm xây dựng nhà ở xã hội cũng gây ra nhiều bất cập vì có địa phương lựa chọn không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án thì cũng không có nhiều người về ở.

Phân khúc nhà ở còn nhiều dư địa

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản thường niên lần 2 năm 2019, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nguyễn Trần Nam nhận định: “Nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn. Cùng với việc trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực. Cơ cấu dân số Việt Nam là nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực.

Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị sẽ tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn; thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… dẫn tới hàng năm, Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị” - ông Nam lý giải.

Cùng quan điểm trên, nhìn nhận từ thực tế về tình trạng khan hiếm nhà ở, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO nhận định đây là dấu hiệu khả quan trong năm tới: “Trong năm 2020, các phân khúc của chúng ta đều còn dư địa lớn, đặc biệt là thị trường nhà ở. Chúng ta có 100 triệu dân, dân số trẻ; độ tuổi từ 15 trở lên có đến 55 triệu người, có 26 triệu hộ gia đình. Tầng lớp trung lưu có 30 triệu dân, dự kiến tăng lên 40 triệu vào năm 2025. Sức mua và nhu cầu nhà ở rất lớn, có nhiều cơ hội. Mặt khác, thu nhập của người dân ngày càng cao, nên nhu cầu về nhà ở sẽ ngày càng tăng trong những năm tới”.