Như vậy, sau 3 năm, lộ trình siết tín dụng bất động sản đã chính thức được chốt lại.

Cụ thể, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

“Cơn dư chấn” lớn

Số liệu từ Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cho thấy, nếu tính cả tiền cho vay mua, sửa nhà "núp bóng" vay tiêu dùng thì tín dụng đổ vào bất động sản đang chiếm tới 40%. 

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước thống kê đến hết quý III, tín dụng toàn hệ thống tăng 9,4% so với cuối năm ngoái. Đáng lưu ý, thống kê cụ thể từng phân khúc tín dụng cho thấy đến tháng 8, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) tăng tới 14,58% so với cuối năm ngoái và chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương khoảng 1,48 triệu tỷ đồng.

Chuyên gia tài chính - TS Bùi Quang Tín cho rằng doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ Thông tư 22 vì đối tượng này vẫn dựa vào dòng vốn hệ thống ngân hàng khá nhiều và chủ yếu là nhu cầu vốn trung, dài hạn. Trong khi cá nhân mua nhà chưa bị ảnh hưởng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đang triển khai dự án tại quận Nam Từ Liêm chia sẻ, nếu ngân hàng không áp dụng hỗ trợ chính sách lãi suất 0% thì doanh nghiệp không thể bán được hàng. “Trong trường hợp ngân hàng dừng cho vay vốn, dự án buộc phải đắp chiếu thì doanh nghiệp cầm chắc cái chết trong tay”, vị lãnh đạo này than thở.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Công ty Bất động sản Hanhud thừa nhận, thị trường bất động sản đang đối mặt với cơn dư chấn lớn từ những quy định này. 

Theo ông Đính, nếu như ở giai đoạn trước, tín dụng siết nhưng lượng tiền này vẫn chảy vào bất động sản bằng nhiều cách khác nhau. Tuy vậy, với những động thái hiện nay của cơ quan quản lý Nhà nước và các ngân hàng thương mại đều cho thấy, thời thế đang thay đổi. Cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn trong thời gian tới.

Hiện nay, vốn vào doanh nghiệp bất động sản từ 3 nguồn: Vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Khi hầu bao của các ngân hàng dành cho bất động sản bị thu hẹp, doanh nghiệp buộc phải tìm nguồn khác thay thế. Trong đó, nổi bật nhất là phương án huy động vốn thông qua kênh trái phiếu.

Thế nhưng cuộc chơi phát hành trái phiếu năm nay cũng không dễ dàng do phải cạnh tranh với kênh gửi tiền tiết kiệm bởi lãi suất tiền gửi ngân hàng đang tăng khá hấp dẫn. 

Kiểm soát thị trường bất động sản

Một phương án khác cũng được các doanh nghiệp tính đến đó là chọn cách liên doanh với doanh nghiệp ngoại để đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư dự án. Tuy nhiên, sau đó cũng nhiều vụ “ly hôn” xuất hiện trên thị trường. 

“Nếu không nâng tầm thương hiệu, không có chiến lược và không tạo lập các dòng tiền mới, các doanh nghiệp bất động sản sẽ rất khó để tồn tại” – ông Đính bày tỏ quan điểm.

Bà Trang Bùi - Giám đốc Thị trường Công ty tư vấn Jones Lang Lasalle Việt Nam đánh giá, động thái của Ngân hàng Nhà nước là chính sách tương đối giống với cách kiểm soát tại nhiều thị trường bất động sản trên thế giới và phù hợp với bối cảnh hiện nay của Việt Nam.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh với việc dòng vốn tín dụng vào bất động sản khá nhiều, với tỷ lệ cao đã vô tình khiến thị trường rơi vào trạng thái ai cũng có thể tung ra sản phẩm. Nguy cơ dẫn đến trường hợp ngân hàng cho chủ đầu tư vay tiền làm dự án, nhưng dự án không bán được hàng, đến nay vẫn có nhiều dự án trong số này vẫn chưa bàn giao được nhà cho khách...

Một thị trường bền vững phải đảm bảo cân bằng trên nhiều yếu tố, trong đó đặc biệt là vấn đề cho vay để phát triển dự án và cho vay để mua nhà.

“Ở các quốc gia khác, chủ đầu tư muốn tung ra sản phẩm, đặc biệt là với dòng sản phẩm thương mại thì ngoài yếu tố năng lực tài chính, doanh nghiệp còn phải chứng minh được sức hút của sản phẩm do mình phát triển và được đánh giá qua khả năng tiêu thụ trên thực tế" - bà Trang Bùi nhấn mạnh. 

Nhìn ở một khía cạnh khác, giới chuyên môn cho rằng, động thái siết vốn của các ngân hàng sẽ giúp thanh lọc khỏi thị trường những chủ đầu tư yếu kém. Đây cũng là động lực để các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động chuyển hướng mạnh mẽ để tìm kiếm nguồn vốn từ các kênh khác trong năm nay.