Khảo sát giá BĐS ở các phân khúc từ đất nền, căn hộ đến biệt thự - nhà phố để thấy mức độ tăng giá của các phân khúc này trong cả năm qua. Đâu là phân khúc có sự biến động giá nhanh nhất và sẽ diễn biến ra sao trong giai đoạn sắp tới?

Căn hộ: Mức tăng trung bình 10%/năm

Đây là mức tăng trung bình trên thị trường căn hộ thứ cấp. Không kể các dự án có mức tăng 15%/năm, chủ yếu rơi vào phân khúc trung cấp.

Theo CBRE Việt Nam, mức giá bán căn hộ phổ biến trên thị trường là từ 32-40 triệu đồng/m2, tương đương 2,2-2,8 tỷ đồng/căn hộ (2 phòng ngủ). Sự xuất hiện nguồn cung của phân khúc căn hộ ngày càng khan hiếm, từ đầu năm 2019 đến nay chưa có dự án nào thuộc phân khúc bình dân chào bán ra thị trường.

Tính đến quý 3/ 2019, nhờ lượng nguồn cung đáng kể từ phân khúc trung cấp ở một dự án quy mô tại Q.9, giá trung bình thị trường căn hộ giữ mức ổn định là 1.852 USD/m2, và tăng 15% so với năm trước. Nếu tính từ thời điểm đầu năm đến nay, mức tăng rơi vào khoảng 10%.

The CBRE, giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý 3/2019 và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, Q.2 và Q.9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 5%-10% theo năm.

Dự báo mức tăng của phân khúc này trong năm 2020 sẽ vẫn có sự biến động tăng ở ngưỡng trung bình 7-10% ở các phân khúc. Theo CBRE, ở phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới và năm 2019 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức tăng giá tại hai phân khúc này lần lượt là 6% và 5% theo năm. Phân khúc bình dân duy trì mức tăng giá 3% theo năm.

Tuy vậy, nếu đi sâu vào từng dự ăn căn hộ cụ thể thì mức tăng giá trên thị trường thứ cấp có sự biến động khác nhau. Điều này phụ thuộc vào vị trí của dự án, mức giá chào bán của dự án ở thời điểm ban đầu. Điển hình có một số dự án có giá ban đầu từ 1.6-1.8 tỉ đồng/căn, có mức tăng thứ cấp từ 15-20% trong vòng 1 năm. Tuy nhiên, các dự án này không thể hiện cho toàn thị trường.

Có một thực tế khiến thị trường căn hộ không “đứng giá” trong vòng cả năm qua là do nhu cầu mua căn hộ, đặc biệt ở phân khúc trung cấp còn khá lớn. Ghi nhận ở các dự án mới bung thị trường trong năm qua sức mua đạt từ 91-100%.

Đất nền: Đất nền Tp.HCM tăng 15%/năm, đất tỉnh lân cận đạt ngưỡng 20-25%/năm

Trong gần năm qua, bức tranh thị trường đất nền có những diễn biến trái chiều giữa thị trường Tp.HCM và tỉnh lân cận. Nếu trong năm 2018, đất nền Tp.HCM có mức độ tăng giá khoảng 30-40% trong vòng 1 năm thì bước sang năm 2019, mức tăng tính từ đầu năm đến nay ghi nhận ở ngưỡng trung bình 15% (tùy dự án, có dự án chỉ tăng 10% tính từ thời điểm tháng 1/2019). Lý do đất nền Tp.HCM “hạ nhiệt” do mức giá thứ cấp đã tăng mạnh trong khoảng thời gian trước đó.

Trong khi đó, sự biến động giá đất nền trên thị trường thứ cấp tại các tỉnh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu trong năm 2018 rơi vào khoảng 20-30% (tùy dự án). Từ đầu năm 2019 đến nay thị trường tỉnh vẫn chứng kiến sự biến động tăng giá trung bình từ 20-25%. Có nơi hiện dự án tăng đến 35% so với thời điểm mở bán đầu năm. 

Nguyên nhân là từ đầu năm 2019 đến nay, làn sóng NĐT dịch chuyển về tỉnh lân cận để săn đón các dự án mới trước bối cảnh thị trường đất nền Tp.HCM khan hiếm sản phẩm. Một phần lý do tăng giá thứ cấp khá tốt ở thị trường tỉnh cũng đến từ việc giá mua vào còn mềm nên biên độ gia tăng sẽ lớn hơn thị trường đất nền Tp.HCM.

Theo dự báo của các chuyên gia trong ngành, bước sang năm 2020 thị trường đất nền sẽ không có nhiều biến động về giá so với năm 2019. Mức tăng trung bình có thể vẫn ở ngưỡng 15% trong vòng một năm. Theo phân tích, đây là phân khúc đã có khoảng thời gian khá dài nóng sốt nên mức độ tăng giá cũng như khả năng hấp thụ sẽ cần thêm thời gian để trở lại mức ấn tượng. 

Đây cũng là phân khúc vẫn được dự báo tiếp tục hấp dẫn NĐT do biên lợi nhuận so với mặt bằng chung trên thị trường thì vẫn khá ổn. 

Thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn: Tăng trung bình khoảng 20% trong vòng 1 năm, NĐT cónhiều sự lựa chọn đầu tư hấp dẫn hơn ở thị trường tỉnh

Đây là phân khúc ghi nhận sự khan hiếm nguồn cung mới rõ nét nhất trên tất cả các phân khúc thị trường trong năm 2019. Trong quý 3 vừa qua, toàn thị trường chỉ có thêm 127 căn nhà phố được chào bán mới đến từ 1 vài dự án ít ỏi ở Q.Gò Vấp, Tân Phú và Q.12.

Theo các đơn vị báo cáo thị trường, thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn Tp.HCM đã được kỳ vọng sẽ đón nhận những nguồn cung lớn từ các chủ đầu tư có tên tuổi trong và ngoài nước vào thời điểm gần cuối năm 2019. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân, các dự án đều bị trì hoãn lịch chào bán đến cuối năm 2019. Điều này tiếp tục khiến cho thị trường TP.HCM trở nên kém hấp dẫn hơn khi nguồn cung mới “nhỏ giọt” và giá chào bán bị đẩy lên cao do BĐS trải qua nhiều lần đổi chủ.

Ngược lại ở thị trường các tỉnh thành lân cận như Đồng Nai và Long An,  cho thấy sự sôi động rõ ràng hơn với các dự án khu đô thị lớn được giới thiệu. Đơn cử ở thị trường khu vực các huyện tiếp giáp TP.HCM của tỉnh Đồng Nai, nguồn cung mới chào bán trong 9 tháng đầu năm đã cao hơn khoảng 24% so với toàn TP.HCM. NĐT vì thế cũng có nhiều sự lựa chọn đầu tư hấp dẫn hơn ở các thị trường này.

Về diễn biến giá tại Tp.HCM, tính từ đầu năm đến nay, mặt bằng giá chào bán trên thị trường thứ cấp vẫn duy trì đà tăng nhưng không có biến động lớn với mức tăng nhẹ. Giá chào bán nhà phố liên kế đã tăng khoảng 4,2% theo năm trên thị trường chuyển nhượng. Đối với nhà phố thương mại, mức giá chào bán thứ cấp đạt mức tăng 4,5% so với cùng kỳ năm trước. Riêng đối với loại hình biệt thự, giá bán trên thị trường thứ cấp đạt mức tăng tốt nhất khi ghi nhận ở mức 20,1% theo năm.

Dự báo trong 3 tháng cuối năm 2019, nguồn cung mới sẽ có sự khởi sắc với khoảng 500 - 600 căn được chào bán nhằm thu hút người mua ở giai đoạn kết thúc năm. Trong đó, nguồn cung đa số tập trung ở khu Đông với xu hướng tăng giá vẫn được duy trì với mức tăng 2 - 4% theo quý và 10 - 20% theo năm.

Cũng theo dự báo của các chuyên gia, với dự án nhà phố, biệt thự tỉnh lân cận mức tăng giá trên thị trường thứ cấp sẽ rơi vào khoảng 20% theo năm ở các dự án có vị trí tốt, kết nối đi lại gần với Tp.HCM.