Novaland - "Trùm" BĐS khu Đông Sài Gòn: Tồn kho trên 35 nghìn tỷ, nợ vay vượt ngưỡng 1 tỷ USD

"Ông trùm" địa ốc khu Đông TP HCM

Ít người biết rằng Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - Mã: NVL) tiền thân là một doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh thuốc thú y, hóa chất, thức ăn gia súc và nguyên liệu dược thành lập năm 1992.

Tới năm 2007, Novaland được tách ra, thành lập từ chương trình tái cấu trúc của Tập đoàn, hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) với mức vốn điều lệ ban đầu là 95,3 tỷ đồng.

Trải qua 12 năm, tới nay vốn điều lệ của Novaland đã lên tới 9.373 tỷ đồng, gấp gần 99 lần số vốn khi thành lập.

Theo báo cáo thường niên 2018, tính tới ngày 26/3/2019, cổ đông lớn nhất của Novaland là Công ty cổ phần Novagroup của ông Bùi Thành Nhơn – Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Novaland bên cạnh Công ty cổ phần Diamond Properties cũng là của ông Nhơn nắm 11,3% vốn. Ngoài ra, ông Nhơn cũng sở hữu 20,37% vốn của Tập đoàn. Như vậy có thể thấy hơn nửa cơ cấu sở hữu của Novaland nằm trong tay vị thuyền trưởng của Tập đoàn.

Novaland là một trong những nhà phát triển BĐS hàng đầu tại TP HCM. Dự án của Novaland tập trung vào phân khúc khách hàng trung và cao cấp. Năm 2009, Novaland đã giới thiệu dự án đầu tiên là Sunrise City ở quận 7, TP HCM. Hiện quỹ đất nhà ở của Novaland tập trung chính ở phía Đông khu vực TP HCM cụ thể là quận 2 và quận 9 với diện tích lên tới 589 ha thuộc  9 dự án.

Quỹ đất BĐS nghỉ dưỡng gấp 3 lần BĐS nhà ở dù "sinh sau đẻ muộn"

Sau một thời gian dài tập trung phát triển BĐS nhà ở thì năm 2017 đánh dấu một mốc quan trọng của Novaland khi chính thức  chuyển mình sang bất động sản nghĩ dưỡng với dự án Azerai Cần Thơ Resort đi vào hoạt động Giai đoạn 1.

Việc lấn sang BĐS nghỉ dưỡng dù đi sau rất nhiều ông lớn như: Tập đoàn Vingroup, Sungroup, Tập đoàn FLC, CEO… tuy nhiên chỉ trong vòng vòng vài năm Tập đoàn đã đẩy nhanh quỹ đất BĐS nghỉ dưỡng song song với phát triển quỹ đất nhà ở. Hết năm 2018, Novaland có tổng quỹ đất là 2.700 ha trong đó BĐS nghỉ dưỡng chiếm 75% còn lại là BĐS nhà ở.

Quỹ đất được mở rộng nhanh nhờ hoạt động M&A loạt dự án có quy mô từ dưới 100 ha – trên 1.000 ha tại các thành phố có tiềm năng du lịch như Phan Thiết – Bình Thuận, Vũng Tàu, Cam Ranh – Khánh Hòa trong đó diện tích đất lại Phan Thiết lên tới 1.808 ha. Có thể nói M&A là con đường ngắn nhất để cho các doanh nghiệp có thể mở rộng nhanh quỹ đất.

Năm 2019 sẽ là năm Tập đoàn triển khai mạnh mảng BĐS du lịch nghỉ dưỡng và giới thiệu thêm khoảng 2.400 sản phẩm với 3 thương hiệu sản phẩm hợp tác phát triển chính là NovaHills, NovaBeach và NovaWorld.

Chiến lược của Tập đoàn là tiếp tục phát triển  BĐS nhà ở tại TP HCM trong 3 – 5 năm tới và dần bước chân vào lĩnh vực dịch vụ du lịch tận dụng quỹ đất đang có khoảng 670 ha. Song song với đó việc mở rộng quỹ đất BĐS nghỉ dưỡng hơn 2.000 ha sẽ giúp Tập đoàn đảm bảo sự phát triển trong 10 – 20 năm tới, Chủ tịch Novaland chia sẻ tại đại hội cổ đông thường niên 2019.

Bất ngờ về tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu dù nợ tăng phi mã

5 năm trở lại đây, Novaland phát triển thần tốc khi tốc độ tăng trưởng lợi nhuận kép hàng năm  (CAGR) giai đoạn 2014 – 2018 lên tới 102%/năm. Nếu năm 2014 lợi nhuận sau thuế của Tập đoàn còn dưới 100 tỷ đồng thì hết năm 2018 đã đạt con số kỷ lục 3.267 tỷ đồng, doanh thu của Novaland cũng liên tục phá đỉnh. 

Giai đoạn 5 năm qua, quy mô tài sản của Novaland mở rộng rất nhanh, tại ngày 31/3/2019 tổng tài sản của Tập đoàn lên tới 69.661 tỷ đồng, gấp 4,3 lần so với cuối năm 2014, theo số liệu báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2019. Việc liên tục gia tăng quỹ đất qua M&A, lợi nhuận tăng trưởng thần tốc kéo theo doanh nghiệp phải liên tục gia tăng nợ vay cũng như hàng tồn kho là điều tất yếu.

Tại ngày 31/3/2019, tổng nợ đi vay từ ngân hàng, tổ chức và trái phiếu của Novaland lên tới 26.061 tỷ đồng, trong đó có 12.205 tỷ đồng vay bằng trái phiếu từ ngân hàng.

Trong bối cảnh tín dụng vào BĐS đang ngày càng siết chặt khi Chính phủ đang có chủ trương là sẽ giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn dự kiến giảm từ 40% năm 2019 xuống 35% vào đầu năm 2020 và tiến tới tỷ lệ 30% trong thời gian sau đó, đồng thời nâng hệ số rủi ro từ 150% lên 200%, thậm chí là 250 - 300% nếu cần thì kênh trái phiếu trở thành điểm đến hấp dẫn của doanh nghiệp BĐS.

Thậm chí để tăng sự minh bạch thông tin, năm 2018 sau khi huy động thành công 570 triệu USD, Tập đoàn đã niêm yết trái phiếu chuyển đổi tại Sàn Giao dịch Chứng khoán Singapore.

Tuy nhiên dù đẩy mạnh vay nợ song doanh nghiệp luôn duy trì được tỷ lệ đi vay/vốn chủ sở hữu quanh mốc 1,3 – 1,4 lần trong suốt 4 năm qua chứng tỏ Tập đoàn rất chú trọng việc quản trị rủi ro cũng như kiểm soát nợ.

Tồn kho dự án đã xây xong tăng mạnh từ 2018 đến nay

Đi sâu vào hàng tồn kho của Novaland có thể thấy khoản mục này tăng trưởng rất nhanh, nếu cuối năm 2014 con số này chỉ là 8.151 tỷ đồng thì tới ngày 31/3/2019 đã lên tới 35.706 tỷ đồng, theo số liệu báo cáo tài chính hợp nhất năm 2014 và quý I/2019.

Đáng chú ý khoảng 3 năm trở về đây hạng mục tồn kho bất động sản để bán đã xây xong liên tục tăng mạnh từ mức 487 tỷ đồng hết năm 2016 đã lên tới 11.872 tỷ đồng hết năm 2018, là một con số đáng báo động với Novaland. 3 tháng đầu năm 2019 con số tồn kho dự án xây xong vẫn ở mức cao là 9.359 tỷ đồng.

Nguyên nhân của việc tồn kho tăng mạnh là do Chính phủ rà soát việc sử dụng đất trên toàn quốc dành cho khu đất có nguồn gốc từ các doanh nghiệp cổ phần hóa đã khiến cho việc nộp tiền sử dụng đất một số dự án của Tập đoàn bị chậm tiến độ hơn so với dự kiến.

Bên cạnh đó CTCP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cũng cho biết ở mảng BĐS nhà ở, tính từ đầu năm đến nay, Novaland chưa mở bán mới được dự án mới nào. Nguyên nhân chủ yếu do khó khăn trong thủ tục pháp lý tại TP HCM, hiện đa số các chủ đầu tư lớn đều gặp phải vấn đề này và vẫn chưa có tiến triển đáng kể.