Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể đối diện với nguy cơ phá sản.
Mới đây, Tập đoàn Novaland có Đơn cầu cứu khẩn cấp gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà xin tiếp tục được thực hiện dự án khu dân cư tại khu đất 30,224 ha phường Bình Khánh, quận 2, Tp.HCM để tránh bị mất thanh khoản. Đây là dự án Novaland đã bỏ vào 6.000 tỷ đồng. Theo đơn vị này, việc tạm dừng dự án đang gây khó khăn cho công ty, dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp.
Có lẽ tiếng kêu cứu của ông lớn Novaland là nỗi lòng của rất nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện nay khi mà dự án vướng thủ tục pháp lý kéo dài không thể triển khai được, dẫn đến nguồn vốn bị chôn lại, hoạt động kinh doanh cầm chừng. Không chỉ riêng tập đoàn này, từ năm 2018 đến nay rất nhiều dự án BĐS của nhiều chủ đầu tư khác cũng đã gặp phải nhiều khó khăn, gây ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình kinh doanh của thị trường BĐS nói riêng và môi trường đầu tư nói chung.
Thực tế, rất nhiều doanh nghiệp BĐS “khóc” vì tình trạng “dừng - ngâm - đùn đẩy”, khiến suốt thời gian qua thị trường chững lại.
Liên tục thời gian qua, nhiều kiến nghị, nhiều tiếng kêu của doanh nghiệp ở các diễn đàn, hội thảo đã được đề cập. Thế nhưng, những khó khăn của các doanh nghiệp vẫn chưa được giải quyết, nhiều dự án chưa được khơi thông. Điều này khiến các dự án bị ngưng trệ, doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí và cơ hội kinh doanh.
Cách đây không lâu, loạt doanh nghiệp tại Tp.HCM liên tục “kêu cứu” ở các hội thảo khi có sự tham gia của lãnh đạo ban ngành. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát với dự án Green Star Sky Garden (quận 7). Dự án này được cho là chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, mà nguyên nhân là do có đất công xen cài manh mún, nhỏ lẻ nằm rải rác trong dự án. Khi vận dụng để phân tích việc xây 110 căn biệt thự của dự án theo Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư đều đúng, nhưng dưới góc độ của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công thì sai.
Hay, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai “kêu cứu” vì hiện doanh nghiệp này có 12 dự án ở Tp.HCM đang bị ách tắc, trong đó có dự án vướng do đất nông nghiệp xen cài. Dù không phải đất công, nhưng cũng gặp khó khăn khi chuyển quyền sử dụng đất. Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai đã từng khóc tại hội nghị gặp gỡ doanh nghiệp BĐS và lãnh đạo Tp.HCM bởi tại dự án chung cư ở quận 8, Quốc Cường Gia Lai đã bỏ tiền làm công viên, nhưng vướng thủ tục vì được giải thích rằng đó là đất công, phải đấu giá. Theo bà Loan, quy định về “đất ở hợp pháp” mới chấp nhận và áp dụng theo kiểu “trói chân buộc tay” các doanh nghiệp BĐS khiến dự án phải dừng hoạt động.
Tương tự, trường hợp của Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh, doanh nghiệp này được giao 77.300 m2 đất để làm khu dân cư và thương mại hỗn hợp ở quận 7, Tp.HCM. Tuy nhiên, trong dự án lại có 1.758 m2 đất công, chiếm 2,2% diện tích nằm rải rác tại 5 thửa đất khác nhau. Phần đất công này gồm một ít diện tích thuộc đất rạch, một phần đất chờ thu hồi để mở đường giao thông và một phần diện tích đất lưu không.
Hay, một trường hợp khác là Công ty TNHH một thành viên Địa ốc Sài Gòn Nam Đô, với dự án chung cư kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng tại quận Bình Thạnh. Dự án được phê duyệt từ tháng 1/2015, đã được nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng từ cuối năm 2016. Tuy nhiên đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa được phê duyệt hồ sơ nộp tiền sử dụng đất để cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa thể làm được sổ đỏ cho dân.
Và rất nhiều những vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý mà rất nhiều doanh nghiệp đã nhiều lần kiến nghị nhưng dường như vẫn chưa được giải quyết. Theo một thống kê, tại Tp.HCM hiện có khoảng 130 dự án nhà ở có đất hỗn hợp xen cài do Nhà nước quản lý đã được UBND Tp.HCM ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, nhưng phải dừng lại với lý do chưa đảm bảo đúng các thủ tục hành chính.
Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TPHCM, một dự án nhà ở hình thành phải mất ít nhất 8 năm mới hoàn thành gồm: 3 năm để mua dự án hoặc giải phóng mặt bằng, 2 năm để hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư, thêm 3 năm để triển khai xây dựng hoàn tất dự án. Tuy nhiên, với tình hình hiện nay thì không biết bao lâu nữa mới được phê duyệt pháp lý, bởi chỉ tính từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực năm 2015 đến nay thì đã mất 4 năm các dự án bị đóng băng. Và nỗi niềm của doanh nghiệp BĐS phát sinh từ đây.
“Một dự án tại quận Thủ Đức, cách nay 5 năm chủ đầu tư mua lại giá 1.100 tỷ đồng, cho đến nay vẫn loay hoay tính tiền sử dụng đất. 5 năm, nếu lãi suất chỉ là 10%/năm, thì giá thành đã tăng gấp rưỡi, càng lâu trả lãi càng nhiều, lãi mẹ đẻ lãi con, bào mòn sức khỏe của doanh nghiệp và chủ doanh nghiệp. Cho đến khi dự án được phê duyệt thì giá thành nhà - đất đã tăng gấp đôi hoặc gấp nhiều lần, lúc đó bán ra thị trường rất khó khăn, vì giá thành quá cao. Khi dự án bán không chạy, không có tiền trả lãi, trở thành nợ xấu…”, đại diện HoREA từng cho biết.
Hiệp hội này cũng liên tục gửi văn bản và có những kiến nghị xung quanh đến câu chuyện khó khăn của doanh nghiệp và thị trường BĐS nói chung.
Theo HoREA, đối với Tp.HCM, năm 2019 cũng là năm thứ hai, thị trường BĐS và các doanh nghiệp BĐS lại phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn, nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” và môi trường kinh doanh vẫn chưa thực sự đảm bảo tính minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.
Cùng mặt bằng pháp lý như nhau, nhưng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp tại Tp.HCM lại bị vướng, còn tại các địa phương khác lại không bị vướng. Các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, xen kẹt đất nhà nước quản lý tương tự nhau, nhưng có một số dự án được phê duyệt đầu tư xây dựng, trong khi nhiều dự án khác lại không được phê duyệt, nên chưa đảm bảo tính công bằng.
Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Giá nhà tăng cao, trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018.
Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn. Nhìn chung, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018; trong đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ có 6.280 giao dịch, cũng giảm 20% so với năm 2018.
Còn theo số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tư), năm 2019, lĩnh vực bất động sản có số lượng doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc bị giải thể cao nhất, với 598 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tạm dừng hoạt động, tăng 36,8% và 686 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 39,4%, so với năm 2018.
Tại Tp.HCM, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra. Tháng 03/2019, Lãnh đạo thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại bình thường, nhưng trên thực tế hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động trở lại bình thường.
Năm 2019, toàn thành phố chỉ có 1 “dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở” được UBND TP “chấp thuận chủ trương đầu tư”, giảm 12 dự án, giảm 92%. Chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư”, giảm 24 dự án, giảm 85%. Chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận đầu tư”, giảm 64 dự án, giảm 80%. Có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư “đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai”, giảm 14,1% so với năm 2018. Đáng nói, cả năm 2019, không có dự án nhà ở xã hội (mới), và chỉ có 03 dự án nhà ở xã hội (cũ) với 2.281 căn hộ đã hoàn thành xây dựng.
“Do thị trường BĐS có “độ trễ” nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể đối diện với nguy cơ phá sản”, đại diện hiệp hội nhấn mạnh.
Rõ ràng, để thị trường có nguồn cung mới, doanh nghiệp BĐS phát triển bền vững thì rất cần sự hỗ trợ mạnh tay từ chính sách, cơ chế của nhà nước. Theo các doanh nghiệp, sự hỗ trợ cần linh hoạt, “đúng bệnh” với từng phân khúc để thị trường có thể phát triển một cách thông thoáng, lành mạnh.