Người mua nhà xin tổng hợp một vài nhận định của các chuyên gia BĐS, luật sư,... xoay quanh vấn đề này.

Kịch liệt phản đối 'căn hộ quan tài' 25 m2

Chia sẻ trên trang Facebook cá nhân của mình, ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch CTCP Đầu tư LDG (LDG Group) cho hay: "Ở Hong Kong, người ta gọi loại căn hộ diện tích nhỏ như này là "căn hộ quan tài"... Những quốc gia từng cho phép loại hình căn hộ này hiện đang rất đau đầu để giải quyết. Việt Nam đi sau, nếu không nhìn thấy những hệ luỵ của nó thì chả khác gì người vừa câm vừa điếc vừa mù."

Ông Hưng đánh giá nếu để cho vài doanh nghiệp làm kiểu "căn hộ quan tài" thì doanh nghiệp sẽ có lợi lớn trong khi người mua nhà không hề có lợi và xã hội thì thiệt hại. Vì "đơn giá bán tính ra sẽ rất cao (tổng giá trị thấp do nó diện tích nhỏ mà thôi).

Hạ tầng đô thị cõng thêm gánh nặng

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm nhận định, về lâu về dài không thể phát triển với những căn hộ 25m2 được. Nó gây ra quá tải hạ tầng, nguy cơ tạo ra những khu ổ chuột mới.

“Vấn đề về nhà chung cư, diện tích tối thiểu chúng ta phải có tầm nhìn 50 năm, 70 năm chứ không thể thiển cận nói về việc giải quyết vấn đề trước mắt hiện nay về nhà ở được. Có nhiều cách để giải quyết nhà ở cho người dân mà không phải vấn đề 25m2 hay 45m2. Không phải cân nhắc mà không thể cho phát triển căn hộ 25m2”, ông Tú nhấn mạnh.

Không phù hợp với sự phát triển

KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam nhận định việc thông tư ban hành, đi vào cuộc sống chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở của thị trường, nhưng về lâu dài việc bố trí những căn hộ 25m2 không phù hợp với sự phát triển, đặc biệt với chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ.

Ông Tùng lý giải, khi một gia đình với 4-5 người mua căn hộ 25m2 sống chen chúc, thì chúng ta sẽ quay lại những năm 70 thời kỳ trước đổi mới, là những căn hộ của tòa nhà 5 tầng, là những chung cư cũ mà ngày hôm nay chúng ta đang bức xúc chưa biết giải quyết thế nào bởi đang xuống cấp trầm trọng, đang là những "khu nhà ổ chuột".

Cũng theo ông Tùng, căn hộ 25m2 chúng ta cũng không thể quy định được họ chỉ được phép ở 1-2 người…, ở hay không quyền của họ, không ai cấm họ, họ đã mua căn hộ việc ở thế nào là quyền của họ. Mặc dù chúng ta có quy định tỷ lệ căn hộ 25m2 nhưng không ai quy định căn hộ đó được ở mấy người.

"Tôi cho là những người chuẩn bị thông tư này chưa tính đến thực tế cuộc sống và cũng chưa bám vào luật cũng như Hiến pháp. Những người làm luật hay nghị định cũng cần phải trên cơ sở của cái lớn hơn, bao trùm lên cả là Hiến pháp về quyền con người, quyền có chỗ ở, quyền cư trú và đi lại… Hiện nay, Hiến pháp có cấm con người không được đến TP.HCM và TP.Hà Nội đâu?", ông Tùng phân tích.

"Nhu cầu căn hộ 25m2 rất lớn"

Tán thành việc cho phép làm căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25m2, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, xây nhà chung cư thương mại và nhà ở xã hội có diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 là hợp lý, nhất quán và phù hợp với Thông tư 31/2016 của Bộ Xây dựng.

Ông Châu dẫn khảo sát của Sở Xây dựng, TP cho hay hiện có khoảng 476.158 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm tỷ lệ 23,46% tổng số hộ). Trong đó, có khoảng 20.000 gia đình cán bộ, công chức, viên chức nhà nước chưa có nhà ở; có 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; có 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, chỉnh trang hoặc di dời tái định cư.

Bên cạnh đó, hàng năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và hơn 500.000 sinh viên đại học, cao đẳng. Hầu hết các đối tượng này đều có nhu cầu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn và được trả góp tối thiểu 15 năm.

Khu ở chuột trên cao vẫn tốt hơn ở dưới đất

KTS Võ Kim Cương từng nhiều lần kiến nghị về về việc căn hộ nhỏ 20 m². Điều này sẽ giải quyết khó khăn của thành phố về việc giải quyết nhu cầu nhà ở - khả năng tiếp cận nhà ở của người dân nhập cư, người mới lập nghiệp, người trẻ mới lập gia đình hoặc người thu nhập thấp.

Theo nguyên Phó Kiên trúc sư Trưởng TP HCM, vấn đề việc vận dụng Thông tư 21 sao cho hài hòa là việc xác định tỉ lệ xây dựng phù hợp với nhu cầu thực tiễn, nếu doanh nghiệp xây ồ ạt mà không bán được thì cũng sẽ lỗ vốn chứ không nên khống chế tỉ lệ 25% đối với các dự án.

Nhà nước cần chỉ cần kiểm tra xem căn hộ đó có tốt không, xây dựng đúng quy hoạch hay không chứ việc xây bao nhiêu là tùy thuộc vào nhu cầu thực tế và tính toán của chủ đầu tư.

Về việc lo ngại số cho phép căn hộ 25 m² sẽ tạo ra những "khu ổ chuột trên cao", ông Cương nhận định: "Nếu là khu ở chuột trên cao vẫn tốt hơn ở dưới đất. Như hiện nay các khu này nằm sâu trong hẻm chật hẹp, không đường thoát nước, thiếu điều kiện sinh hoạt… thì việc xây dựng căn hộ 25 m² vẫn đảm bảo cảnh quan không gian, giao thông, thoát nước được thực hiện đầy đủ thì không có gì lo ngại".

Đáp ứng đa dạng nhu cầu của người dân

Theo Ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học – Công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng) cho biết, dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư đang được Bộ Xây dựng công bố để lấy ý kiến, trong đó có quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu 1 phòng ở, 1 phòng vệ sinh với diện tích tối thiểu cả căn hộ không nhỏ hơn 25m2.

Cụ thể, theo đại diện Bộ Xây dựng, căn chung cư khép kín chỉ cần 1 phòng ngủ 8-12m2, 1 nhà vệ sinh không quá 3m2, bếp khoảng 4m2 và 1 khu sinh hoạt chung khoảng 9m2. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, đã tham khảo quy chuẩn của nhiều quốc gia để đưa ra diện tích này.

“Chúng tôi đã tham khảo rất nhiều về quy định căn hộ không nhỏ hơn 25m2 của nhiều nước khác. Thí dụ, tại Trung Quốc căn hộ nhỏ nhất không nhỏ hơn 21m2, Philipinnes là 24m2, Anh 27m2, thậm chí tại Hong Kong (Trung Quốc) còn có các “nhà hòm” chỉ để ngủ”, ông Ngọc Anh nói.

“Chúng ta cần thực hiện làm sao để phát triển một thị trường bất động sản đáp ứng đa dạng nhu cầu của người dân. Thứ hai là nhiều nhà đầu tư cũng muốn chia nhỏ căn hộ để dễ bán hơn. Thứ ba là để thị trường bất động sản bền vững, lâu dài phù hợp với hạ tầng xã hội để cuộc sống của người dân tốt hơn”, ông Ngọc Anh nói.

Đa dạng hóa thị trường nhà ở

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, căn hộ loại nhỏ sẽ phù hợp với những đối tượng là gia đình trẻ, người mới ra trường lập nghiệp và một bộ phận cư dân có thu nhập thấp. Căn hộ 25m2 sẽ giúp đa dạng hoá thị trường nhà ở, để người dân có quyền lựa chọn, tiếp cận nhà ở với mức tiền ít.

“Trong thời điểm thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ 25m2 là phù hợp. Trước đây, Singapore cũng từng có giai đoạn có những căn hộ loại nhỏ 25-30m2 khi thu nhập của người dân chưa ở mức cao và nhu cầu nhà ở lớn. Sau đó, khi kinh tế phát triển Singapore đã xoá bỏ những căn hộ nhỏ, đây như một bước quá độ” - GS, Đặng Hùng Võ nói.

“Việc cho phép xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ sẽ huy động được nguồn lực của xã hội, doanh nghiệp vào giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, trung bình với mức chi phí chấp nhận được” - GS. Đặng Hùng Võ nói.

Cần thêm những điều kiện, tiêu chuẩn bắt buộc

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà của Savills Hà Nội cho rằng, trong bối cảnh quy mô hộ gia đình tại đô thị đang giảm, dòng sản phẩm căn hộ nhỏ chắc chắn sẽ thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Nhưng theo ông Hiển, căn hộ 25m2 là các dự án đặc thù, nếu hướng đến phân khúc giá rẻ, cần đưa ra những điều kiện, tiêu chuẩn bắt buộc để có thể được thực hiện.

Hiện tại, khi nguồn cung căn hộ giá rẻ thương mại đang thiếu trầm trọng, nguy cơ sẽ vắng mặt trên thị trường, các sản phẩm quy mô nhỏ nếu không có quy hoạch và quản lý chặt chẽ sẽ dễ tạo ra gánh nặng cho cơ sở hạ tầng đô thị và gây ra những rủi ro về trật tự, an ninh, PCCC khó kiểm soát.

Ở các nước nơi mô hình căn hộ quy mô nhỏ tồn tại, các căn hộ này được quy hoạch rõ ràng thành quần thể riêng biệt, những người có đủ điều kiện hoặc có hoàn cảnh theo quy định mới có thể tham gia và mua. “Sản phẩm căn hộ nhỏ sẽ đặt ra những phức tạp trong công tác quản lý vận hành dự án, bên cạnh đó là hạ tầng giao thông, an sinh xã hội, trật tự an ninh, môi trường và điều kiện sống”, ông Hiển lý giải.

Trên đây là những ý kiến trái chiều xung quanh việc "khai sinh" căn hộ 25m2. Liệu căn hộ 25m2 sẽ giải quyết được bài toán về nhà ở đô thị với người thu nhập thấp hay mang đến hệ luỵ tạo ra những áp lực lên hệ thống hạ tầng? Mời quý vị chia sẻ ý kiến của mình ở phần bình luận dưới bài viết.