Giá đất tại Hà Nội và nhiều tỉnh thành khác dự kiến tăng mạnh, có nơi tăng gấp 5

Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Bảng giá này được xác định làm căn cứ tính tiền sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất...

Mới đây, nhiều tỉnh, thành phố đã đề xuất ban hành khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 – 2024 thay thế khung giá đất cũ. Dự kiến, Hà Nội sẽ tăng bình quân 15 - 30%; tại Bình Dương tăng 45 - 95%; giá đất tại một số khu vực tỉnh Quảng Ninh thậm chí tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ…

Theo các chuyên gia, khi giá đất tăng, chi phí đầu vào của sản phẩm bất động sản đương nhiên sẽ tăng theo. Tuy nhiên, về mức độ tác động tới thị trường bất động sản thì đến nay vẫn còn có những ý kiến khác nhau.

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng việc tăng giá đất trong bảng giá đất sẽ có tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Trong đó ảnh hưởng trước tiên sẽ là vấn đề giá.

Theo vị này, với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10-15% giá thành. Khi giá đất tăng 30%, 95% và thậm chí có nơi tăng gấp 5 lần thì giá bán chắc chắn sẽ tăng theo.

“Với mức giá như hiện nay thôi thì đã thổi bay khỏi thị trường sản phẩm nhà giá rẻ. Nếu tăng nữa thì cơ hội mua căn hộ giá thấp còn đâu?”, ông Đính đặt vấn đề.

Theo ông Đính, qua khảo sát cho thấy đối với một chung cư bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 thì giá đất chiếm khoảng 2,5 – 3 triệu đồng/m2. Nếu khung giá đất tăng – chi phí đầu vào tăng thì giá bán khó có thể nói không tăng theo.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, bảng giá đất tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng.

Khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp "sổ đỏ", giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng "thị trường ngầm". Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Với thị trường bất động sản, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Theo HoREA, hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 1 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (60-70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Ngoài ra theo Hiệp hội này, mức giá đất quá cao, sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Nên tăng giá đất khu vực nội đô

Để tránh tác động xấu tới thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng nên khoanh vùng khu vực để phân chia mức tăng hợp lý.

Ông Đính lấy ví dụ, tại các khu vực hạn chế xây nhà cao tầng, phát triển nhà ở như khu vực quận nội đô thì có thể tăng, thậm chí tăng mạnh.

“Ông nào đó muốn xây nhà khu vực nội đô thì bị đánh thuế rất cao, nếu chấp nhận vào vị trí tốt thì phải chấp nhận đóng thuế nhiều. Còn lại các khu vực khuyến khích phát triển nhà ở như khu vực Hà Đông hay Sóc Sơn thì không nên tăng, thậm chí có những khu vực còn có thể tính toán giảm để khuyến khích phát triển nhà ở”, ông Đính đề xuất.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, tránh việc “đổ đồng” cả một vùng tăng giá. “Đồng ý tăng nhưng tính toán chỗ nào cần thiết thì tăng”, ông Đính nhấn mạnh.

Theo vị này, hiện nay có bất cập như địa tô khu vực đường Phạm Văn Đồng với những nơi vị trí “vàng” như Lý Thường Kiệt không khác nhau nhiều lắm. Như vậy là chưa phản ánh đúng bản chất. Thậm chí trong các khu vực nội đô, "đất vàng" thì giá đất cách rất xa với thị trường nhưng ở một số khu vực ngoại thành thì khung giá đất lại cao hơn thị trường.

Ông Đính cũng cho rằng, cái lợi của việc tăng giá đất là tạo nguồn thu lớn hơn cho ngân sách thông qua quỹ đất. Tuy nhiên khi mức giá đất quá cao, sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, giá cao khó bán, nản lòng làm nhà đầu tư thì liệu nguồn thu ấy có bền vững?

“Giá nhà Hà Nội đi ngang lâu nay bán nhà còn khó, thử hỏi nếu tăng lên nữa thì có phải có nguy cơ đứng hình?”, ông Đính đặt vấn đề.

Không chỉ đối với những thành phố lớn như Hà Nội, đối với các tỉnh như Quảng Ninh, ông Đính cũng cho rằng nên cân nhắc phương án tăng tính toán từng khu vực. Theo đó, nên xem xét cẩn trọng mức độ chấp nhận thị trường.

“Nên khuyến khích hay hạn chế, tỉnh muốn hạn chế đầu tư vào dự án nhà ở thì tăng giá. Nguyên lý của điều tiết nhà nước là như vậy. Nếu tăng thì phải tính việc sẽ giảm đầu tư. Tôi cho rằng việc tăng giá đất, cùng với những khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng sẽ gây ra sự chững lại của dòng đầu tư”, ông Đính nhận định.