Đà Nẵng ban hành khung giá đất mới, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Theo quyết định này, giá các loại đất được công bố áp dụng đối với đất ở; đất thương mại - dịch vụ và đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại - dịch vụ. Theo quyết định vừa được lãnh đạo UBND TP. Đà Nẵng ban hành, giá đất cao nhất trên địa bàn thành phố là 98,8 triệu đồng, nơi thấp nhất có giá 250 nghìn đồng/m2.

Đặc biệt, tại các tuyến đường ven biển phía Đông TP Đà Nẵng, những khu vực có định hướng phát triển dịch vụ du lịch như: Hoàng Kế Viêm, An Thượng,… được điều chỉnh giá cao từ 2-3 lần so với trước.

Cụ thể, các tuyến đường An Thượng từ An Thượng 1 đến An Thương 33 có giá từ 50,02-60,02 triệu đồng/m2, trong khi đó, theo bảng giá cũ tại các tuyến đường này chỉ có 4,84 – 33,8 triệu đồng/m2, gấp từ 2- 7 lần so với trước; hay đường Hoàng Kế Viêm được điều chỉnh có giá từ 56,67 – 98,8 triệu đồng; đường Võ Nguyên Giáp có giá lên đến 98,8 triệu đồng/m2; đường Võ Văn Kiệt nối cầu Rồng với biển có giá từ 15,63 – 98,8 triệu đồng/m2 tùy khu vực; đường Hoàng Sa có giá điều chỉnh dao động từ 10,68 – 98,8 triệu đồng/m2;…

Ngược lại, giá đất ở thấp nhất thuộc khu vực xã Hòa Bắc, huyện Hòa Vang có mức 250.000 đồng/m2 áp dụng cho các tuyến đường rộng dưới 2m.

Đến nay, các lô đất ven sông đã tăng đến 1,8 tỷ đồng/lô, riêng các lô đất có hướng nhìn ra kênh thoát lũ Hòa Liên là 2 tỷ đồng/lô. Trong khi đó, đất ở khu TĐC Hòa Liên 4 và Hòa Liên 5 tăng lên khoảng 2,2-2,6 tỷ đồng/lô; các lô đất ở tuyến đường trục chính của khu TĐC Hòa Liên 4 ở mức giá 2,8-2,9 tỷ đồng/lô.

Và mặc dù mức giá mới được điều chỉnh tăng gấp 2-5 lần so với trước đây, nhưng thực tế tại các tuyến đường này, giá đất đã tăng gấp gần chục lần so với giá nhà nước. Đơn cử như tuyến đường ven biển Võ Nguyên Giáp, giá thực tế đã tăng dao động từ 250 – 300 triệu đồng/m2, có thời điểm đã lên đến 350 – 400 triệu đồng/m2, nhất là tại khu công viên biển Đông. Có thời điểm, có tiền cũng không thể mua được vì không ai "thả ra" khiến đất tại đây trở nên khan hiếm và đắt đỏ.

Tuy nhiên, ghi nhận về thị trường cho thấy, từ giữa năm 2019 đến nay, khi cơn "sốt" đất qua đi, cộng với những vụ rao bán dự án "ma" bị phát hiện, chính sách cho condotel chưa rõ ràng... giao dịch trên thị trường BĐS ở Đà Nẵng đã có những dấu hiệu chững lại, cũng là lúc các nhà đầu tư tìm cách "đẩy hàng" để bảo toàn vốn nhưng giá bán nhìn chung vẫn được "neo" ở mức khá cao.

Hiện tại, một số chủ đầu tư cũng tỏ ra dè chừng khi tung ra dự án mới vào thời điểm này, nhất là ngay sau khi ông chủ Tổ hợp dự án nghỉ dưỡng Cocobay tuyên bố "phá vỡ" các cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư. Trong khi đó, những nhà đầu tư nhỏ lẻ đã "ôm" đất ở thời điểm giá cao nhưng chưa kịp "đẩy hàng" hiện phải gồng gánh nhiều chi phí do BĐS hiện không còn dễ bán như trước.

Theo đó, đất nền dự án từ vùng nông thôn đến thành thị trên địa bàn thành phố được rao bán rất nhiều trên các phương tiện thông tin đại chúng, mạng xã hội và các Trung tâm môi giới BĐS được dựng lên ngay tại dự án. Những nơi được rao bán đất nền, nhà ở nhiều nhất vẫn phải kể đến địa bàn quận Liên Chiểu, Cẩm Lệ, Ngũ Hành Sơn… nhưng giao dịch tại các sàn BĐS lại diễn ra hết sức vắng vẻ.

Với sự chững lại của thị trường BĐS tại Đà Nẵng trong thời gian qua, đã xuất hiện nhiều lo ngại BĐS Đà Nẵng có thể sẽ vỡ "bong bóng" trong năm 2019, bởi năm 2018 là năm cuối cùng trong chu kỳ 10 năm lên xuống của thị trường BĐS ở thành phố biển này.

Tuy nhiên, theo nhận định của giới kinh doanh, đầu tư BĐS, đến nay vẫn chưa có một dấu hiệu nào cho thấy thị trường BĐS ở Đà Nẵng sẽ vỡ "bong bóng", bởi khu vực này vẫn còn những hấp lực riêng tuy thị trường đang đối mặt với nhiều khó khăn và tâm lý của nhà đầu tư đang đi xuống. Bên cạnh những nhà đầu tư đến từ nơi khác, tại đây vẫn còn có nhiều người dân địa phương đang có những nhu cầu thực tế về nhà ở.

Về vấn đề này, ông Võ Văn Cường, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Đà Nẵng cho rằng khác với thời điểm 2008, thị trường BĐS ở Đà Nẵng mặc dù chững lại nhưng giá sản phẩm trên vẫn không hề giảm. Đặc biệt, tại các đô thị mới ở khu vực phía Nam thành phố, giá trị đất nền vẫn tương đối ổn định; thậm chí những khu đất ven biển có vị trí đẹp còn tăng giá nhẹ ngay cả khi thị trường BĐS đang có dấu hiệu chững lại.

Còn theo nhận định của đại diện một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS, trong năm 2019, thị trường BĐS tại Đà Nẵng có một số giai đoạn giảm giá, nhưng chỉ giảm sâu ở những nơi thời gian qua bị đẩy lên cao gấp 2-3 lần. Tuy nhiên, BĐS ở Đà Nẵng sẽ không xảy ra tình trạng chạm đáy kéo dài như một số thông tin chưa được kiểm chứng gần đây.

"Gần đây, hàng loạt dự án mới được xúc tiến hoặc trao giấy chứng nhận đầu tư tiếp tục kích thích giá đất nhờ môi trường đầu tư và kinh tế - xã hội phát triển khởi sắc hơn. Nhiều nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore đang ồ ạt triển khai một số khu nghỉ dưỡng lấn biển phía Tây Bắc thành phố cũng làm cho giá nhà đất không nằm yên”, ông Trần Duy Anh, một nhà đầu tư bất động sản (trú đường Nguyễn Lương Bằng, phường Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu) nói.

Còn theo ông Phan Tiến Quốc (chủ một sàn giao dịch bất động sản ở quận Ngũ Hành Sơn), trong thời gian tới sẽ không có chuyện giá đất giảm vì đến thời điểm này, giá đất ở Đà Nẵng vẫn đang lên. Việc Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 43-NQ/TW đã tạo sự khích lệ, khởi sắc lớn cho môi trường đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội Đà Nẵng".

Đặc biệt, cũng theo vị này, Đà Nẵng được quy hoạch tăng dân số, nhưng hiện tại thành phố mới có hơn 1 triệu dân mà quỹ đất vẫn giữ nguyên, rõ ràng nhu cầu về đất ở đô thị sắp tới tăng làm giá đất tiếp tục tăng. Đất thì có hạn mà người tăng gấp đôi, vì thế, người dân thành phố cần cẩn trọng và suy nghĩ hướng đầu tư bền vững, lâu dài về đất đai, thay vì lao theo cơn sốt đất có phần ảo rồi “lướt sóng” kiếm lời”.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đào tạo bất động sản Đà Nẵng cho rằng: “Giá bất động sản Đà Nẵng vẫn chưa đến đỉnh điểm khai thác và sẽ vẫn tăng trong tương lai. Hiện nay, chênh lệch giá thị trường và các điều kiện hạ tầng, dân sinh đi cùng còn quá lớn. Hơn nữa, tâm lý “lướt sóng” thị trường của nhà đầu tư, tình trạng cò mồi thổi giá và tạo giao dịch ảo của nhà môi giới bất động sản vẫn đang diễn ra phổ biến. Vì thế, các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước việc sốt đất này”.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS và nhà ở xuất hiện hiện tượng "sốt" bất thường, thậm chí có hiện tượng tung tin, đẩy giá tạo bong bóng BĐS ở khu vực Quảng Nam và Đà Nẵng. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương đều đã kiểm soát chặt chẽ.

"Gần đây, nhiều địa phương, trong đó có Đà Nẵng, triển khai rà soát các dự án phát triển đô thị và BĐS nên có ảnh hưởng và giảm bớt nhịp độ, làm chững lại sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc thành phố rà soát, xem xét lại là cần thiết để có những kiến nghị điều chỉnh, có những chính sách đúng, phù hợp hơn, làm giảm đi sự phát triển "sốt" bất thường. Thị trường BĐS Đà Nẵng có nhiều tiềm năng và điều kiện để phát triển tốt nên sẽ sớm phát triển trở lại theo hướng lành mạnh, bền vững", ông Nguyễn Văn Đính nói.