Thị trường được cấu thành bởi 4 yếu tố chính: Cung, cầu, giá, và thanh khoản. Và khi ai đó hiểu hết về cả 4 yếu tố đó, có lẽ bạn sẽ dự đoán được tương lai và bắt đầu hành động. Tôi xin phân tích từng yếu tố ảnh hưởng đến thị trường trong tương lai.

Thứ nhất, nguồn cung. Có lẽ đây là vấn đề nhức nhối nhất, một căn bệnh mãn tính của thị trường BĐS trong những năm gần đây và có thể trong cả tương lai. Bạn có thể thấy, số lượng dự án BĐS được cấp chứng nhận đầu tư mới trên toàn quốc chỉ tính trên đầu ngón tay. Ở Hà Nội, ngoài những dự án lớn của Vinhomes như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park thì hầu như không xuất hiện dự án mới. Chỉ có những dự án cũ trước đó còn hàng mang ra bán tiếp như: Louis City Hoàng Mai, Dương Nội Nam Cường, Kim Chung Di Trạch, Hud Mê Linh,…TP HCM thì ngoài Vinhomes Quận 9 thì cũng chẳng có mấy dự án có thể ra hàng. Các tỉnh thì cũng chỉ nổi lên một vài địa phương như Quảng Ninh, Hoà Bình, Thanh Hoá, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Bình Thuận, Bình Dương, Vũng Tàu. Nhưng số lượng dự án cũng không nhiều, hàng bán theo sóng. Hết hàng là hết sóng. Thị trường tỉnh thì nổi lên những đại gia như Sungroup, Novaland, CEO, Hưng Thịnh,… nhưng số lượng dự án cũng rất khiêm tốn.

Chưa kể việc ra được hàng thì các chủ đầu tư cũng mất vài năm để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, rồi làm hạ tầng xong mới đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Rồi có lẽ ai cũng hiểu, việc duyệt bất cứ thủ tục gì liên quan đến đất đai hiện tại cũng là một rủi ro lớn. Do vậy, sẽ có nhiều dự án bị chậm trễ hoặc thậm chí chết yểu từ khi chưa khai sinh.

Một số địa phương còn chưa có quy hoạch chung, vì vậy để có thể làm quy hoạch chi tiết sẽ phải mất thêm nhiều năm chờ nữa…

Gần đây, việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng trở nên phổ biến ở các tỉnh. Nhưng đặc điểm của những dự án này là quy mô nhỏ. Hàng ra là tiêu thụ hết nên cũng chẳng bổ sung vào nguồn cung nhiều là mấy.

Nguồn cung ít đến mức độ các nhà đầu tư phải tìm mua đến đất vườn, hoặc đất rừng sản xuất thì đúng là rõ khổ rồi.

Như vậy, có thể thấy, dù năng lực sản xuất của các chủ đầu tư tại nước ta hiện nay chẳng thua kém gì các nước trong khu vực. Nhưng rõ ràng là đặc thù pháp lý của chúng ta khiến thị trường khát hàng như nắng hạn chờ mưa vài năm qua.

Thứ hai, nguồn cầu. Tôi đánh giá hiện nay, nguồn cầu vẫn đang tốt. Sau Covid thì kinh tế đã phát triển trở lại. Hoạt động sản xuất kinh được khôi phục. Với mức tăng trưởng kỷ lục 7.2% trong quý 2 thì có thể thấy xã hội đang có tiền rồi!

Lạm phát hiện tại nguyên nhân chính là do tăng giá nguyên liệu đầu vào, do đứt gãy chuỗi cung ứng, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung vẫn còn đó. Hay ảnh hưởng trực tiếp tự cuộc chiến tranh tại Đông Âu. Chứ bản thân lạm phát không bắt nguồn từ việc “dư tiền” ngoài xã hội. Vì vậy, tôi đánh giá việc tăng lãi suất sắp tới sẽ dừng lại. Việc siết van tín dụng cũng sẽ được nới ra. Bởi đó là các động thái phòng ngừa rủi ro cấp tính, chứ không phải đang chữa bệnh lạm phát.

Người mua nhà để ở có lẽ đã tắc đường nhiều năm do nguồn cung ít, hoặc chờ cơ hội giá rẻ. Nhưng có lẽ điều họ mong muốn sẽ không xảy ra. Họ sẽ phải dũng cảm hơn trong thời gian tới để quyết định mua được ngôi nhà mơ ước của mình.

Các nhà đầu tư sẽ trấn tĩnh lại khi thấy thị trường chẳng xuống được. Họ sẽ tiếp tục cân nhắc giữ lại hàng hoặc mua tiếp. Dân đầu cơ có lẽ sẽ ít xuất hiện hơn, nhưng họ luôn là con cáo nhanh nhạy có thể lao ra thị trường bất cứ khi nào.

Như vậy, có lẽ nguồn cầu chỉ là chững lại một chút do những động thái gần đây liên quan đến việc hạn chế tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được thông thì cầu sẽ lại tăng nhanh chóng mà thôi.

Thứ ba, giá. Nhiều người chờ đợi kịch bản các nhà đầu tư sẽ hoảng loạn bán ra và giá sẽ giảm. Nhưng tôi đang không nhìn thấy kịch bản đó xảy ra. Có lẽ do hai nguyên nhân chính:

Một là các nhà đầu tư vừa qua cũng đều có tiềm lực tài chính tốt. Họ đã chuẩn bị một tâm thế “giữ tài sản” lâu dài.

Hai là do chính sách bán hàng vừa qua của các chủ đầu tư đều tạo điều kiện ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất hai, thậm chí 3 năm cho khách. Vì vậy, chẳng có lý do gì mà khách hàng lại phải bán ra tại thời điểm này khi không chịu áp lực gì về tài chính cả.

Ngoài ra, giá vật liệu tăng khá cao. Việc tính tiền sử dụng đất hiện nay dựa trên hệ số giá thị trường. Rồi thì sắp tới nhà nước sẽ bỏ khung giá đất, dẫn tới việc giải phóng mặt bằng trở nên đắt đỏ. Tất cả những gì không nhìn thấy đó lại là thành phần chính tạo lên giá thành. Thử hỏi, giá bán có giảm được không?

Như vậy, cung ít, cầu cao, không có yếu tố làm giá thành rẻ đi thì kết quả là: Giá muốn giảm cũng chẳng giảm được. Lực sĩ biến thành IRON MAN rồi.

Thứ tư, thanh khoản. Đây là điều mọi người nên chú ý. Vì giá tăng không có nghĩa là thị trường tốt. Giá tăng, nhưng phải bán được hàng mới là tốt.

Tôi cho rằng thị trường sẽ có sự phân hoá về thanh khoản giữa các loại hình bất động sản và các địa phương.

Về loại hình: Bất động sản phục vụ mục đích để ở sẽ được người mua quan tâm. Bất động sản khu công nghiệp vẫn là một loại hình được ưa chuộng. Secondhomes kết hợp nghỉ dưỡng (homeliday) sẽ nuông chiều được nhu cầu của giới trung lưu. Nếu là bất động sản nghỉ dưỡng, thì phải là loại hình sở hữu lâu dài và có tổng mức đầu tư thấp (không ảnh hưởng nhiều đến tài chính của người mua).

Về địa phương: có lẽ nếu bạn đang có BĐS ở Hà Nội hay TP HCM lúc này vẫn là một niềm mơ ước của bao người khác. Ngoài ra, vẫn là những tỉnh có GDP cao và phát triển được công nghiệp hoặc/và công nghiệp như Hạ Long, Thanh Hoá, Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hoà, Bình Thuận, Vũng Tàu, Bình Dương, Long An.

Có lẽ, những nhà đầu tư đã mua các loại bất động sản đất nền tỉnh lẻ giá cao trong thời gian qua sẽ phải đợi chờ một chút. Bất động sản triệu đô cũng nghỉ ngơi một thời gian. Thanh khoản sẽ đến trễ hơn.

Như vậy, nếu bạn đang tham gia thị trường BĐS. Dù ở vai trò Chủ đầu tư, khách hàng, hay nhà phân phối. Tôi nghĩ chúng ta chưa qua hẳn những khó khăn, nhưng cũng đã nhìn thấy tương lai tươi sáng rồi. Hãy tin tưởng rằng mọi điều sẽ tốt đẹp hơn. Thời gian chỉ phụ thuộc vào room tín dụng mà thôi. Mà tôi đoán muộn nhất là tháng 10/2022. Vì vậy, đây là thời gian tốt nhất để tập trung vào công tác chuẩn bị của mình.

Chúc các bạn thành công!

Tác giả: Nguyễn Thọ Tuyển