Nguyễn Đỗ Việt

Nguyễn Đỗ Việt

Thị trường bất động sản biến động ra sao khi F0 nhập cuộc?

Hiện đã và đang xuất hiện thông tin: “FO bất động sản đã vào cuộc làm cho giá BĐS tiếp tục tăng bất chấp dịch bệnh”, “thị trường BĐS sẽ thăng hoa nhờ FO”, “tiền tiết kiệm chảy sang bất động sản”...vv.

Quan sát thực tế thấy đúng là có nhiều người có tiền kiết kiệm sốt ruột tìm kiếm bất động sản, các bất động sản vùng ven cũng được nhiều người săn tìm và đầu tư nhiều hơn… song liệu F0 bất động sản có làm nên kỳ tích như F0 chứng khoán ?  Bất động sản liệu có thăng hoa nhờ lực lượng F0 ?  Xin mạn bàn vài điều để mọi người tham khảo !

Sự khác biệt lớn về số lượng người tham gia, quy mô và tính chất thị trường làm cho vai trò F0 của 2 thị trường BĐS và Chứng khoán có nhiều khác biệt.

Xuất phát từ sự khác biệt rất lớn về đơn giá và giá trị một sản phẩm BĐS và cổ phiếu dẫn tới dải đối tượng có thể tham gia thị trường cũng rất khác biệt, nếu như chỉ cần vài trăm, vài triệu đồng đã có thể tham gia thị trường chứng khoán, thì bạn cần tối thiểu vài trăm triệu, tới tiền tỷ trở lên mới có thể tham gia vào thị trường bất động sản được. 

Tính thanh khoản của hai loại hình sản phẩm cổ phiếu và BĐS cũng rất khác biệt, với chứng khoán có thể mua, bán và biết kết quả ngay sau phiên giao dịch trong khi BĐS thường tính theo tháng, theo năm đặc biệt trong điều kiện thanh khoản suy giảm như hiện nay. Chính vì tính chất “ sáng gieo, chiều gặt” và biên độ tăng-giảm lớn của chứng khoán là chất kích thích rất mạnh, hút người mới vào cuộc và níu người chơi tiếp tục ở lại cuộc chơi. 

Ảnh minh họa. Internet
Ảnh minh họa. Internet

Từ hai đặc điểm trên cho thấy Chứng khoán có sức hút đám đông lớn hơn BĐS rất nhiều. Con số thực tế đã chứng minh điều đó khi có tới gần 400.000 tài khoản mới được đăng ký trong năm 2020 và tính tới 2020 có tới 2,7 triệu tài khoản chứng khoán. Đối với thị trường BĐS lại khác, không có số liệu thống kê chính thức số nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường BĐS, nhưng nhìn vào sự biến động của các doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS năm 2020 so với 2019 số lượng doanh nghiệp mới đăng ký kinh doanh giảm 15,5%, số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể tăng 42,6% và số doanh nghiệp tạm dừng hoạt động cũng tăng tới 21,6% (số liệu của HoReal) có thể thấy thị trường đã thanh lọc nhiều, thể hiện rõ xu thế suy giảm.

Xét về quy mô thị trường, tổng dư nợ năm 2020 của thị trường BĐS là 633.740 tỷ đồng; tổng dư nợ của toàn bộ thị trường BĐS tính tới cuối năm 2020 lên tới 8,8 triệu tỷ đồng – (Báo cáo của Bộ Xây dựng). Trong khi đó, tổng giá trị vốn hóa của thị trường chứng khoán tại phiên giao dịch cuối cùng của năm 2020 là 5,3 triệu tỷ đồng.  “Quần ngư thì tranh thực” các cụ xưa vẫn dạy, nếu làm một phép tính đơn giản: giả sử mỗi tài khoản chỉ cần có số dư là 20 triệu đồng thì tổng lượng tiền (2,7 triệu TK) sẵn sàng giao dịch lên tới 54.000 tỷ đồng, cùng với việc các công ty chứng khoán cho phép sử dụng margin sát mức trần (2 lần vốn chủ) thì tổng lượng tiền sẵn sàng đổ vào thị trường lên tới hàng trăm tỷ đồng/phiên, chứng minh một thực tế là mức giao dịch được coi là đỉnh điểm 15-20 nghìn tỷ đồng/phiên vẫn còn dưới mức tiềm năng khá xa.

Nếu ta cố định các yếu tố khác để xét biến động dòng tiền khi lãi suất tiết kiệm giảm sâu trong thời gian dài thấy dòng tiền từ kênh tiết kiệm đã và đang chảy sang kênh CK và BĐS. Nhưng với những sự khác biệt về số lượng người tham gia mỗi cuộc chơi, quy mô thị trường và quy tắc của game thì F0 bất động sản khó có thể làm nên kỳ tích như F0 chứng khoán.

Mục đích và đặc điểm của FO ảnh hưởng tới vai trò của F0 đối với thị trường BĐS  

Để dễ phân tích về hành vi của F0 BĐS, tôi tạm chia thành 2 loại đó là F0 tiết kiệm và F0 đầu tư. F0 tiết kiệm là người đầu tiên tham gia thị trường BĐS bằng nguồn tiền tiết kiệm với mục đích giữa giá trị đồng tiền là chính. F0 đầu tư là người dùng tiền tiết kiệm, tham gia thị trường với mục đích đầu tư, kiếm lời.

Tiền tiết kiệm gồm nhiều loại trong đó tiền tiết kiệm của tổ chức, tiền đầu tư nằm trong ngân hàng chờ cơ hội là 2 loại lớn và chủ đạo. dòng tiền mà mọi người đang nới tới là tiền tiết kiệm của dân số này chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong rổ tiền tiết kiệm nêu trên. 

Thị trường bất động sản biến động ra sao khi F0 nhập cuộc? - Ảnh 1

“Ngân hàng thừa tiền” là thuật ngữ nhiều người hay nhắc tới, thực tế ngân hàng luôn thiếu vốn dài hạn, vậy nên hầu hết các ngân hàng hiện nay vẫn giữ mức huy động khá cao 6,5-7,2%/năm thậm trí lên tới 8,4%/năm như ngân hàng Eximbank  để huy động các khoản vốn dài hạn. 

Các nhận định, phân tích của các bài viết truyền thông một cách có chủ đích đều nhấn mạnh F0 mua BĐS là do sợ  đồng tiền mất giá, là để giữ tiền....thì cũng chỉ có nhừng người có lượng tiền nhỏ, không kịp “khóa” các kỳ dài hạn mà thôi. Hơn nữa, với mục đích để giữ tiền thì sẽ không hoặc rất hạn chế dùng đòn bảy tài chính, hạn chế hoạt động mua bán sang tay, điều đó có nghĩa không phát sinh “số nhân tiền” ở đây đồng nghĩa qui mô dòng tiền nhỏ.  

Đối với F0 đầu tư, họ chỉ là lính mới trong lĩnh vực BĐS, có thể đã và đang rất thành công ở các lĩnh vực kinh doanh và công tác khác nhau. F0 đầu tư thường có đặc điểm có lượng tiền lớn, sẵn sàng sử dụng đòn bảy tài chính để tham gia thị trường. Trường hợp cụ ông Mai Huy Tân, tiến sỹ toán học, chủ hãng xúc xích Đức Việt bán cả công ty, vay thêm ngân hàng để rồi bị “kẹt” tới 600 tỷ đồng vào dự án CocoBay Đà Nẵng là ví dụ điển hình. 

Nhìn lại các cơn sốt đất thời gian gần đây tại Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc ( Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Hòa Vang (Đà Nẵng), Đồng Trúc (Hòa Lạc, Hà Nội)…thấy rõ điều đó. Người mua đất đủ loại, đầu cơ, đầu tư, lão luyện có, F0 cũng nhiều… nườm nượp, sử dụng đòn bày tài chính cao… cùng mục đích: kiếm tiền. Đến khi nhà tạo lập thị trường, đội lái và những người đầu tư có kinh nghiệm rút đi thì người ở lại chịu trận, chôn vốn chủ yếu là F0, người địa phương. Như “chim sợ cành cong” lực lượng F0 đầu tư vẫn chưa hoàn hồn và trong điều kiện NHNN yêu cầu các NHTM hạn chế cho vay đầu cơ, đầu tư BĐS thì sẽ rất ít F0 đầu tư tham chiến thời điểm này.

Như vậy, có thế nói F0 bất động sản tham gia thì trường là có, là sự thật tuy nhiên lực lượng này sẽ không thể làm nên điều kỳ diệu như F0 chứng khoán và cũng không thể là tác nhân tạo sóng hay làm cho thị trường bất động sản thăng hoa như ai đó nhận định, phát biểu.

0

Bình luận

Tòa cao ốc bị bỏ hoang gần một thập kỷ ở Sài Gòn đang được thi công trở lại, liệu có "hồi sinh"?

Tòa nhà cao thứ 3 TP.HCM bị bỏ hoang, làm xấu mặt đô thị bất ngờ được thi công trở lại, có thể sắp được hồi sinh sau hơn 10 năm xây giữa chừng rồi tạm ngưng. Xem thêm
Tòa cao ốc bị bỏ hoang gần một thập kỷ ở Sài Gòn đang được thi công trở lại, liệu có "hồi sinh"? - 1

So găng 3 ông lớn ‘ngắm’ dự án Khu đô thị Đầm Cà Ná 4.400 tỷ đồng

Tuấn Dung, Tài Tâm và Thuận Thắng Group là 3 nhà đầu tư đăng ký tham gia làm dự án Khu đô thị mới Đầm Cà Ná 4.419 tỷ đồng tại tỉnh Ninh Thuận. Xem thêm
So găng 3 ông lớn ‘ngắm’ dự án Khu đô thị Đầm Cà Ná 4.400 tỷ đồng - 1

Chung cư Gold Mark City: Tranh cãi nảy lửa chuyện "có khóa cửa thoát hiểm để phòng dịch?"

Dù được yêu cầu không ra khỏi cửa, cư dân các tầng đang bị phong tỏa bức xúc phản ánh họ bị khoá cả cầu thang bộ thoát hiểm để “phòng chống dịch”. Tuy nhiên đại diện BQT phủ nhận chuyện khóa thang thoát hiểm. Xem thêm
Chung cư Gold Mark City: Tranh cãi nảy lửa chuyện "có khóa cửa thoát hiểm để phòng dịch?" - 1

Hàng loạt dự án “đình đám” của Tân Hoàng Minh thế chấp ngân hàng

Để huy động những khoản vay hàng nghìn tỷ, nhóm Tân Hoàng Minh đã thế chấp hàng loạt tài sản tại các dự án lớn như: Hoàng Hải Complex, D’. Le Roi Soleil, D’.El Dorado, D’Capitale, thậm chí cả dự án “dát vàng” D’Palaisdelouis… Xem thêm
Hàng loạt dự án “đình đám” của Tân Hoàng Minh thế chấp ngân hàng - 1

Chuyện ít người biết về dự án Sài Gòn Bình An

Có thể nhiều người lạ lẫm với cái tên “Khu đô thị Sài Gòn Bình An” cùng chủ đầu tư là SDI. Nguyên gốc của dự án này chính là Dự án Saigon Golf, Country Club and Residences. Xem thêm
Chuyện ít người biết về dự án Sài Gòn Bình An - 1

Nên mua nhà hay thuê chung cư?

Well, chả là cũng không muốn viết một bài dài thế này để phân tích đâu, nhưng vì phụ huynh cứ hỏi sao không mua nhà nên phải cố viết một bài phân tích tử tế để thuyết phục điều mình nói là đúng. Xem thêm
Nên mua nhà hay thuê chung cư? - 1

Ưu nhược điểm của dự án An Lạc Green Symphony - CĐT An Lạc: Vị trí đẹp nhưng mãi chưa xong pháp lý

Thị trường Bất động sản ở khu vực phía Tây thủ đô ngày càng phát triển nhộn nhịp với nhiều dự án lớn nổi lên. Trong số đó, An Lạc Green Symphony giá là 1 trong những dự án gây được chú ý. Xem thêm
Ưu nhược điểm của dự án An Lạc Green Symphony - CĐT An Lạc: Vị trí đẹp nhưng mãi chưa xong pháp lý - 1

Thương hiệu xa xỉ đồng loạt rời bỏ phố cho thuê đắt nhất Hồng Kông

Prada, La Perla và mới đây là Burberry đã tuyên bố đóng cửa cửa hàng tại con phố Russell (Hồng Kông), nơi có mặt bằng cho thuê bán lẻ đắt nhất thế giới. Xem thêm
Thương hiệu xa xỉ đồng loạt rời bỏ phố cho thuê đắt nhất Hồng Kông - 1

Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri”

Nhà phát triển bất động sản quốc tế Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri” – một phong cách sống chuẩn quốc tế, được kiến tạo dành riêng cho cộng đồng cư dân tại tất cả các dự án Masteri (Masteri Collection). Xem thêm
Masterise Homes giới thiệu “Sống phong cách Masteri” - 1

Từ bê bối trốn thuế đến sếp tổng bị bắt, Thuduc House giờ chỉ là “ngôi nhà rỗng tuếch”?

Bán gần như toàn bộ công ty các con, tài sản, sếp tổng thì bị bắt, dự án còn sót duy nhất để đầu tư thì đối tác tình hình còn bi đát hơn, có lẽ những gì mà Thuduc House còn lại giờ đây chỉ là “vườn không, nhà trống“... Xem thêm
Từ bê bối trốn thuế đến sếp tổng bị bắt, Thuduc House giờ chỉ là “ngôi nhà rỗng tuếch”? - 1

Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất?

Do nhu cầu và điều kiện kinh tế hiện tại khá ổn, nên tôi muốn tìm mua một căn hộ, một là để gia đình có cuộc sống thoải mái với không gian hiện đại thoáng đãng, hai là đáp ứng được các nhu cầu dịch vụ tiện ích khác như y tế, giáo dục, thư giãn,… để phát triển cuộc sống cho vợ chồng con cái một cách tốt nhất trọn vẹn nhất. Sau khi tìm hiểu biết đến Thanh Sơn Riverside Garden, đọc qua quảng cáo trên mạng xã hội, tôi cảm thấy nơi đây khá phù hợp cho những yêu cầu tôi đặt ra. Tuy nhiên, khi cập nhật thêm thông tin bên báo chí thì nhận thấy dự án này có khá nhiều vấn đề. Xem thêm
Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất? - 1

Bộ Xây dựng sẽ thanh tra diện rộng về phí bảo trì chung cư

Năm 2022, lực lượng thanh tra Bộ Xây dựng sẽ tiến hành thanh tra trên diện rộng việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Xem thêm
Bộ Xây dựng sẽ thanh tra diện rộng về phí bảo trì chung cư - 1

Thời điểm nào thích hợp để bán nhà?

Bán nhà được giá là điều ai cũng mong muốn, thế nhưng việc lựa chọn thời điểm phù hợp là yêu cầu vô cùng quan trọng. Để có thể tiếp thị một cách tốt nhất, nhiều người quan tâm và bán được giá cao nhất, bạn cần phải có kế hoạch rõ ràng, tính toán chi tiết và tham khảo thời điểm để rao bán. Xem thêm
Thời điểm nào thích hợp để bán nhà? - 1

Bỏ hơn 4 tỷ mua mảnh đất, 5 ngày sau lời gần 1 tỷ, nhà đầu tư nhất quyết không bán

3 ngày sau khi xuống cọc, một nhà đầu tư nhận được đề nghị trả chênh 400 triệu đồng nhưng anh từ chối. 5 ngày sau đó, nhà đầu tư tiếp tục nhận được cuộc gọi đề nghị trả chênh tới gần 1 tỷ. Dù lợi nhuận lớn trong khoảng thời gian ngắn, nhưng nhà đầu tư này nhất định không chuyển nhượng lại. Xem thêm
Bỏ hơn 4 tỷ mua mảnh đất, 5 ngày sau lời gần 1 tỷ, nhà đầu tư nhất quyết không bán - 1

“Second home” lý tưởng dành cho giới thượng lưu tại Sun Riverside Village

Trong các tiêu chí chọn second home của giới thượng lưu, không gian sống và tiềm năng kinh doanh, khai thác cho thuê là những ưu tiên hàng đầu. Vậy nên, trong cuộc đua tìm kiếm second home hoàn hảo, các dự án ven sông, có cảnh quan, tiện ích độc đáo và sở hữu khả năng sinh lời cao luôn được săn đón. Xem thêm
“Second home” lý tưởng dành cho giới thượng lưu tại Sun Riverside Village  - 1

Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào để sở hữu bất động sản có chủ quyền?

Dù chịu tác động từ dịch Covid-19, thị trường bất động sản được dự đoán sẽ nhanh chóng hồi phục và tiếp tục là kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn, đặc biệt ở phân khúc nhà đất có chủ quyền. Nắm bắt nhu cầu vay mua bất động sản để đầu tư, có ngân hàng thương mại đã tung chương trình vay ưu đãi lãi suất chỉ từ 5,9%/năm. Xem thêm
Dùng đòn bẩy tài chính như thế nào để sở hữu bất động sản có chủ quyền? - 1

Du lịch kết hợp chăm sóc sức khoẻ - hot trend của dân xê dịch

Có một câu danh ngôn rất hay: “Hãy đối xử với cơ thể bạn như một ngôi đền, thay vì một túp lều gỗ. Nếu bạn chăm sóc nó tốt, cơ thể có thể đưa bạn tới bất cứ nơi nào bạn muốn đến, với toàn bộ quyền năng, sức mạnh, năng lượng và sức sống bạn cần có”.  Và nếu bạn thực sự coi trọng “ngôi đền” của mình thì nên biết đến thứ liệu pháp đầy quyền năng, đó là onsen. Xem thêm
Du lịch kết hợp chăm sóc sức khoẻ - hot trend của dân xê dịch - 1

Giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và bóc tách những “phụ kiện” đi kèm

Về cơ cấu giá BĐS như chúng ta đã biết, các dự án đầu tư BĐS hiện nay dù chủ đầu tư quy mô lớn hay nhỏ, sản phẩm cao cấp hay bình dân cũng chỉ thu về khoảng 70% tổng số tiền khách hàng chi trả, khoảng 30% là khoản thu hộ. Trong đó luôn có 10% VAT và 2% phí bảo trì. Khoản thứ nhất chủ đầu tư thu hộ Nhà nước, còn khoản thứ 2 thu hộ Ban quản trị, tổng là 12%, bất di bất dịch. Xem thêm
Giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính và bóc tách những “phụ kiện” đi kèm - 1

Công ty cổ phần DaBaCo bị tố có dấu hiệu sai phạm khi thi công dự án tại Kim Bôi

Hôm nay tôi đọc được thông tin của một tài khoản cá nhân trên mạng chia sẻ, kèm dẫn bài của báo điện tử tv.congluan.vn về việc Công ty cổ phần DaBaCo thi công dự án có dấu hiệu trái phép. Xem thêm
Công ty cổ phần DaBaCo bị tố có dấu hiệu sai phạm khi thi công dự án tại Kim Bôi - 1

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức bị bắt

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng - tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức - bị khởi tố, bắt tạm giam vì cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức bị bắt - 1

Sóng ngầm Mê Linh

Thời điểm này lên khu A, Mê Linh- khu giáp dự án AIC mà Vin vừa mua lại, xe cộ đi xem đất khá nhiều, nhất là sau khi có thông tin Vin chuẩn bị làm hạ tầng, sắp quây tôn khu dự án (142 ha). Xem thêm
Sóng ngầm Mê Linh - 1

Mua nhà cho thuê, nhà bỏ không, còn mình ôm cục nợ

Các chuyên gia cảnh báo, việc đầu tư nhà cho thuê hiện nay không con hiệu quả, thậm chí có thể dẫn tới vỡ nợ nếu phải vay mượn quá nhiều… Xem thêm
Mua nhà cho thuê, nhà bỏ không, còn mình ôm cục nợ - 1

Thiết kế tài tình giúp căn hộ 30m² tại Sài Gòn như rộng gấp đôi sau cải tạo

Tận dụng cao độ trần nhà kết hợp với các món đồ nội thất đa dụng đã giúp căn hộ có diện tích khiêm tốn được rộng rãi, tiện nghi gấp đôi. Xem thêm
Thiết kế tài tình giúp căn hộ 30m² tại Sài Gòn như rộng gấp đôi sau cải tạo - 1

Chủ đầu tư chưa khắc phục sai phạm, cư dân HH Linh Đàm mòn mỏi chờ sổ hồng

UBND TP Hà Nội vừa thông tin việc xem xét, giải quyết những khó khăn vướng mắc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ tại khu chung cư HH Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai. Xem thêm
Chủ đầu tư chưa khắc phục sai phạm, cư dân HH Linh Đàm mòn mỏi chờ sổ hồng - 1

[ẢNH] Hàng trăm biệt thự triệu USD bị bỏ quên hơn thập kỷ ở Thủ đô - nhiều căn để nuôi gà

Dù mỗi căn biệt thự ở An Khánh, Hoài Đức, TP Hà Nội có giá hàng chục tỷ đồng nhưng nhiều năm nay không có người đến ở, nhiều căn để nuôi nhốt gà, chó. Xem thêm
[ẢNH] Hàng trăm biệt thự triệu USD bị bỏ quên hơn thập kỷ ở Thủ đô - nhiều căn để nuôi gà - 1

Review dự án River Panorama - CĐT An Gia theo quan điểm người mua nhà để ở: Chi phí quản lý cao vượt trội khiến khách hàng chùn bước?

Đầu tháng 11 , tôi trong vai trò giúp đỡ một người bạn đi tìm chốn an cư. Ấn tượng với hồ bơi vô cực của dự án này, tôi đã gợi ý . Qua đó bạn tôi đã hẹn được môi giới tại nhà mẫu An gia của cụm dự án khu vực này. Xem thêm
Review dự án River Panorama - CĐT An Gia theo quan điểm người mua nhà để ở: Chi phí quản lý cao vượt trội khiến khách hàng chùn bước? - 1

Chiếm đoạt hơn 15 tỷ đồng của nhiều người bằng cách đánh tráo sổ đỏ

Ngày 23/11, Lưu Hoàng Hải (49 tuổi) và 4 đồng phạm (cùng ở TP HCM) đã bị Công an TP Cần Thơ bắt về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Xem thêm
Chiếm đoạt hơn 15 tỷ đồng của nhiều người bằng cách đánh tráo sổ đỏ - 1

APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào?

APEC Group vừa công bố chiến lược khá táo bạo khi lấy chính nguồn lực xã hội để làm nhà ở xã hội, dự kiến huy động đến 100 ngàn tỷ đồng. Xem thêm
APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào? - 1

Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất động sản

Theo TS. Sử Ngọc Khương, nếu lạm phát xảy ra, càng nên đầu tư vào bất động sản. Vị chuyên gia này khuyến nghị, người mua không nên sử dụng đòn bẩy tài chính bởi rủi ro lớn. Xem thêm
Chuyên gia khuyến nghị, càng lạm phát càng nên đầu tư bất động sản - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết