Quan sát thực tế thấy đúng là có nhiều người có tiền kiết kiệm sốt ruột tìm kiếm bất động sản, các bất động sản vùng ven cũng được nhiều người săn tìm và đầu tư nhiều hơn… song liệu F0 bất động sản có làm nên kỳ tích như F0 chứng khoán ?  Bất động sản liệu có thăng hoa nhờ lực lượng F0 ?  Xin mạn bàn vài điều để mọi người tham khảo !

Sự khác biệt lớn về số lượng người tham gia, quy mô và tính chất thị trường làm cho vai trò F0 của 2 thị trường BĐS và Chứng khoán có nhiều khác biệt.

Xuất phát từ sự khác biệt rất lớn về đơn giá và giá trị một sản phẩm BĐS và cổ phiếu dẫn tới dải đối tượng có thể tham gia thị trường cũng rất khác biệt, nếu như chỉ cần vài trăm, vài triệu đồng đã có thể tham gia thị trường chứng khoán, thì bạn cần tối thiểu vài trăm triệu, tới tiền tỷ trở lên mới có thể tham gia vào thị trường bất động sản được. 

Tính thanh khoản của hai loại hình sản phẩm cổ phiếu và BĐS cũng rất khác biệt, với chứng khoán có thể mua, bán và biết kết quả ngay sau phiên giao dịch trong khi BĐS thường tính theo tháng, theo năm đặc biệt trong điều kiện thanh khoản suy giảm như hiện nay. Chính vì tính chất “ sáng gieo, chiều gặt” và biên độ tăng-giảm lớn của chứng khoán là chất kích thích rất mạnh, hút người mới vào cuộc và níu người chơi tiếp tục ở lại cuộc chơi. 

Từ hai đặc điểm trên cho thấy Chứng khoán có sức hút đám đông lớn hơn BĐS rất nhiều. Con số thực tế đã chứng minh điều đó khi có tới gần 400.000 tài khoản mới được đăng ký trong năm 2020 và tính tới 2020 có tới 2,7 triệu tài khoản chứng khoán. Đối với thị trường BĐS lại khác, không có số liệu thống kê chính thức số nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường BĐS, nhưng nhìn vào sự biến động của các doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS năm 2020 so với 2019 số lượng doanh nghiệp mới đăng ký kinh doanh giảm 15,5%, số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể tăng 42,6% và số doanh nghiệp tạm dừng hoạt động cũng tăng tới 21,6% (số liệu của HoReal) có thể thấy thị trường đã thanh lọc nhiều, thể hiện rõ xu thế suy giảm.

Xét về quy mô thị trường, tổng dư nợ năm 2020 của thị trường BĐS là 633.740 tỷ đồng; tổng dư nợ của toàn bộ thị trường BĐS tính tới cuối năm 2020 lên tới 8,8 triệu tỷ đồng – (Báo cáo của Bộ Xây dựng). Trong khi đó, tổng giá trị vốn hóa của thị trường chứng khoán tại phiên giao dịch cuối cùng của năm 2020 là 5,3 triệu tỷ đồng.  “Quần ngư thì tranh thực” các cụ xưa vẫn dạy, nếu làm một phép tính đơn giản: giả sử mỗi tài khoản chỉ cần có số dư là 20 triệu đồng thì tổng lượng tiền (2,7 triệu TK) sẵn sàng giao dịch lên tới 54.000 tỷ đồng, cùng với việc các công ty chứng khoán cho phép sử dụng margin sát mức trần (2 lần vốn chủ) thì tổng lượng tiền sẵn sàng đổ vào thị trường lên tới hàng trăm tỷ đồng/phiên, chứng minh một thực tế là mức giao dịch được coi là đỉnh điểm 15-20 nghìn tỷ đồng/phiên vẫn còn dưới mức tiềm năng khá xa.

Nếu ta cố định các yếu tố khác để xét biến động dòng tiền khi lãi suất tiết kiệm giảm sâu trong thời gian dài thấy dòng tiền từ kênh tiết kiệm đã và đang chảy sang kênh CK và BĐS. Nhưng với những sự khác biệt về số lượng người tham gia mỗi cuộc chơi, quy mô thị trường và quy tắc của game thì F0 bất động sản khó có thể làm nên kỳ tích như F0 chứng khoán.

Mục đích và đặc điểm của FO ảnh hưởng tới vai trò của F0 đối với thị trường BĐS  

Để dễ phân tích về hành vi của F0 BĐS, tôi tạm chia thành 2 loại đó là F0 tiết kiệm và F0 đầu tư. F0 tiết kiệm là người đầu tiên tham gia thị trường BĐS bằng nguồn tiền tiết kiệm với mục đích giữa giá trị đồng tiền là chính. F0 đầu tư là người dùng tiền tiết kiệm, tham gia thị trường với mục đích đầu tư, kiếm lời.

Tiền tiết kiệm gồm nhiều loại trong đó tiền tiết kiệm của tổ chức, tiền đầu tư nằm trong ngân hàng chờ cơ hội là 2 loại lớn và chủ đạo. dòng tiền mà mọi người đang nới tới là tiền tiết kiệm của dân số này chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong rổ tiền tiết kiệm nêu trên. 

“Ngân hàng thừa tiền” là thuật ngữ nhiều người hay nhắc tới, thực tế ngân hàng luôn thiếu vốn dài hạn, vậy nên hầu hết các ngân hàng hiện nay vẫn giữ mức huy động khá cao 6,5-7,2%/năm thậm trí lên tới 8,4%/năm như ngân hàng Eximbank  để huy động các khoản vốn dài hạn. 

Các nhận định, phân tích của các bài viết truyền thông một cách có chủ đích đều nhấn mạnh F0 mua BĐS là do sợ  đồng tiền mất giá, là để giữ tiền....thì cũng chỉ có nhừng người có lượng tiền nhỏ, không kịp “khóa” các kỳ dài hạn mà thôi. Hơn nữa, với mục đích để giữ tiền thì sẽ không hoặc rất hạn chế dùng đòn bảy tài chính, hạn chế hoạt động mua bán sang tay, điều đó có nghĩa không phát sinh “số nhân tiền” ở đây đồng nghĩa qui mô dòng tiền nhỏ.  

Đối với F0 đầu tư, họ chỉ là lính mới trong lĩnh vực BĐS, có thể đã và đang rất thành công ở các lĩnh vực kinh doanh và công tác khác nhau. F0 đầu tư thường có đặc điểm có lượng tiền lớn, sẵn sàng sử dụng đòn bảy tài chính để tham gia thị trường. Trường hợp cụ ông Mai Huy Tân, tiến sỹ toán học, chủ hãng xúc xích Đức Việt bán cả công ty, vay thêm ngân hàng để rồi bị “kẹt” tới 600 tỷ đồng vào dự án CocoBay Đà Nẵng là ví dụ điển hình. 

Nhìn lại các cơn sốt đất thời gian gần đây tại Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc ( Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Hòa Vang (Đà Nẵng), Đồng Trúc (Hòa Lạc, Hà Nội)…thấy rõ điều đó. Người mua đất đủ loại, đầu cơ, đầu tư, lão luyện có, F0 cũng nhiều… nườm nượp, sử dụng đòn bày tài chính cao… cùng mục đích: kiếm tiền. Đến khi nhà tạo lập thị trường, đội lái và những người đầu tư có kinh nghiệm rút đi thì người ở lại chịu trận, chôn vốn chủ yếu là F0, người địa phương. Như “chim sợ cành cong” lực lượng F0 đầu tư vẫn chưa hoàn hồn và trong điều kiện NHNN yêu cầu các NHTM hạn chế cho vay đầu cơ, đầu tư BĐS thì sẽ rất ít F0 đầu tư tham chiến thời điểm này.

Như vậy, có thế nói F0 bất động sản tham gia thì trường là có, là sự thật tuy nhiên lực lượng này sẽ không thể làm nên điều kỳ diệu như F0 chứng khoán và cũng không thể là tác nhân tạo sóng hay làm cho thị trường bất động sản thăng hoa như ai đó nhận định, phát biểu.