Người giàu chi tiền săn đất ven đô không cần suy nghĩ. Vì sao?

H., 37 tuổi, là một thành viên trong hội anh em đầu tư đất ở Khánh Hoà.

Một chiều cuối tuần, H. đánh chiếc CRV chở cả nhóm trong hội đầu tư chạy ra Ninh Thượng rồi ngược lên Khánh Vĩnh để săn đất. Đó toàn là những địa điểm vùng ven Nha Trang đang được đánh giá là có “hàng” siêu đẹp, giá rẻ, nóng bỏng tay thu hút nhà đầu tư BĐS vùng ven trong thời gian gần đây.

Xoay nhẹ vô lăng rẽ từ quốc lộ vào con đường huyết mạch của một xã trung tâm. Con đường tuyến xã vừa được mở ra rộng thênh thang và đang trên đà hoàn thiện như một lời tuyên bố chắc chắn về tương lai xán lạn của BĐS vùng ven nội đô trong vòng 5 năm tới.

H kể về cơ duyên đến với nghiệp đầu tư đất: "Cả nhóm bọn anh mới ráp (lập hội làm ăn chung - PV) với nhau hồi tháng 9 năm nay chứ mấy, lúc dịch vừa vãn. Mới mấy tháng nhưng mua bán cũng nhanh vì đợt này đất cả nước đang sốt, cả nước - ở đâu đất cũng đều tăng. Giá mà mình có tầm nhìn và có máu liều thì đã nhảy vào 3 năm trước, càng nhảy vào sớm thì mình càng có lợi".

Không riêng gì H. mà nhiều dân buôn BĐS mới nổi cũng tiếc hùi hụi vì không nhìn thấu được hết tiềm năng của thị trường đầu tư siêu lợi nhuận này. Đơn giản như H., anh là đầu tư "tay ngang" vô tình hóng được cơn sốt ở trên mạng cách đây chừng nửa năm đổ lại rồi lao vào cuộc chơi buôn đất. Ấy thế mà cứ mang tiền đi "đánh" đâu là "trúng" đó!

Bí quyết của nhóm H. là tập trung săn những lô đất có vị trí đẹp, trước khi xuống tay mua lô đất nào cũng phải xem đủ các yếu tố điện - đường - trường - trạm, ô tô vào được mới chốt

Những nhà đầu tư có tiếng họ nghiên cứu kỹ càng hơn và cũng đưa ra nhận định tương tự lý giải về tiềm năng khổng lồ của đất vùng ven. Tiến sĩ Lê Anh Tuấn - Giám đốc Hoạch định Chiến lược Đầu tư của quỹ Dragon Capital nói:

“Năm 2021, BĐS có sự phân hoá rất lớn. Đất Long Thành lên 70%, có khu lên cả 100% nhưng đất nội đô tăng có mười mấy %. Còn chung cư sơ cấp thì có thể lên được chứ thứ cấp là bán không được luôn, chung cư có sự phân hoá cực lớn. Nhìn năm 2022 - 2023, cá nhân Tuấn nghĩ BĐS 5 năm tới vẫn sáng. Vì chúng ta đang phát triển cơ sở hạ tầng rất nhiều trong 2022 - 2023. Mà cơ sở hạ tầng phát triển, không thể nào BĐS có vấn đề được. Và đặc biệt là lãi suất ngân hàng không tăng thì BĐS lại càng khá sáng nhưng mà tuỳ phân khúc".

“Người giàu chi tiền săn đất ven đô không cần suy nghĩ và đó chính là lý do đẩy giá BĐS những vùng xa trung tâm lên cao", H. rút ra từ kinh nghiệm buôn đất của mình.

Vì sao?

Thứ nhất, một bộ phận người dân “trúng đất" từ vùng khác có sẵn một số vốn lớn muốn mua đất nơi khác rẻ hơn để tái đầu tư. So với việc cầm số tiền đó đi kinh doanh hoặc chơi chứng khoán/ crypto thì mua đất SƯỚNG hơn và đỡ NẶNG ĐẦU nhiều. Chỉ cần có một mảnh đất vuông vức xinh đẹp ở vị trí mà tương lai sẽ có 1 con đường cắt ngang thì chủ sở hữu lô đất đã yên tâm kê cao gối ngủ chẳng phải lo gì nữa. Đất mà, cứ vứt ra đó theo thời gian sẽ tự động tăng giá. Chưa kể, giá trị đất còn tăng nhanh hơn cả lãi suất ngân hàng . Nếu có đi vay tiền ngân hàng để mua thì… cũng không thể lỗ nổi.

Thứ hai, chính phủ đang tập trung đầu tư công xây dựng đường cao tốc, các huyện mở rộng đường, hạ tầng phát triển. 10 năm nữa nhà ai cũng sẽ có ô tô, khi có phương tiện mọi thứ trở nên dễ dàng hơn rất nhiều - từ thành phố đi các huyện chỉ tốn nửa tiếng đồng hồ, người sở hữu lô đất cỡ vài nghìn mét vuông, đi đi về về nghỉ dưỡng cuối tuần là điều quá dễ và thích.

Thứ ba, mua đất lập farm để gia tăng giá trị lô đất cũng là 1 hình thức đầu tư thông minh và an toàn nếu bạn có một số vốn lớn và không muốn gửi ngân hàng hay đi đầu tư mạo hiểm. Về cơ bản, đất sẽ không bao giờ giảm giá trị mà chỉ có thể tăng nhẹ hoặc tăng gấp nhiều lần.

H chứng kiến nhiều khách hàng của sau khi tậu mảnh đất cỡ 1.000 mét vuông, thì họ sẽ xây một ngôi nhà nhỏ với tiện nghi vừa đủ cho vợ chồng con cái sinh hoạt trong vài ngày cuối tuần, số đất còn lại sẽ trồng dừa hoặc cây nông nghiệp khác để thu hoạch mỗi mùa vụ.

Và điều quan trọng: “Khi chán không muốn sử dụng nữa, chủ đất rao bán phần đất có sẵn farm trên đó thì giá sẽ được đội lên rất cao - có khi gấp 10 lần giá trị ban đầu, trồng cây cũng chính là cách làm gia tăng giá trị của mảnh đất", H. nói thêm.

Đó cũng là một hình thức đầu tư khi không chịu một sức ép nào về thời gian.

200K - 300k/mét vuông đất, một buổi ăn tối chốt ngay lô đất lời 300 triệu

“Không thể tin được" - tôi đã thốt lên khi nghe giá tiền trả cho 1 mét đất nền ở vùng ven Khánh Hoà. Nhưng đó là sự thật!

200k chắc gì đã đủ cho gia đình 4 người ăn một bữa? Vậy mà với 200k, bạn đã có thể mua 1 mét đất.

Dĩ nhiên, giá trị đất ở mỗi vùng và vị trí mỗi khác nhau. Song con số trên đủ khiến người nghe giật mình khi biết có những nơi đất rẻ đến thế nào và cơ hội làm giàu bày ra trước mắt thơm béo ra sao.

“Tốc độ nông thôn hoá quá nhanh, người ta tập trung phát triển cơ sở hạ tầng - em chẳng cần đầu tư gì chỉ cần mua một miếng đất, em vứt đó, năm sau em lên thấy đã có 1 con đường bê tông chạy ngang đất mình. Chưa gì đã thấy mùi tiền rồi đó. Có cái gì lời nhanh hơn nữa? Rảnh rảnh thì mình đi coi đất, không rảnh thì ở nhà ngủ. Rồi bỗng dưng thì… trúng đất”, H. tiếp lời: “Cách đây 2 năm đất vùng này chỉ 70.000 đồng/ mét vuông, xả lô 1 hecta tính ra có mấy trăm triệu chứ nhiêu. Mua xong để đó chờ phân lô bán nền có phải đã lời gấp 3 không. Giờ giá đất tăng lên, 200.000 - 240.000/mét vuông. Thế mà tụi anh vẫn thấy rẻ!”.

H dừng xe. Đã đến mảnh đất H. và nhóm của mình mua được hồi tuần trước. Mảnh đất rộng 6,2 nghìn mét vuông, giá 1,5 tỷ. Len qua những đám mía cao quá đầu người và cái nắng như thiêu, trước mắt tôi lộ ra mảnh đất vuông vức, rộng đẹp.

Đất ven đô có giá rất rẻ và nhiều tiềm năng phát triển

“Em thử nghĩ đi, mua một lô đất phố, nhà chung cư giá 33 triệu/ mét vuông - 100 mét vuông tầm 3,3 tỷ nhưng em dám chắc là 1 năm “đất” đó tăng trưởng được 10 phần trăm không? Đó là câu chuyện phải nghĩ. Ví dụ mình vay tiền ngân hàng, sau 1 năm nó không tăng trưởng là mình lỗ chắc luôn rồi”, anh H. vừa chỉ tay vào khoảng đất trước mặt vừa nói. Anh đi xa hơn, đến phía rìa bên kia của lô đất, nơi giáp ranh với “ruộng” mía khác. Thoáng cái, bóng H. chỉ còn là 1 chấm nhỏ trên bao la là đất.

“Hốt" được những mảnh đất giá siêu rẻ như thế này đã khó tin, chuyện bán chúng ra còn ly kỳ chẳng kém. Lời nóng 300 triệu sau một bữa đi ăn tối với khách mua đất từ thành phố ra - đó là câu chuyện thực của nhóm anh H.

“Anh nói thật với em dân buôn đất tụi anh, chủ yếu ai có thông tin hơn ai thôi . Cách đây 1 tuần, bọn anh gặp một tay đầu cơ đất, khách hàng này còn rất trẻ và xuống tiền rất nhanh, không cần đi xem đất đã cọc và mua ngay. Mọi thứ diễn ra chớp nhoáng chỉ sau một bữa ăn tối. 300 triệu - là tiền lời cho lô đất đó. Nhiều khi nghĩ đi làm công ăn lương cả năm mới dư ra được nhiêu đó, còn đầu tư đất thì ăn xong cơm chưa rửa chén đã có tiền nóng tiền tươi. Dân thành phố họ có tiền lắm, đất ở đây lại rẻ quá mà! Bán ra lời bao nhiêu đó thì với người mua vẫn là cái giá quá “hời" khi không phải qua cò đất và so với giá cả chung ở các tỉnh vùng ven trên khắp cả nước rồi".

Có phải ai có thể cũng nhảy vào “cuộc chơi” đất cát?

Nghe người ta làm giàu dễ quá tôi cũng nóng lỗ tai. Trong đầu nhen nhóm ý định xin một chân đi buôn kiếm tiền ăn Tết. Vừa mon men đặt những câu hỏi tiến sát mong muốn đó, H. gạt ngay bởi: Thấy dễ ăn vậy đó nhưng không phải ai cũng có thể nhảy vào “cuộc chơi" đất cát.

Để đi buôn đất, đầu tiên là tiền đâu? Như nhóm 6 người của H., tất cả đều có một công việc có thu nhập ổn định, sau khi hùn hạp tiền mua đất vẫn có khả năng giữ đất trong vòng 3-4 năm không sợ hụt vốn, đợi đúng thời điểm để ra đất mà thôi. Chưa kể, tốc độ đẩy đất nhanh kiếm lời 100 - 200 triệu/ mảnh đất đủ để nhóm “lấy ngắn nuôi dài” tiếp tục đầu tư, tiếp tục sinh lời.

Với số vốn đem đi mua đất, người có tiền hoàn toàn có thể đầu tư kinh doanh nhưng đã không chọn phương án ấy vì nghĩ: “Bây giờ làm gì cũng phải bỏ công sức ra thôi. Bản chất của kinh doanh là mua rẻ bán đắt, biên lợi nhuận có vài phần trăm mà dính công nợ chưa chắc đã đòi được. Tiền bỏ ra đi buôn toàn thấy lỗ không thấy lời, gây bực dọc cho mình, trong khi đầu tư đất thì mình mua rồi cứ vứt đại đó, mỗi năm đất tăng trưởng 10 - 20% phần trăm, khỏi tốn công quản lý, thiếu tiền bao nhiêu lấy tay trái đắp tay phải, còn thiếu nữa thì bán và chia”.

Nói như vậy để thấy rằng, về cơ bản đầu tư đất là bộ môn chỉ dành cho người lao động có thu nhập trung bình khá trở lên.

“Thợ hồ ráo mồ hôi hết tiền thì lấy đâu mà đầu tư đất”, H. nói thẳng luôn. Dù có đi vay ngân hàng để đầu tư đất đi nữa thì cũng không ai cho vay vì: “Xét thấy công việc tay chân vào theo thời vụ rất rủi ro, đặc biệt là trong thời kỳ Covid như hiện nay, mặc dù biết rằng họ có tài sản đấy nhưng thu không đủ chi là họ cứ nợ miết suốt đời thôi, có đam mê làm giàu thì cũng chịu thôi - không có tiền thì lấy gì mà đầu tư đất?”.

Ngoài tiền ra, người buôn đất cũng cần có những kiến thức đặc thù về ngành BĐS, thủ tục pháp lý, thông tin quy hoạch… để tránh những tranh chấp, kiện tụng và đảm bảo tính hợp pháp của lô đất mình muốn xuống tiền. Những cái này có thể học và trau dồi độ bén nhạy theo thời gian. Dù vậy, mối quan hệ, cái miệng đỡ cái thân hay may mắn cũng góp phần không nhỏ để làm nên chân dung một tay buôn “đánh đâu thắng đó", có số có má trên sân chơi “săn” đất.

Nếu cứ mua và bán đất như mua mớ rau con cá ngoài chợ như thế này thì tương lai thị trường BĐS Việt sẽ ra sao?

H trầm ngâm một lúc đáp: “Thì nhà nước sẽ đánh thuế cao lên để quản lý. Hoặc là, những nơi đất đang rẻ sẽ không còn rẻ nữa. Về cơ bản, chúng ta không hết đất để bán mà chúng ta sẽ hết tiền để mua".