Bài toán ở đây không phải là cái tờ giấy hồng viết chữ gì, mà là đến lúc cái nhà nó sụp xuống thì ai đền, và đền kiểu gì!
Nhìn ra thế giới xem người ta giải cái bài toán này ra sao:
Ở Singapore, phần lớn nhà HDB được xây trên quỹ đất có thời hạn 99 năm. Nhưng đổi lại, Nhà nước có cả một hệ thống quy hoạch, tái thiết, đền bù, tái định cư rất rõ ràng. Người dân biết trước chuyện gì sẽ xảy ra khi dự án bước vào cuối vòng đời.
Ở Trung Quốc, quyền sử dụng đất ở thường có thời hạn 70 năm, nhưng pháp luật quy định việc gia hạn đối với đất ở theo hướng bảo đảm sự ổn định của quyền tài sản, tránh gây xáo trộn cho thị trường.
Trong khi đó, Anh lại là ví dụ khá thú vị. Mô hình leasehold từng khiến không ít chủ căn hộ "khóc dở mếu dở" khi thời hạn còn lại càng ngắn thì giá nhà càng giảm, chi phí gia hạn càng cao. Chính vì vậy họ đang phải cải cách để tăng quyền lợi cho người mua.
Thế nên, sau khi nhìn một vòng thế giới, mình thấy câu hỏi không nên là: "Chung cư được sở hữu bao nhiêu năm?" Mà phải là: "Đến lúc tòa nhà hết vòng đời thì cư dân được bảo vệ quyền lợi như thế nào?"
Đó mới là điểm mấu chốt.
Nói thật, kể cả hôm nay pháp luật vẫn ghi sở hữu lâu dài thì... một tòa nhà cũng đâu thể đứng mãi 200-300 năm. Bê tông có tuổi. Thang máy có tuổi. Hệ thống điện nước có tuổi. PCCC cũng có tuổi.
Đến lúc công trình xuống cấp nguy hiểm thì phá đi xây lại là chuyện bình thường. Cái khó của Việt Nam suốt nhiều năm nay không phải vì chung cư "hết hạn". Mà vì... Ai đồng ý phá? Ai được đền bù thế nào? Ai được căn hộ mới? Diện tích bao nhiêu? Ai bỏ tiền?
Chỉ cần một vài hộ không đồng thuận là cả nghìn cư dân tiếp tục sống trong những tòa nhà cũ kỹ thêm vài năm, thậm chí vài chục năm. Đó mới là nút thắt.
Theo mình, Nếu trong tương lai cơ chế mới được áp dụng rõ ràng hơn, mình nghĩ thị trường sẽ bắt đầu phân hóa mạnh theo chất lượng chủ đầu tư, chứ không chỉ theo vị trí.
Một tòa nhà được xây chắc chắn, vật liệu tốt, quản lý vận hành chuyên nghiệp, quỹ bảo trì minh bạch và cư dân giữ gìn cẩn thận... thì tuổi thọ thực tế hoàn toàn có thể kéo dài hơn rất nhiều. Ngược lại, xây nhanh, vật liệu trung bình, quản lý yếu, cư dân sử dụng thiếu ý thức... thì xuống cấp cũng nhanh không kém.
Nhìn quanh Hà Nội là thấy ngay. HH Linh Đàm bàn giao sau Royal City vài năm. Nhưng nếu đi thực tế hôm nay, đa số đều sẽ cảm nhận được sự khác biệt rất rõ về chất lượng công trình, không gian, hạ tầng, mức độ xuống cấp và trải nghiệm sống.
Điều đó cho thấy "năm bàn giao" chưa chắc quyết định tất cả. Chất lượng xây dựng và cách vận hành mới là thứ quyết định một tòa nhà già đi như thế nào.
Nếu người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến tuổi thọ công trình, thì những câu hỏi trước khi xuống tiền cũng sẽ thay đổi. Không chỉ hỏi: "Bao nhiêu tiền một mét?" Mà sẽ hỏi thêm:
- Chủ đầu tư đã làm những dự án nào?
- Sau 10-15 năm các dự án cũ của họ trông ra sao?
- Ban quản lý vận hành thế nào?
- Quỹ bảo trì có minh bạch không?
- Cư dân có giữ gìn không?
Lúc ấy, giá bán sẽ không còn phản ánh mỗi vị trí, mà còn phản ánh cả "độ bền" của tài sản.
Nên theo mình, tranh luận "50 năm hay lâu dài" đôi khi đang làm chúng ta quên mất câu chuyện lớn hơn. Một căn hộ không đáng giá vì trên giấy ghi sở hữu bao nhiêu năm. Nó đáng giá vì sau 30-50 năm, quyền lợi của chủ sở hữu vẫn được bảo đảm, công trình vẫn được vận hành tốt và nếu phải tái thiết thì mọi thứ đã có cơ chế rõ ràng, minh bạch.
Đó mới là điều quyết định niềm tin của người mua.
Và cũng là lúc thị trường sẽ không chỉ phân hóa bằng vị trí hay giá bán, mà còn bằng uy tín của chủ đầu tư, chất lượng xây dựng và khả năng gìn giữ giá trị của cả cộng đồng cư dân.