Tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo cùng liên danh Sovico - HDBank vừa chính thức gửi văn bản đề xuất lên UBND TP.HCM để "chốt đơn" một siêu tháp tài chính cao tới 99 tầng ngay tại lô đất 1.K1.8.HH, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Văn bản đã được gửi tới UBND TP.HCM và cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế Việt Nam (VIFC-HCMC), và nếu mọi thứ được chấp thuận, dự án sẽ được triển khai trong vòng 5 năm.

Lý do đưa ra nghe rất “đúng bài”: muốn xây dựng một công trình mang tính biểu tượng, đóng vai trò tài sản lõi để thu hút các định chế tài chính, dòng vốn lớn và đội ngũ chuyên gia quốc tế. Nói đơn giản, đây không chỉ là một tòa nhà, mà là một “cột mốc” để định vị tham vọng của Thủ Thiêm như một trung tâm tài chính khu vực.

Quy mô thì đúng kiểu “không làm thì thôi, đã làm là phải lớn”. Tòa nhà dự kiến cao 99 tầng nổi, 6 tầng hầm, xây trên khu đất khoảng 12.600 m2, tổng diện tích sàn hơn 436.000 m2. Bên trong là một tổ hợp đa chức năng: thương mại, dịch vụ, văn phòng hạng A+, khu lưu trú cho chuyên gia, khách sạn 5 sao, trung tâm hội nghị quốc tế… tức là gần như gom toàn bộ những gì một trung tâm tài chính cần vào một khối thẳng đứng.

Tổng mức đầu tư khoảng 1,84 tỷ USD, trong đó vốn chủ sở hữu chỉ chiếm gần 17%, phần còn lại là vốn vay và hợp tác. Tiến độ cũng được vạch ra khá rõ: 12 tháng làm móng và hầm, 24 tháng dựng thân, 24 tháng hoàn thiện. Một bản kế hoạch nhìn trên giấy là rất mượt.

Nhưng chính ở đây, câu hỏi bắt đầu xuất hiện.

Vì đây không phải lần đầu tiên Thủ Thiêm có một “giấc mơ chọc trời”. Trước đó, dự án Empire City đã từng gây tiếng vang với tháp Empire 88 Tower cao 88 tầng. Và nếu bạn để ý, cái tháp 88 tầng đó… đến giờ vẫn là một câu chuyện “đang kể dở”.

Dự án Empire City được giao đất từ năm 2015 với thời hạn sử dụng 50 năm. Đến đầu năm 2017, doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ban đầu khoảng 3.600 tỷ đồng cho dự án quy mô 14,5 ha theo quyết định giao đất. Sau đó, dự án có điều chỉnh quy hoạch, bao gồm tăng tổng diện tích sàn xây dựng và số lượng căn hộ.

Sau các kết luận thanh tra và quá trình rà soát kéo dài từ 2019 đến nay, khoản nghĩa vụ tài chính bổ sung được đề xuất đã nhảy vọt lên hơn 8.800 tỷ đồng. Nếu cộng dồn, tổng gánh nặng tài chính có thể vượt xa dự tính ban đầu, thậm chí gấp hơn 2 lần con số doanh nghiệp từng nộp. Và đến thời điểm cuối tháng 3, số tiền thuế, phạt và chậm nộp bị ghi nhận đã lên tới gần 7.000 tỷ đồng, kéo theo nguy cơ bị áp dụng biện pháp tạm hoãn xuất cảnh đối với người đại diện pháp luật.

Hiện nay, việc xác định chính thức nghĩa vụ tài chính bổ sung vẫn chưa được thống nhất giữa các bên liên quan. Kết quả là một dự án từng được kỳ vọng trở thành biểu tượng lại bị “treo” nhiều năm chỉ vì chưa thống nhất được con số phải nộp. Chi phí vốn bị kéo dài, nguồn lực bị chôn lại, còn rủi ro pháp lý thì ngày càng phình to.

Vậy thì vấn đề không còn là “có làm được không”, mà là “làm xong được không?

Một chi tiết đáng chú ý nữa là để triển khai dự án 99 tầng này, liên danh Sovico - HDBank đã kiến nghị áp dụng các cơ chế ưu đãi đặc thù theo Nghị quyết 222 của Quốc hội. Trong đó có những đề xuất rất quan trọng như giao hoặc cho thuê đất theo cơ chế riêng, chấp thuận chủ trương đầu tư song song với lựa chọn nhà đầu tư chiến lược, cho phép phát triển công trình đa chức năng với chính sách linh hoạt về thời hạn sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính, thậm chí được kinh doanh phần căn hộ lưu trú theo cơ chế riêng của VIFC.

Nói thẳng ra, đây không chỉ là một dự án bất động sản, mà là một “case đặc biệt” cần cơ chế đặc biệt. Và khi đã cần cơ chế đặc biệt, thì rủi ro cũng không còn là câu chuyện đơn giản nữa.

Chúng ta cũng nên nhìn rộng hơn một chút. Trước đề xuất này, một liên danh khác gồm REE, HFIC và VinaCapital cũng từng đề xuất xây tháp 99 tầng tại chính khu trung tâm tài chính Thủ Thiêm, với vốn khoảng 1,15 tỷ USD. Nghĩa là cùng một “ý tưởng biểu tượng”, nhưng có nhiều bên cùng muốn tham gia.

Thị trường có thực sự cần nhiều “biểu tượng” đến vậy không? Hay sâu xa hơn, những tòa tháp này là để phục vụ nhu cầu thực hay phục vụ một cuộc đua hình ảnh giữa các nhà đầu tư?

Hiện tại, tòa nhà cao nhất Việt Nam vẫn là Landmark 81, cao 461,3m với 81 tầng, hoàn thành từ năm 2018 bởi Vingroup. Nếu tháp 99 tầng ở Thủ Thiêm hoàn thành, nó không chỉ vượt qua Landmark 81, mà còn có thể lọt top các công trình cao nhất châu Á, đứng cạnh những cái tên như Shanghai Tower, Ping An Finance Centre, Taipei 101 hay Petronas Towers.

Nghe thì rất tự hào. Nhưng rồi lại quay về một câu hỏi rất thực tế: chiều cao có đi cùng hiệu quả không?

Một tòa tháp tài chính chỉ thực sự “sống” khi bên trong nó có dòng tiền, có doanh nghiệp, có hoạt động kinh tế thực sự. Nếu chỉ là một biểu tượng đứng đó, thì nó có thể trở thành tài sản rất đắt… nhưng không tạo ra giá trị tương xứng.

Và với nhà đầu tư cá nhân, những người mua căn hộ, mua officetel, mua bất động sản xung quanh câu chuyện lại càng đáng suy nghĩ hơn.

Liệu sự xuất hiện của một siêu tháp 99 tầng có thực sự kéo giá trị khu vực đi lên bền vững, hay chỉ tạo ra một làn sóng kỳ vọng ngắn hạn? Nếu dự án chậm tiến độ, hoặc thay đổi quy hoạch, thì những người “đi trước đón đầu” sẽ ở đâu trong bài toán này?

Và quan trọng nhất, sau tất cả những bản vẽ hoành tráng, những con số tỷ đô, những lời hứa về trung tâm tài chính quốc tế… thứ thị trường cần nhất là gì? Có lẽ không phải là một tòa tháp cao thêm vài chục tầng. Mà là khả năng biến những giấc mơ đó thành hiện thực đúng tiến độ, đúng công năng, và đúng giá trị.