Mình nghe xong chỉ biết cười há há rồi bảo nó: " Ừ, thế kể tao cụ thể xem nào:)))"
Nó kể mua căn đó 4 năm trước giá 5 tỷ, dùng đòn bẩy ngân hàng tới 70% (tức là vay 3.5 tỷ), lãi suất 2 năm đầu ưu đãi 8% rồi sau đó thả nổi vọt lên 12%. Nhà nhận thô nên nó đổ thêm vào 1 tỷ để làm nội thất và sửa sang cho chỉn chu, giờ bán được 8 tỷ nên cứ đinh ninh trong đầu là "5 tỷ lên 8 tỷ là lãi 3 tỷ rồi".
Nhưng cuộc đời đâu có màu hồng và đơn giản như phép tính cộng trừ tiểu học ấy hả các bạn? Mình ngồi tính hộ nó chi phí lãi vay trước: 2 năm đầu mỗi năm 280 triệu là mất 560 triệu, 2 năm sau lãi thả nổi mỗi năm 420 triệu là thêm 840 triệu nữa, tính sơ sơ 4 năm "nuôi" ngân hàng đã ngót nghét 1.4 tỷ đồng. Chưa hết đâu, thuế phí lúc mua mất tầm 100 triệu, phí môi giới lúc bán thêm 80 triệu nữa là 180 triệu tiền phí không tên. Tổng cộng số tiền thực tế nó đã đổ vào cái nhà bao gồm vốn gốc 1.5 tỷ, lãi vay 1.4 tỷ, nội thất 1 tỷ và các loại phí là 4.08 tỷ đồng. Khi bán được 8 tỷ, trả nợ gốc ngân hàng 3.5 tỷ xong thì nó cầm về tay 4.5 tỷ, trừ đi cái vốn thực 4.08 tỷ thì lãi thật sự sau 4 năm chỉ là... 420 triệu đồng. Con bé nghe xong mặt ngơ ngác như mất sổ gạo, vì con số 420 triệu nó quá xa vời so với giấc mơ 3 tỷ ban đầu.
Thực tế đây chính là hiện tượng "lãi giả lỗ thật" mà rất nhiều người đầu tư bất động sản bằng đòn bẩy quá đà đang gặp phải. Nếu chia 420 triệu lãi này cho tổng vốn bỏ ra trên 4 năm, tỷ suất sinh lời chỉ vỏn vẹn khoảng 2.5%/năm - thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng kỳ hạn ngắn nhất! Đấy là mình còn chưa tính đến "chi phí cơ hội", nếu số tiền đó mang đi đầu tư việc khác hoặc đơn giản là công sức, áp lực trả nợ hằng tháng làm bào mòn sức lực và tâm trí suốt 4 năm trời. Bảo sao cầm cục tiền bán nhà xong mà vẫn thấy nghèo, vì thực tế giá trị tài sản chẳng tăng trưởng bao nhiêu so với tốc độ trượt giá và chi phí tài chính.
Câu chuyện này là bài học xương máu cho anh em mình khi bước chân vào thị trường đất đai: tài chính phải nói chuyện bằng dữ liệu và con số thực tế, chứ đừng "cảm giác" hay nhẩm tính bề nổi. Tùy thời điểm, tùy bài toán dòng tiền mà có người mua là thắng, có người mua lại thành "đi làm thuê cho ngân hàng".
Có bác nào ở đây cũng từng rơi vào cảnh "lãi ảo" như bạn mình, hì hục cày cuốc trả lãi rồi cuối cùng nhận ra mình chỉ đang giữ hộ tiền cho thiên hạ không? Đừng để những con số bóng bẩy đánh lừa, trước khi xuống tiền hay dùng đòn bẩy, hãy cầm bút lên và tính toán thật kỹ cái "vốn thực" của mình nhé!