Sáng kiến mới của tỉnh Khánh Hòa để thu hút bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
Sau sự bùng nổ mạnh mẽ trong giai đoạn 2014 - 2018, cho tới nay, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu chững lại.
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này, tuy nhiên, căn nguyên của mọi vấn đề nằm ở việc phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa có tính pháp lý đầy đủ.
Khánh Hòa có cơ chế riêng để thu hút nhà đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Trao đổi với phóng viên báo Nhà báo và Công luận, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: Trước khoảng trống về pháp luật, một số địa phương đã có chính sách riêng để thu hút các “ông lớn” đầu tư vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Đơn cử, như Khánh Hòa đã có cơ chế riêng, cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dài hạn, bằng cách sử dụng tên “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Nhờ đó, Khánh Hòa đã lôi kéo được những thương hiệu tên tuổi như Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… mạnh dạn đặt chân đến khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh đầu tư hơn 40 dự án với tổng số vốn đăng ký trên 30.000 tỷ đồng.
“Ở một góc độ nào đó lại được đánh giá là điểm sáng trong việc thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư thứ cấp, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ, góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách Nhà nước…”, GS Đặng Hùng Võ nói.
Trong khi đó, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC cho rằng: Việc thiếu khung pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là do cơ chế luật pháp còn chồng chéo, thiếu tính nhất quán.
Vì vậy, trong khi chờ đợi các Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư được sửa đổi, thì việc Khánh Hòa sử dụng cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là rất hợp lý, để thu hút thêm các “đại bàng” tìm về “làm tổ”.
Kẻ đắp chăn bông kẻ lạnh lùng
Với cơ chế riêng, hiện nay, một số dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, đơn cử như dự án Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Golden Bay Cam Ranh, nằm trong khu du lịch bán đảo Cam Ranh.
Thế nhưng, vẫn còn hàng trăm dự án khác trên cả nước không được may mắn như thế. Riêng tại khu du lịch Cam Ranh, nhiều chủ đầu tư đã nhiều lần đề xuất tỉnh Khánh Hòa giải quyết cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp, nhưng tới nay vẫn chưa được cấp.
Phân tích rõ hơn về vấn đề này, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, chuyên gia Luật cho biết: Do trong Luật Đất đai không có quy định loại đất nào là “đất ở không hình thành đơn vị ở” nên tỉnh Khánh Hòa cũng có những quy định riêng cho khái niệm này.
Đó là yêu cầu việc triển khai thực hiện và đưa vào khai thác dự án phải tuân thủ quy định về quản lý khu vực “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở”.
Sáng kiến mới cũng phát sinh vướng mắc.
Theo quy định của UBND Khánh Hòa, với các dự án được tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư có “đất ở không hình thành đơn vị ở” và mục tiêu “xây dựng căn hộ du lịch để bán hoặc cho thuê”, các cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng căn hộ du lịch của dự án đó và theo yêu cầu của nhà đầu tư sau khi hoàn thành nộp các khoản tiền đất đai theo quy định.
Tuy nhiên, thời gian qua, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành nhiều quyết định liên quan đến việc huỷ, chuyển “đất ở không hình thành đơn vị ở”, đưa về lại đất thương mại dịch vụ.
Trong khi đó, nhiều dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thiện và bán cho nhà đầu tư thứ cấp với cam kết cấp sổ đỏ lâu dài đến nay vẫn chưa được cấp, dù chủ đầu tư cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, việc thay đổi chính sách quản lý đối với hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” dẫn đến tiến độ dự án tiếp tục kéo dài do phải điều chỉnh hình thức sử dụng đất, thay đổi quy hoạch dự án; làm phát sinh rủi ro, khách hàng tiếp tục khiếu nại, khiếu kiện về việc sản phẩm dự án không đúng như cam kết ban đầu.
Các doanh nghiệp đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với nhà đầu tư rơi vào cảnh tiến không được, lùi không xong khi đối mặt với những tranh chấp, khiếu kiện của khách hàng, gây thiệt hại lớn đến uy tín của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất ở đối với đất ở không hình thành đơn vị ở sẽ tạo ra vướng mắc trong thủ tục lấy tiền ngân sách hoàn trả cho doanh nghiệp khi chuyển đổi về đất thương mại dịch vụ.
“Đó là chưa kể, khi chủ đầu tư sẽ bàn giao cho người mua tự tổ chức việc cho thuê phòng với khách du lịch có thể sẽ tạo nên các áp lực về an ninh, trật tự”, bà Nhung nói.
Trích dẫn kết luận của Thanh tra Chính phủ, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng, trong kết luận thanh tra số 1919, Thanh tra Chính phủ đã khẳng định loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại nhiều địa phương.
Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã mang lại một số hiệu quả như thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách.
Tuy nhiên, từ việc ban hành cơ chế đến thực thi chính sách tại các địa phương vẫn còn những bất cập, điểm “nghẽn” do khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có quy định cụ thể trong pháp luật hiện hành.
Để gỡ vướng cho địa phương và nhà đầu tư, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương tập trung giải quyết một cách triệt để theo hướng khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh, không gây xáo trộn, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện dự án.
Bà Nhung nhấn mạnh: Khánh Hòa cần tạo niềm tin cho chủ đầu tư và khách hàng vào các chủ trương chính sách nhất quán về đầu tư bất động sản du lịch để thu hút được nguồn lực đầu tư.
“Nếu không có những giải pháp kịp thời tháo gỡ cho doanh nghiệp hoặc chậm trễ vào cuộc, sẽ phá hỏng môi trường đầu tư, làm cho khả năng thu hút đầu tư trong lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng của Khánh Hòa kém đi so với các tỉnh khác. Doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không dám tham gia, địa phương mất đi cơ hội phát triển”, bà Nhung nói.
Việt Vũ