Ví dụ bạn có 600tr, vay 1.4ty để mua 1 căn nhà 2ty và cho thuê 7tr/tháng. Thì điều gì xảy ra?

Trong thực tế thì bạn có thể vay được 20-25 năm, và có lựa chọn lãi suất ưu đãi thời gian đầu, giả sử 2 năm đầu lãi suất ưu đãi 9%, và sau đó thì lãi suất thả nổi. Vay 25 năm đi, một số ngân hàng sẽ cho phép ân hạn gốc, nghĩa là giai đoạn đầu chỉ trả lãi, ngoài ra nếu tất toán trước hạn thì chịu 1 khoản phạt khoảng 1-3% tuỳ vào thời điểm tất toán, thường là sau 5 năm thì tất toán sẽ không chịu phạt nữa.

1_ Với 1.400tr mà vay trong 25 năm không ân hạn gốc, thì số tiền gốc chia đều cho mỗi tháng (bằng 1.400 / 300 tháng) là 4.67tr/tháng.

2_ Số tiền lãi hàng tháng thì lấy số tiền gốc còn lại nhân với lãi suất năm / 12 (tạm tính, bình thường tính theo ngày), với 9% thì tháng đầu tiên sẽ là 1.400 * 9% / 12 = 10.5tr, nếu lãi suất giữ nguyên thì tiền lãi mỗi tháng giảm được khoảng 50K vì tiền gốc giảm được 4.67tr.

3_ Sau 2 năm thì lãi suất thả nổi, nó có thể là bất cứ con số nào từ 10-18% (Việt Nam có thời đoạn ls vay lên 18%). Cách tính lãi thì bằng công thức trên.

Vậy thì các rủi ro có thể xảy ra có thể kể đến.

1_ Lãi suất thả nổi tăng hơn kỳ vọng: Ví dụ chúng ta kỳ vọng lãi suất ổn định là 10%, nhưng nó tăng lên 18% chẳng hạn, đó là rủi ro hay xảy ra nhất.

2_ Thu nhập bị ảnh hưởng: Bỗng dưng một ngày bị mất việc, hay cty nợ lương, cty phá sản.... hoặc bị giảm lương.

3_ Bị bệnh tật, tai nạn khiến sức lao động bị ảnh hưởng hoặc cần tiền nhiều để chữa.

4_ Bị dịch bệnh, chiến tranh, cháy nổ.....

Với cá nhân mình thì rủi ro xảy ra sẽ xếp từ 1-4, càng về sau thì càng khó xảy ra hơn. Vậy thì khi xảy ra chúng ta giải quyết thế nào.

1_ Rủi ro lãi suất: Để xử lý vụ rủi ro lãi suất, thì chúng ta cứ mặc định lãi suất trung bình là 15% đi, nếu mà lãi suất thấp hơn thì coi như khoản dự phòng, mà lãi suất cao hơn thì lấy khoản dự phòng này bù. Nếu dự báo là 15% thì gần như sẽ giải quyết được rủi ro lãi suất. Như vậy với lãi suất 15%, chúng ta hàng tháng phải trả lãi là 17.5tr, giảm dần khoảng 60K mỗi tháng.

2_ Rủi ro thu nhập: Về rủi ro thu nhập thì chúng ta cũng dự kiến là thu nhập nếu bị ảnh hưởng sẽ mất bao nhiêu và trong bao lâu. Ví dụ mất 10tr mỗi tháng, trong vòng tối đa 6 tháng thì dự phòng 60tr là đủ, còn lâu hơn thì dự phòng lâu hơn.

3_ Rủi ro về tai nạn, bệnh tật: Cái này thì thường là biến cố rồi, nên bạn có thể tính đến phương án bán tài sản. Lúc bán tài sản thì có mấy thứ phải lưu ý:

_ Giá bán và thời gian bán: Với một bất động sản tốt thì việc này có thể chỉ mất 1-2 tháng.

_ Các chi phí khác: Chi phí môi giới, thuế thu nhập cá nhân, phí phạt tất toán trước hạn (nếu có). Tất cả các loại chi phí này đều có thể tính toán và ước chừng được.

4_ Rủi ro về chiến tranh, dịch bệnh, động đất, hoả hoạn: Cái này thì chịu thôi, đôi khi bảo toàn được tính mạng và không dính vào lao lý đã là tốt rồi. Kiểu còn mạng là còn tiền. Nên cái này thì không đề cập đến cách xử lý.

Vậy quay lại ví dụ trên, nếu thu nhập hàng tháng sau khi trừ các khoản chi tiêu mà dư được tầm 20-25tr là ngon lành, chả sợ gì cả. Vì lúc đó bài toán sẽ là:

1_ Hàng tháng dư ra được 25tr (ví dụ vậy)

2_ Thu thêm được 7tr từ cho thuê.

3_ Trả gốc 4.67tr

4_ Trả lãi 10.5tr, giảm mỗi tháng 50K trong 24 tháng.

Mỗi tháng vẫn dư hơn 18.7tr lận. Cái này để đó làm dự phòng rủi ro, thoải mái.

Ngoài ra, trong 2 năm đầu, mỗi tháng bạn phải trả lãi 10.5tr (giảm 50K mỗi tháng), nhưng lại thu được 7tr/tháng, nên thực tế là chỉ phải bù 3.5tr, ngoài ra nếu 600tr kia mà gửi ngân hàng thì được khoảng 2tr/tháng nữa. Nên tính luôn thì mỗi tháng nếu mua cái nhà thì sẽ bị lỗ 5.5tr, trong 24 tháng thì tính chung là khoảng 132tr.

Vậy nên nếu trong vòng 2 năm, và phải bán BĐS, sau khi trừ thuế phí, phạt... mà vẫn lời hơn 132tr thì nhìn chung bạn vẫn lời.

Còn nếu tính xa hơn, 10 năm đi, thì phải có vài giả định cùng đưa vào bảng tính mới biết.

Nên vay hay không không phải là vấn đề, vấn đề là bạn lựa chọn cái gì và ý thức được rủi ro của mỗi thứ thôi. Trong BĐS theo mình nghĩ thì rủi ro nhất vẫn là khi mua BĐS hình thành trong tương lai, khách hàng vào 20%, và không có khả năng vào tiền tiếp, sau đó bị thanh lý hợp đồng và phạt luôn 20% này, cái này là mất sạch luôn. Rủi ro thế mà nhiều người vẫn không sợ, đi sợ vay 70% của BĐS mình tự mua, lại có sổ ngon lành, cho thuê được luôn.