Nhiều anh em hỏi các cty BĐS vay nợ vài ngàn tỷ, chỉ tính lãi vay mổi năm đã lên tới vài trăm đến ngàn tỷ, trong khi doanh thu công ty có khi chỉ vài chục tỷ mà vẫn có lời? vậy chi phí lãi vay ở đâu ?
Chi phí lãi vay được đưa vào giá thành dưới dạng chi phí dở dang (đầu tư dở dang) hoặc hàng tồn kho .... tức là cũng khu đất đó, cũng mấy cái nền, cái cọc đó (nhiều DA thi công lai rai nhiều năm), nhưng giá trị tài sản công ty tăng đều, và giá trị tăng đó từ lãi vay chuyển qua...
RỦI RO Ơ ĐÂU ? :
1. Nếu thị trường tốt, giá BĐS cứ tăng đều, thì chi phí lãi vay đưa vào tài sản sẽ được khách hàng chấp nhận, và chỉ cần khách hàng ào vào chốt cọc, là cty chuyển hết cho khách hàng nợ từ từ trả NH, còn cty nhận tiền từ NH cân hết các khoản vay và lãi nhiều năm. Trường hợp này đã thành công trong giai đoạn 2016 - 2020....
2.Nếu thị trường suy, khách hàng không chịu mua vì thấy giá bán cao quá; thì đến lúc công ty gặp khó với NH do kẹt tiền trả vốn vay và lãi vay. Nếu NH thấy lo lo rồi quyết thu nợ bằng cách siết bán dự án, tài sản thế chấp thì công ty không còn thong thả đưa lãi vay vào đất để chờ dịp bùng nổ thị trường, thu lại vốn lãi trả nợ....
Nếu NH xiết và bán (phát mãi) TS thế chấp không được thì sao ? căng quá, nếu bắt cty phá sản thì NH chìm theo đống nợ xấu chết sao ? do vậy NH phải chấp nhận tìm cách cho vay tiếp (hình thức đão nợ ?) để doanh nghiệp tiếp tục có thời gian đưa lãi vay vào tài sản để chờ thị trường bùng nổ...
CHỜ ĐẾN BAO GIỜ ??
Thị trường BDS có yếu tố tâm lý, nếu cứ thông tin nhận định bằng bài báo phân tích và hội thảo chuyên gia là thị trường đã qua thời điểm đáy, thị trường đã phục hồi, cứ liên tục tạo miền tin cho nhà đầu tư cá nhân thì rồi thời cũng sẽ tới ! có thể là 2025 chăng ?
....các tin trên báo, tin đấu thầu đất công thì giá BDS đang tăng chứ không hề giảm, nguồn cung thiếu hụt lớn trong khi nhu cầu đang cao...
Link: Vốn hóa chi phí lãi vay: ‘Bom nổ chậm’ của ngành địa ốc? (theleader.vn)