GIá CC ở HN thường cấu thành bởi 2 thành tố: Chi phí để sở hữu tài sản ( đo bằng vàng ) và Lợi tức ( %, đo bằng tiền )

Với phần chi phí, tôi nhận thấy 10 năm nay, 1 khu chung cư trên đường Minh Khai , HN luôn được bàn tay vô hình neo giá giao động khoảng 1 cây sjc /m ( cứ gọi là vô hình, chứ chúng ta thừa hiểu cái bàn tay đó được nối đến người giật dây thầm lặng như múa rối vậy). Khu này giờ đây được coi là thang đo, để các chủ đầu tư khác căn chỉnh giá.

Về phần lợi tức: Chúng ta sẽ so sánh tỉ suất giá cho thuê căn hộ 12 tháng / thị giá, với lãi suất gửi tiết kiệm 12 tháng của khối bank tư nhân, miễn sao lợi tức cao hơn 50% lãi tiết kiệm 12 tháng càng nhiều thì căn hộ đó càng rẻ; ngược lại thấp hơn càng nhiều càng đắt.

Phần này đã bao gồm cung – cầu ngắn hạn, tức mức giá cung cho thuê gặp được cầu. Nếu cầu không chịu nổi, thì cung phải giảm lãi. Còn cầu kiệt quá thì thôi, cung sẽ không đầu tư mới làm gì

Ví dụ: Căn hộ 5 tỉ, bạn cho thuê được 13 triệu / tháng hay 156 tr/ năm thì yield = 156 / 5000 = 3.12 % cao hơn lãi TK 12 tháng bình thường của bank tư nhân hiện này tầm 5.7/2= 2.85%, căn này không ngáo giá.

Dựa vào so sánh lợi tức với gửi tiết kiệm, đây chính là lý do cuối hè năm 23, tôi khuyến nghị bạn bè mua lướt căn hộ cho thuê khi vàng mới vượt 70 và lãi GTK đang vùng đáy nên lúc đó sẽ dễ dàng đạt đươc mức lợi tức 4-5%/ năm cũng như đầu sóng nhà tăng giá theo vàng. Nhưng phải với 1 điều kiện ng dân ăn lên làm ra tiền thu nhập bình quân đầu người có tăng theo hàng năm không ? thì mới chuẩn được, còn kinh tế hiện tại đang khá khó khăn chung cư mặc dù nhu cầu lớn thì vẫn nằm im giá nếu nằm im vẫn giá đó vài năm coi như thua lỗ rồi.

Còn mấy bđs nghỉ dưỡng ảo lòi phần xây đắp và đền bù Tầm 10 tỷ ông bắt tay bank sân sau thế chấp vay tiếp định giá lên 70-80 tỷ để vay tiếp, ko giảm 70-80% thì bán bằng mắt chờ ngày oẳng thôi chứ biết sao, ngon vậy sao cổ phiếu bank PE có 4,5,6?

Công thức này, tôi chiêm nghiệm từ việc quan sát giá CC ở Saigon, thành phố dịch vụ, giai đoạn 2014-19, là lúc GNP của Saigon tăng trưởng khá tốt, thì giá CC cũng tăng 50%/ 5 năm, cho thấy TT điều chỉnh giá theo cung – cầu. Nhưng ở HN, thành phố của những ai thích ăn chắc mặc bền, thì giá CC chỉ nhích lên khi giá vàng dâng lên thành trend mạnh mẽ, cũng như hành vi tiêu dùng của lớp trung niên thay đổi mạnh mẽ.

Ở trên là cách nhẩm nhanh giá CC thông qua biến số là nhẩm phần lợi tức qua giá cho thuê . Ở dưới đất, thì lợi tức thường là 1.2% trong các phố cũ quận lõi cho đến các phố cho đến các phố ngoại ô, phố mới tối đa 2%/năm. Sở dĩ các quận cũ có lợi tức thấp vì hạ tầng đã ổn định, định giá cao bởi các yếu tố lịch sử , khan hiếm và chủ yếu do dễ kinh doanh buôn bán… chỉ phù hợp cho những người nhiều tiền mua để giữ tài sản. Còn ở các quận xa, các phố xa có tiềm năng hút thêm dân nhập cư nhưng hạ tầng lại chưa đạt đỉnh , phù hợp với dân đầu tư. Hiện tại thương mại điện tử xuyên biên giới thì việc mặt bằng kinh doanh đã ko còn là lợi thế vì ở đâu cũng bán được hàng chỉ cần có internet.

Với các bạn trẻ, khi nào tài chính có thể đáp ứng để mua căn hộ với đòn 7 bao nhiêu % là hợp lý sẽ là phần tôi nhắc đến ở bài sau.

Hiện tại việc kiếm tiền sẽ cực khó Thế giới đang bước vào đại suy thoái trăm năm nên việc làm sẽ bị ảnh hưởng khá nhiều. Có lẽ thế chiến thứ 3 ko còn là chuyện quá xa xôi nữa. Mỹ sẽ quyết tâm bảo vệ đồng usd bằng mọi giá, cây gậy và củ cà rốt sẽ được dùng triệt để. Cái giếng dầu trung đông chỉ chực chờ ngày mất kiểm soát thành war 3( nếu xảy ra thì xác định giá dầu sẽ tăng gấp 6-7 lần hiện tại nó sẽ thúc đẩy siêu lạm phát toàn cầu đó cũng là lý do vì sao mình đang nói dầu và vàng đang bị định giá rẻ, khi các quốc gia kiệt quệ thì anh Mỹ lại chìa củ cà rốt( usd) ra cho vay viện trợ…. ). Lạm phát thời gian tới sẽ tăng cực cao do nhiều nước tăng chi tiêu Quốc phòng chạy đua vũ trang. Việc tăng thuế chỉ khiến ng dân bất mãn và nổi loạn, việc in tiền là giải pháp duy nhất để cứu cánh cho thâm hụt ngân sách, lãi suất lúc tăng lúc giảm thất thường thay vì có thể dự báo được như lộ trình, kinh tế phương tây chắc chắn nát, còn Trung quốc đang cầm đầu khối Brics+ và tìm kiếm thị trường tiêu thụ. Cái kết của Chiến tranh tiền tệ là khó tránh khỏi. Thời gian tới khi nào có tập đoàn bđs vỡ mình nghĩ ai có nhu cầu mua chung cư để ở thì hợp lý, còn để kinh doanh cho thuê thì đừng vì mình nghĩ 2 năm nữa vàng lên 140tr/ lượng thì giá chung cư vẫn nằm đó thôi bởi vì đại suy thoái trăm năm nó ko giống Như những gì các nhà kinh tế học đang chém gió trên tivi đâu, sẽ có ván mới khi mọi cái sụp đổ bởi chiến tranh, thời điểm bình minh của hệ thống tài chính mới sẽ phải đánh đổi bằng máu và nước mắt của toàn nhân loại. Nhớ rằng chúng ra đang sống ở Đất nước có nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa luôn bảo đảm sự công bằng cho mọi ng dân.

Giờ chính sách chúng ta đang bóp nghẹt đầu cơ mà bạn đi ngược dòng tiền mất tật mang mà thôi!

————————-

Tác giả : Tôn Trí Kiên

Đăng trong Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá ngày 16/10/2024