Nguyệt Tú

Nguyệt Tú

Review dự án Picity - Pigroup theo quan điểm nhà đầu tư: Khó có dư địa tăng trưởng?

Dự án Picity High Park tọa lạc tại Quận 12 thuộc khu Tây Bắc TP.HCM. Với quy mô lên đến 8,6ha cùng mật độ xây dựng 23%, Picity High Park là một trong những dự án gây chú ý của Quận 12 hiện nay.

1.Về vị trí 

Nằm ở đường Thạnh Xuân 13 Quận 12 . Bên kia quốc lộ 1A cách trung tâm tphcm tầm 15km . Tất nhiên tôi đang đo khoảng cách để mọi người hình dung , chứ về khách hàng enduser sẽ rất khó chọn dự án này làm nơi ở vì thời gian di chuyển cho công việc hành chánh mất khá nhiều thời gian do ách tắc giao thông .

Review dự án Picity - Pigroup theo quan điểm nhà đầu tư: Khó có dư địa tăng trưởng? - Ảnh 1

Do đó xét vị trí này chỉ phù hợp cho dân cư có khu vực làm việc liền kề bán kính 5km là tối ưu. Cạnh bên dự án dân cư đã phát triển , tuy nhìn về hướng khu phố 2 , khu phố 7 vẫn còn khá nhiều đất. Bởi vì dân cư đã phát triển nên thực tế không hề thiếu tiện ích ngoại khu sinh hoạt như chợ , trường học, mẫu giáo,.... Như vậy về vị trí vẫn đáp ứng tốt nhu cầu chăm sóc cuộc sống đối với phân hạng chung cư ở đây.

2. Về thiết kế dự án 

Phối cảnh dự án
Phối cảnh dự án

Thiết kế xây dựng ở mật độ 23% , cao từ 15-18 tầng. Mật độ căn / tầng cao. Ví dụ : Park 3B : 19 căn / 3 thang luôn thang tải, Park 4 : 32 căn /7 thang - 2 thang tải. Mặc dù đảm bảo được toàn dự án cái gì cũng có, nhưng việc phân khu thiết kế và cố gắng nhét tiện ích riêng khu nên tiện ích cái gì cũng 1 chút , chỗ có chỗ không như hồ bơi vô cực 5 Park chỉ có 2 cái , hơn nữa hồ bơi cho trẻ em chỉ có 1. Điểm cộng của dự án là có quy hoạch trường mẫu giáo và trường cấp 1.

Review dự án Picity - Pigroup theo quan điểm nhà đầu tư: Khó có dư địa tăng trưởng? - Ảnh 2

3. Về thiết kế căn hộ

Review dự án Picity - Pigroup theo quan điểm nhà đầu tư: Khó có dư địa tăng trưởng? - Ảnh 3

Dự án có nhiều loại diện tích căn hộ : 1pn1wc (48-49m2) , 2pn1wc ( 57m2) , 2pn2wc ( 65m2 ) , 3pn2wc ( 79m2) . Tôi sẽ phân tích chi tiết sau đây:

- 1pn1wc : Diện tích được xem là tiêu chuẩn với căn 1pn cho hạng B chung cư tuy nhiên việc thiết kế lại không được tối ưu theo quan điểm cá nhân tôi. Thứ nhất là không có ban công phòng khách + bếp mở , ngộp hay mùi không thì bạn có thể tự cảm nhận, Phòng ngủ chính không có view mà tận dụng tầm nhìn từ sân phơi. Hơn nữa việc cố gắng sử dụng diện tích dôi dư ra làm pn2 ( phòng chức năng ) tôi đánh giá hiệu quả cũng k cao khi sẽ rất khó gắn cửa để đảm bảo tính riêng tư tối thiểu bởi diện tích nhỏ. Khuyến nghị chỉ nên dùng làm phòng làm việc hoặc kho chứa đồ vì có loại mẫu căn còn là đường ra sân phơi.

- 2pn1wc : Loại căn 57 m2 này được xem là tâm điểm của dự án với số lượng căn chiếm đa số . Khác với thiết kế khá ngộp ở 1pn. Căn 57m2 này có ban công ở phòng khách mặc dù rất hẹp. Tôi cũng tự hỏi ngoài việc lấy gió , tôi sẽ dùng ban công này để làm gì . Ưu điểm của căn này là phòng ngủ master vẫn đảm bảo view. Phòng tắm vẫn lấy được gió trời. Khuyết điểm lớn vẫn nằm ở phòng ngủ hai. Khi vẫn tích hợp sân phơi phải đi qua phòng ngủ vì diện tích còn thừa nhỏ . Điều này với cá nhân tôi là sự bất hợp lý trong khai thác sử dụng. Trường hợp để ở hay cho thuê , không ai muốn người khác luôn có trạng thái đi vào phòng mình để đi phơi đồ cả. Nhất là mô hình share phòng của giới trẻ hiện tại. Ai lại muốn sự riêng tư của mình bị quấy rầy khi phải cùng chia sẻ chi phí chứ.

- 2pn2wc (65m2) : Hài hoà hơn căn 2pn1wc . Khi bếp kín , có ban công, phòng ngủ 2 hợp lý view tốt nhưng lại hy sinh view phòng master ( khá là trái ngược với trend hiện tại đối với căn hộ cao cấp khi luôn tối ưu phòng master - phòng ngủ chính của căn nhà về sự hài hoà và đặc sản tầm nhìn từ căn hộ ) .

- 3pn2wc ( 79m2) : Diện tích rất nhỏ đối với loại 3pn tuy nhiên ở dự án này . Tôi cho rằng thiết kế 3pn có độ san sẻ tốt nhất . Mặc dù không hề có ban công nhưng logia cạnh phòng khách sẽ giải quyết phần nào nhu cầu thông thoáng của căn hộ .

Tổng kết tất cả về mặt thiết kế bên trên , tôi xin được phép xếp phân hạng dự án này ở mức C+ ( đảm bảo nhu cầu tối thiểu cho việc ở / sinh hoạt nhưng không đủ rộng rãi , thoải mái , khoa học) .

4. Đánh giá

Với mức giá từ 38tr/m2 với phân hạng C+ này. Theo quan điểm NDT , tôi không cho rằng có dư địa tăng trưởng trong ngắn hạng hay trung hạng của dự án này. Nhất là với việc thiết kế căn hộ không đạt tiêu chí để có thể cạnh tranh với lứa sản phẩm đối thủ trong tương lai.

Việc hiện giá không hề rẻ sẽ hạn chế lợi nhuận. Khi xét yếu tố tăng sốc giá dựa vào hạ tầng, tôi chưa nhận được về quy hoạch mở rộng nào trực tiếp ảnh hưởng tới dự án, còn metro 4 theo truyền thông là yếu tố ( + ) thì tôi không tin lắm vì sau cả chục năm tôi vẫn chưa thấy được metro 1 lăn bánh.

Đây là quan điểm cả nhân của tôi , không hề đại diện cho tổ chức và không có tính công kích ai.

Thông tin tổng quan dự án Picity High Park

  • Chủ đầu tư: Công ty TNHH MTV Đầu Tư Phát Triển Gia Cư (Thuộc tập đoàn Pigroup)

  • Vị trí: Số 9A, đường Thạnh Xuân 13 (TX 13), P. Thạnh Xuân, Q.12

  • Tổng diện tích đất: 86.000m2

  • Tổng số Block: 6 Block

  • Số tầng: 15 - 18 tầng

  • Tổng số căn hộ: 2.577 căn

  • Mật độ xây dựng: 23%

  • Diện tích căn hộ: 48 - 79m2

  • Thiết kế kiến trúc: Humphreys and Partners Architects (Mỹ)

  • Thiết kế cảnh quan: Belt Collins International (HongKong)

  • Ngân hàng liên kết: Ngân hàng Nam Á.

  • Giá bán dự kiến: 38 - 42 triệu/m2

Dao Quoc Viet

0

Bình luận

Kinh Bắc cắm cả ô tô để xoay nợ: Lãi lớn nhưng dòng tiền “chảy ngược”, nợ vay leo thang và bài toán sống còn

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2025 với lợi nhuận sau thuế đạt 849,1 tỷ đồng – gấp hơn 11 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đằng sau con số ấn tượng đó là một bức tranh tài chính nhiều gam tối: dòng tiền kinh doanh âm kỷ lục, hàng tồn kho và khoản phải thu phình to, nợ vay tài chính tăng vọt, và doanh nghiệp buộc phải thế chấp mọi thứ có thể để duy trì dòng vốn hoạt động. Xem thêm
Kinh Bắc cắm cả ô tô để xoay nợ: Lãi lớn nhưng dòng tiền “chảy ngược”, nợ vay leo thang và bài toán sống còn - 1

Tâm sự doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ: Tâm huyết có thừa, nhưng gian nan vì chính sách

Thị trường bất động sản phía Nam đang rơi vào tình trạng “lệch pha” nghiêm trọng khi nguồn cung nhà ở cao cấp liên tục tăng, còn nhà ở giá rẻ thì… hiếm như vàng. Xem thêm
Tâm sự doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ: Tâm huyết có thừa, nhưng gian nan vì chính sách - 1

Hà Nội: Khu tập thể Vĩnh Hồ có thể được xây các tòa nhà cao 40 tầng

Quận Đống Đa (TP Hà Nội) vừa tổ chức hội nghị lấy ý kiến về đồ án Quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Vĩnh Hồ và phụ cận tỷ lệ 1/500 trên địa bàn phường Thịnh Quang, Trung Liệt. Xem thêm
Hà Nội: Khu tập thể Vĩnh Hồ có thể được xây các tòa nhà cao 40 tầng - 1

TP.HCM gỡ vướng, cấp sổ hồng cho hơn 63.800 căn hộ

Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM cho biết đã tháo gỡ, cấp sổ hồng cho hơn 63.800 căn hộ, đạt tỷ lệ 78,7%. Xem thêm
TP.HCM gỡ vướng, cấp sổ hồng cho hơn 63.800 căn hộ - 1

Sống sang – Đầu tư chất: 5 lý do không thể bỏ lỡ căn hộ The Pathway sát biển Sầm Sơn

Trong bức tranh phát triển rực rỡ của đô thị biển Sầm Sơn, tổ hợp căn hộ The Pathway nổi lên như một biểu tượng mới – điểm đến mơ ước cho cả cư dân thành đạt lẫn giới đầu tư sành sỏi. Nếu đang tìm kiếm một second home chất lượng hay một kênh đầu tư vững bền, dòng căn hộ thuộc hai tòa tháp P2 và P3 The Pathway vừa ra mắt chính là đáp án hoàn hảo. Xem thêm
Sống sang – Đầu tư chất: 5 lý do không thể bỏ lỡ căn hộ The Pathway sát biển Sầm Sơn - 1

Cuộc "đại phẫu" cho thị trường bất động sản từ Nghị quyết 68

Ngày 4/5/2025, Tổng Bí thư Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết 68-NQ/TW, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế tư nhân – trong đó thị trường bất động sản là một mảnh ghép then chốt. Xem thêm
Cuộc "đại phẫu" cho thị trường bất động sản từ Nghị quyết 68 - 1

Ấn tượng lễ kick off dự án The Privé

Sáng nay, đã có tới trên 15.000 ngàn người đến tham dự lễ ra mắt dự án The Privé của Tập đoàn Đất Xanh. Trong đó có chủ yếu là người của hàng trăm đại lý phân phối ở nhiều nền tảng, lĩnh vực. Xem thêm
Ấn tượng lễ kick off dự án The Privé   - 1

Tốc độ tăng giá nhà Việt Nam cao hơn Mỹ, Úc, Nhật Bản, công chức bình thường phải mất gần... 26 năm mới mua được chung cư

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, tình trạng tăng giá bất động sản vẫn tiếp tục. Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (+54%), Úc (+49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (+37%). Xem thêm
Tốc độ tăng giá nhà Việt Nam cao hơn Mỹ, Úc, Nhật Bản, công chức bình thường phải mất gần... 26 năm mới mua được chung cư - 1

Nghìn tỷ đầu tư cho giáo dục, y tế giúp vùng đất phía Nam Hà Nội thành “nam châm” hút nhân tài

Sở hữu vị trí chiến lược ngay cửa ngõ phía Nam Hà Nội, giao thông thuận tiện và quy hoạch bài bản cùng loạt dự án y tế, giáo dục quy mô đang “đổ bộ”, Phủ Lý đứng trước cơ hội lớn chưa từng có để trở thành “hạ nguồn của dòng chảy chất xám” - nơi tụ hội của đội ngũ nhân lực chất lượng cao. Xem thêm
Nghìn tỷ đầu tư cho giáo dục, y tế giúp vùng đất phía Nam Hà Nội thành “nam châm” hút nhân tài - 1

Chi phí xây nhà phố 1 trệt 1 lầu gần 1 tỷ đồng – Bóc tách chi tiết từng hạng mục từ thực tế công trình

Thời gian gần đây có khá nhiều anh em hỏi về chi phí xây nhà, đặc biệt là với mô hình nhà phố nhỏ gọn, tiện nghi. Mình tình cờ đọc được bài chia sẻ rất chi tiết từ anh Duy Ánh, thấy hữu ích nên xin phép tổng hợp và chia sẻ lại để mọi người tham khảo thêm. Xem thêm
Chi phí xây nhà phố 1 trệt 1 lầu gần 1 tỷ đồng – Bóc tách chi tiết từng hạng mục từ thực tế công trình  - 1

Ban quản trụ chung cư Conic bị phạt thuế 119 tỷ: Rủi ro thuế các cá nhân/doanh nghiệp ngày càng lớn

Việc doanh nghiệp hay cá nhân bị xử phạt thuế do vi phạm quy định không còn là điều xa lạ. Tuy nhiên, quyết định xử phạt Ban Quản trị Chung cư Conic đã khiến thị trường không khỏi sững sờ bởi hai điểm đáng chú ý: Xem thêm
Ban quản trụ chung cư Conic bị phạt thuế 119 tỷ: Rủi ro thuế các cá nhân/doanh nghiệp ngày càng lớn - 1

4 tỷ ở thành phố không mua nổi căn chung cư, chàng trai "quay xe" mang tiền về quê xây nhà đẹp như mộng

Chỉ sau một bài đăng chia sẻ câu chuyện "bỏ phố về quê", chủ nhân căn nhà bất ngờ trở nên "viral" trên MXH Trung Quốc. Xem thêm
4 tỷ ở thành phố không mua nổi căn chung cư, chàng trai "quay xe" mang tiền về quê xây nhà đẹp như mộng  - 1
4 tỷ ở thành phố không mua nổi căn chung cư, chàng trai "quay xe" mang tiền về quê xây nhà đẹp như mộng  - 2

Thu nhập ổn, tiết kiệm tốt – nhưng vẫn bối rối trước quyết định mua căn nhà đầu tiên

Đầu tuần nhưng trong lòng em đã đầy áp lực. Tối qua em ngồi cả mấy tiếng chỉ để tính toán chuyện mua nhà – tính hoài vẫn thấy rối. Xem thêm

The Komorebi - Bất động sản dành cho giới thượng lưu

The Komorebi tại Vinhomes Royal Island sở hữu kiến trúc, cảnh quan, tiện ích thấm đẫm tinh thần Nhật Bản, vừa phục vụ nhu cầu an cư vừa tôn vinh vị thế cho chủ sở hữu. Xem thêm
The Komorebi - Bất động sản dành cho giới thượng lưu - 1

Quy định về đóng phí dịch vụ chung cư khi không sử dụng

Phí dịch vụ chung cư là khoản chi phí cư dân bắt buộc phải đóng khi sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư. Xem thêm
Quy định về đóng phí dịch vụ chung cư khi không sử dụng - 1

💡 Có 1 tỷ, thu nhập 30 > 50 triệu/tháng : Nên đầu tư dự án nào để sinh lời tốt ?

Với nguồn tài chính ban đầu khoảng 1 tỷ và thu nhập đều đặn mỗi tháng , bạn hoàn toàn có thể tiếp cận các dự án BĐS tiềm năng tại Bình Dương hoặc TP Thủ Đức – nơi được xem là " ĐIỂM NÓNG " tăng trưởng trong vòng 3–5 năm tới . Xem thêm
💡 Có 1 tỷ, thu nhập 30 > 50 triệu/tháng : Nên đầu tư dự án nào để sinh lời tốt ?  - 1

"Ông lớn" bất động sản Đức Khải đối mặt với nguy cơ khủng hoảng pháp lý khi bị cưỡng chế thuế gần 561 tỷ

📌 Quyết định cưỡng chế thuế gần 561 tỷ đồng Xem thêm
"Ông lớn" bất động sản Đức Khải đối mặt với nguy cơ khủng hoảng pháp lý khi bị cưỡng chế thuế gần 561 tỷ  - 1

Giá chung cư Hà Nội: Tăng mạnh khi bán, nhưng cho thuê lại ì ạch – Người mua nhà, nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Thị trường bất động sản Hà Nội hiện đang đối mặt với một nghịch lý rõ rệt: giá bán căn hộ tăng mạnh, nhưng giá cho thuê lại không theo kịp. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại chiến lược đầu tư của mình. Xem thêm
Giá chung cư Hà Nội: Tăng mạnh khi bán, nhưng cho thuê lại ì ạch – Người mua nhà, nhà đầu tư cần lưu ý gì? - 1

Đâu sẽ là biểu tượng văn hóa mới của thủ đô Hà Nội

Làm sống dậy những nét văn hóa truyền thống, nuôi dưỡng lối sống hiện đại và vẽ tương lai bằng những giá trị đương đại tân tiến nhất của thế giới, Nhà hát Opera Hà Nội hứa hẹn là biểu tượng mới, khẳng định tầm vóc đẳng cấp của thành phố ngàn năm văn hiến. Xem thêm
Đâu sẽ là biểu tượng văn hóa mới của thủ đô Hà Nội - 1

Bố mẹ chồng cho vay 5 tỷ mua nhà, vợ chồng cùng trả góp nhưng sổ đỏ đứng tên con trai — con dâu góp tiền như… người thuê trọ cao cấp

Nay em đọc được một bài trong group Vén Khéo mà thấy đau đáu mãi. Vừa buồn cười, vừa buồn lòng. Xem thêm
Bố mẹ chồng cho vay 5 tỷ mua nhà, vợ chồng cùng trả góp nhưng sổ đỏ đứng tên con trai — con dâu góp tiền như… người thuê trọ cao cấp  - 1

Đô thị hoá đi nhanh, nhà vừa túi tiền đi… bộ

Ngày xưa, ông bà ta hay nói “đất chật, người đông” để mô tả cuộc sống thành thị. Giờ thì câu này đúng hơn bao giờ hết. Khi đô thị hóa diễn ra nhanh như vũ bão, hạ tầng mọc lên, dân cư dồn về, các tòa nhà cao tầng chen nhau vươn lên trời, thì có một điều lại tụt hậu: nhà ở trung cấp dành cho người mua thực. Xem thêm
Đô thị hoá đi nhanh, nhà vừa túi tiền đi… bộ - 1

Làm sao để thị trường nhà ở tiếp cận được người mua thực?

Cứ mỗi lần thị trường bất động sản “chững lại” hay “khó khăn”, câu nói quen thuộc lại vang lên: “Thị trường cần quay về với người mua ở thực.” Xem thêm
Làm sao để thị trường nhà ở tiếp cận được người mua thực? - 1

Thị trường căn hộ hạng sang chững lại, nguồn cung đếm trên đầu ngón tay: Biến mất hay chỉ là "thở nhẹ" sau cuộc đua?

Trong những năm vừa qua, phân khúc căn hộ cao cấp từng là “ngôi sao sáng” trên bản đồ bất động sản Việt Nam. Các dự án tung ra là có người xếp hàng, giá tăng đều như vắt chanh, nhà đầu tư lướt sóng lời vèo vèo. Nhưng rồi… đến năm 2024 và nửa đầu 2025, thị trường bắt đầu có dấu hiệu lặng sóng. Người mua ít đi, căn hộ cao cấp chào bán vẫn còn nhiều. Vậy là bão hòa thật rồi ư? Xem thêm
Thị trường căn hộ hạng sang chững lại, nguồn cung đếm trên đầu ngón tay: Biến mất hay chỉ là "thở nhẹ" sau cuộc đua? - 1

9 tuyệt chiêu đàm phán hiệu quả giúp người lần đầu mua nhà tiết kiệm 10% giá bán

Có những căn nhà, không thương lượng – mất toi mấy triệu. Có những cuộc đàm phán, không nói đúng điều cần – hối tiếc mãi về sau. Xem thêm
9 tuyệt chiêu đàm phán hiệu quả giúp người lần đầu mua nhà tiết kiệm 10% giá bán  - 1

Giải mã vị trí đắc địa, phong thủy hài hòa của dự án Sun Group Cát Bà

Vị trí luôn là yếu tố cốt lõi quyết định giá trị, tiềm năng tăng trưởng và sức hấp dẫn của một dự án BĐS. Đặc biệt, tại những vùng đất có giá trị du lịch và sinh thái như Cát Bà – viên ngọc quý giữa lòng vịnh Bắc Bộ, các vị trí trung tâm lại càng khan hiếm và đáng giá. Xem thêm
Giải mã vị trí đắc địa, phong thủy hài hòa của dự án Sun Group Cát Bà - 1

📥 Chồng có nhà, vợ vẫn có thể đứng tên mua nhà ở xã hội nếu đủ điều kiện

Việc mua nhà ở xã hội là một chính sách an sinh quan trọng của Nhà nước nhằm hỗ trợ những người có thu nhập thấp, chưa có điều kiện tiếp cận nhà ở thương mại. Xem thêm
📥 Chồng có nhà, vợ vẫn có thể đứng tên mua nhà ở xã hội nếu đủ điều kiện - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết