1.Vị trí

Mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ - Nhà Bè. Cách trung tâm quận 1 9km. Cách Thủ Thiêm 10km, sẽ tiện hơn nếu làm cầu Thủ Thiêm 4. Nằm giữa 2 đại đô thị là Phú Mỹ Hưng và GS tương lai.

Đánh giá: 8/10

2. Chủ đầu tư

Công ty cổ phần địa ốc Nhà Bè - Đây là liên doanh giữa Phú Long và Keppel Land

- Điểm cộng: Hai chủ đầu tư có uy tín và thương hiệu trên thị trường qua các dự án đã triển khai thành công như Riviera Point, Palm Residence, Estella Heights, The Estella, Dragon Villa, Dragon city, … được khách hàng đánh giá cao khi bàn giao.

- Điểm trừ: Uy tín Keppel Land sụt giảm khi trả lại cọc khách hàng dự án Palm Garden. Dự án The Infiniti đã cọc từ lâu nhưng chưa có dấu hiệu triển khai. Giai đoạn 1 Celesta Rise cũng bị chậm tiến độ so với dự kiến. Lùm xùm về chậm phí sale, chậm hoàn trả tiền booking.

Đánh giá: 7/10

3. Quy mô dự án

Celesta Heights là giai đoạn 2 của dự án Celesta Nhà Bè. Giai đoạn 1 là Celesta Rise.

- Quy mô giai đoạn 2 là 2,15 ha gồm 4 tháp 20 tầng với khoảng 752 căn hộ cao cấp 1-3 PN, Penthouse, Duplex, Shop house.

- Mật độ xây dựng khoảng 35%.

Đánh giá: 9/10

Lý do: Cá nhân mình thích các dự án căn hộ quy mô không quá lớn, ít căn hộ, không quá cao tầng, mật độ 35% chưa phải lý tưởng nhưng ổn.

4. Pháp lý:

Chưa rõ thông tin pháp lý, nhưng căn cứ theo giai đoạn 1 thì có sổ đỏ lô đất, quy hoạch 1/500, tờ trình chủ trương đầu tư. Chưa có giấy phép xây dựng.

Chạy pháp lý dự án là Phú Long, có hậu thuẫn của nhóm chị Thảo VJ nên có chút yên tâm.

Đánh giá: 6/10

5. Đối tác của dự án

- Nhà thầu nhiều khả năng là Hòa Bình.

- Tư vấn thiết kế kiến trúc: Aedas.

- Tư vấn thiết kế cảnh quan: Belt Collins.

- Tư vấn thiết kế nội thất: Ong&Ong.

- Quản lý và vận hành khả năng là Savills.

Đánh giá: 8/10

6. Hạ tầng giao thông xung quanh

Điểm cộng: mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, cách trục đường Nguyễn Văn Linh khoảng 2km. Là một phần của tuyến đường trục Bắc – Nam có điểm đầu là Quốc lộ 22 (An Sương) đến Hiệp Phước (Nhà Bè). Tuyến đường này đang có 4 làn xe và trong tương lai sẽ mở rộng lên 6-8 làn. Theo quy hoạch, dọc đường Nguyễn Hữu Thọ – Nguyễn Văn Tạo còn có tuyến Metro số 4 kết nối trực tiếp từ quận 12 đến chợ Bến Thành. Nhiều công trình trọng điểm sẽ mở nút thắt cho dự án và cả khu Nam như hầm chui Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường vành đai 4, tuyến metro số 4, cầu Thủ Thiêm 3, cầu Thủ Thiêm 4, cầu Nguyễn Khoái, cầu Long Kiểng,…

Điểm trừ: Thời gian nhận nhà là khoảng 3 năm nữa, nhiều công trình giao thông có lẽ vẫn chỉ nằm trên giấy. Nên khả năng vẫn còn tình trạng kẹt xe dù sẽ giảm so với hiện tại. Đi chung với xe cont, xe ben ra cảng Hiệp Phước và khu công nghiệp Hiệp Phước, xe phục vụ dự án GS, các dự án dọc trục Nguyễn Hữu Thọ.

Đánh giá: 7/10

7. Tiện ích, môi trường sống

- Điểm cộng:

   + Ngoại khu: Thừa hưởng tiện ích sẵn có của Phú Mỹ Hưng tiện ích hiện hữu bệnh viện, nhiều trung tâm thương mại lớn như Vivo, Cresent mall, Lotte. Trường học quốc tế đa dạng đủ các cấp độ từ tiểu học đến Đại học. Tương lai là các tiện ích của Gs metro.

   + Nội khu: Công viên rừng nước, công viên thú cưng, hồ bơi 63m, khu phức hợp thể thao dưới nước, khu thư giãn thủy lục. Diện tích mặt nước của dự án là 2500m2. Sảnh đón khách tiêu chuẩn khách sạn, Gym … tùm lum tùm la. Nói chung tiện ích nội khu so với mặt bằng khu Nam thì chất lượng thuộc hàng đầu. Keppel Land làm cảnh quan nội khu qua các dự án đã triển khai rất ổn. An ninh tốt, gần với khu compound.

- Điểm trừ:

   + Bãi rác Đa Phước vẫn bay mùi, đến năm 2024 chắc vẫn còn tồn tại.

   + Gs metro triển khai, tuyến đường ra Hiệp Phước, nhiều dự án sẽ được triển khai nên khả năng xe ben, xe tải, xe cont, gần các công trường xây dựng nên sẽ có độ ồn và bụi.

Đánh giá: 8/10

8. Layout, thiết kế

- Căn 1 PN (50m2), 2 PN (82 – 88m2), 3 PN (117m2), Duplex & Penthouse (176 – 243m2), 37 căn Shophouse (130 – 240m2).

- Layout căn hộ không thay đổi nhiều với giai đoạn 1 là Celesta Rise. Do diện tích căn lớn, lô gia thông với bếp cho cảm giác nhà rộng và thoáng. Tất cả các phòng ngủ đều có view.

- Tháp T1 bàn giao hoàn thiện, T2,3,4 bàn giao thô. Mỗi sàn 10 căn hộ với T1 và T4, tháp T3, T2 là 9 căn.

- Thang máy: Mỗi tháp có 2 thang khách và 1 thang hàng. Thang hàng có lối đi riêng. Mật độ trung bình 63 căn/thang máy, với độ cao 20 tầng thì chấp nhận được dù không lý tưởng. Nếu là 4 thang thì lý tưởng hơn.

Mình thích thiết kế và sắp xếp bố trí phòng của dự án này.

Đánh giá: 9/10

9. Tiến độ thanh toán

Chia làm 11 đợt. Thời điểm ký hợp đồng mua bán là 20% giá trị căn hộ. Nhận nhà thanh toán 45%. Tham khảo thêm hình dưới.

Từ lúc mở bán dự kiến tháng 7/2021 đến lúc bàn giao dự kiến Q4/2024 là khoảng hơn 3 năm nên cảm giác lịch thanh toán rất giãn.

Chưa rõ có chính sách chỉ thanh toán 70% tới nhận nhà hay không. Như đợt 3 mở bán Celesta rise có xuất hiện chính sách này.

Đánh giá: 8/10

10. Giá bán

- Đang nhận booking 100tr/booking có hoàn lại.

Giá bán căn cứ vào Celesta Rise mình dự đoán giá bàn giao thô rơi vào khoảng 60-70tr có VAT. Bàn giao hoàn thiện 70-80tr có VAT.

Nếu được mở bán với giá này thì dự án có giá mở bán thuộc hàng cao nhất khu Nam, tương đương với một số dự án trong Phú Mỹ Hưng như THE PEAK MIDTOWN.

So với giá mở bán dự án căn hộ hiện tại bên khu Đông, đối chiếu chất lượng, vị trí mình lại thấy chấp nhận được.

Dự án diện tích căn lớn. Vì vậy giá thành 1 căn sẽ khá cao. Ví dụ căn 2PN nhỏ (80m2) bàn giao thô có thể rơi vào tầm hơn 5 tỷ. Hoàn thiện nội thất có thể lên tới 6 tỷ.

Đánh giá: 8/10

Tổng đánh giá: 78/100.

Từ đầu dự án đã được chạy marketing thiên về hướng để ở nhiều hơn, nên đây không phải là 1 case đầu tư lý tưởng. Nhưng mình thấy vẫn có thể đầu tư, do lịch thanh toán giãn, thời gian nhận nhà cách xa, vị trí gần trung tâm, khu Nam còn được phát triển hạ tầng nhiều trong các năm tới. Lượng người nước ngoài thuê, định cư tại khu vực PMH là rất lớn, nên vẫn tiềm năng về lâu dài.

Không nên đầu tư lướt sóng vì chủ đầu tư không cho phép chuyển nhượng trước hợp đồng mua bán. Các căn đang rao bán giai đoạn Celesta rise cũng rất khó ra hàng. Bên cạnh đó cũng có rủi ro tương tự Palm Garden khiến nhà đầu tư mất đi chi phí cơ hội. Vì vậy hãy cân nhắc và hiểu đúng sản phẩm, rủi ro, hiểu nhu cầu và tài chính để quyết định.

Giai đoạn 2 chưa có nhiều thông tin chính xác cuối cùng, mình đưa quan điểm, chấm điểm cá nhân và thông tin nhận được từ chủ đầu tư, thị trường. Anh em có thể bổ sung phía dưới để đầy đủ thông tin.

Tác giả: Cao Hữu