Minh Minh

Review đánh giá dự án Căn hộ Empire City Thủ Thiêm

Tham gia Cộng đồng đã lâu nhưng trước giờ ít viết bài chia sẻ. Nên hôm nay Đại xin viết bài Review về dự án Empire City mà mình đã “nằm vùng” từ 2021 và làm cư dân từ 2022 tới nay.

Xin lưu ý: Những thông tin trong bài viết này là góc nhìn và quan điểm cá nhân, có thể đúng hoặc chưa đúng hoàn toàn. Hi vọng mọi người đọc và góp ý thêm.

Bài viết này chỉ đề cập đến 3 phân khu đã bàn giao là: Linden, Tilia và Cove.

Review đánh giá dự án Căn hộ Empire City Thủ Thiêm - Ảnh 1

I. NHỮNG ĐIỂM MẠNH CỦA EMPIRE CITY

• Là một trong số ít những dự án ở Thủ Thiêm nằm sát sông Sài Gòn, có view nhìn rất đẹp về Trung tâm thành phố.

• Thương hiệu được bảo chứng bởi Keppel Land của Singapore (Keppel là cổ đông lớn nhất của dự án này). Nhiều chủ nhà tâm sự với mình là họ mua Empire City vì tin tưởng vào thương hiệu Keppel Land.

• Vị trí đắc địa, cách Q1 chỉ 1 con sông với quãng thời gian di chuyển khoảng 5-7p.

• Thiết kế khá hiện đại, có điểm nhấn. Đặc biệt khi tòa Empire 88 tầng hình thành thì đây sẽ là điểm thu hút nhất tại khu vực Thủ Thiêm (bài toán tương lai).

• Mật độ căn hộ thấp, chỉ có từ 7 – 8 căn / sàn. Riêng phân khu Cove chỉ có từ 4 – 6 căn / sàn.

• Trần căn hộ cao (3,2m) nên cảm giác nhà thoáng, dễ chịu.

• Hành lang căn hộ rộng, thoáng, mỗi góc chỉ có 2 căn, căn nào cũng có view ra ngoài, ko bị bí.

• Thang máy: Tháp 7 tầng ở Linden & Tilia có 3 thang/tháp, tháp cao tầng ở Linden & Tilia có 4 thang/tháp. Riêng Cove thì căn 3PN, 4PN, Duplex, Penthouse có thang máy riêng.

• Tiện ích nội khu rộng và đầy đủ, chưa bao giờ có cảnh phải chờ đợi để sử dụng.

• Hồ bơi 50m tiêu chuẩn Olympic. Thỉnh thoảng CĐT có tổ chức vài giải bơi nhỏ tại đây.

• Mật độ cây xanh nhiều (cả nội khu và quanh dự án).

• Có điểm bắn pháo bông ngay cổng chính (công viên nóc hầm Thủ Thiêm), cư dân được “đặc quyền” xem pháo bông ở ngay tại nhà mình mà ko cần phải chen lấn. Empire City được xem là một trong số ít dự án có view xem bắn pháo bông đẹp nhất Sài Gòn.

• Mức giá được cho là còn khá dễ chịu cho với một số dự án cùng vị trí ở Thủ Thiêm (ko tính Sala).

• Cộng đồng văn minh, yêu thể thao.

• Được nuôi thú cưng (giới hạn 1 con/căn hộ).

• Có khu giao nhận hàng cho Cư dân và luôn có bảo túc trực để nhận đồ giúp.

• Có app cư dân riêng, mọi đăng ký hay thông báo đều thực hiện qua app, rất tiện lợi.

• Đề cao sự riêng tư và an toàn của cư dân, có nhiều lớp bảo vệ kiểm soát người ra vào khu căn hộ.

II. MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA EMPIRE CITY

• Tỉ lệ shophouse hơi ít, phần lớn là những shop nhỏ, chưa có có nhiều thương hiệu lớn về đây. Vì thế cư dân khá ít lựa chọn để giải trí, mua sắm ngay tại dự án.

• Thiết kế bên ngoài khá hiện đại, hợp thời thế, tuy nhiên nội thất bên trong được cho là chưa thực sự cao cấp so với số tiền bỏ ra để sở hữu. Vì vậy nếu mua xong thì cần đầu tư làm nội thất lại bên trong mới xứng tầm.

• Đường đi vào còn vắng vẻ và khá tối (nếu đi theo trục đường Tố Hữu – Nguyễn Thiện Thành). Đã có thêm đường song hành 2 bên Hầm Thủ Thiêm, tuy nhiên những người mới đến dự án thường ko biết đường này.

• Đã bàn giao gần 4 năm (từ 2021) nhưng hiện vẫn chưa có sổ hồng.

III. GIÁ BÁN & CHO THUÊ

Giá bán:

• Căn 1PN (59 – 64m2) có giá bán từ 7,5 – 10 tỷ

• Căn 2PN (91 – 98m2) có giá bán từ 11,5 – 18 tỷ.

• Căn 3PN loại 127m2 có giá bán từ 23 – 30 tỷ.

• Căn 3PN loại lớn (148 – 155m2) có giá từ 22 – 40 tỷ.

• Duplex 4PN có giá bán từ 48 tỷ.

• Penthouse có giá bán từ 120 – 150 tỷ.

Giá phụ thuộc vào độ cao của tầng và view. View trực diện sông và tầng cao sẽ có giá bán cao nhất. Riêng Cove thì giá bán cao hơn và sản phẩm gửi bán ko nhiều nên mình ko liệt kê.

Giá cho thuê:

• Căn 1PN (59 – 64m2) cho thuê ntcb 20tr/tháng; Full nt từ 22 – 30tr/tháng

• Căn 2PN (91 – 98m2) cho thuê ntcb 25 – 28tr/tháng; Full nt từ 30 – 40tr/tháng

• Căn 3PN loại 127m2 cho thuê ntcb 43 – 48tr/tháng; Full nt từ 55 – 70tr/tháng

• Căn 3PN loại lớn (148 – 155m2) cho thuê ntcb 45 – 60tr/tháng; Full nt từ 65 – 100tr/tháng.

• Cove căn 2PN cho thuê ntcb từ 1500 – 1600usd/tháng; Full nt từ 2000 – 2500usd/tháng.

• Cove căn 3PN cho thuê ntcb từ 3000usd/tháng; Full nt cho thuê từ 3500usd/tháng

• Cove căn 4PN cho thuê ntcb từ 5500usd/tháng.

IV. ĐƠN VỊ QUẢN LÝ

• Linden do Savills quản lý, mức phí 25,300 đ/m2

• Tilia do CBRE quản lý, mức phí 29,150 đ/m2

• Cove do PMC quản lý, mức phí 38,500 đ/m2

Giá trên đã có VAT và tính trên diện tích thông thủy.

V. HẦM XE VÀ PHÍ GỬI XE

Cả 3 phân khu Linden, Tilia, Cove đều có 2 hầm để xe và hiện còn trống khá nhiều.

Đảm bảo mỗi căn hộ đều có ít nhất 1 chỗ đậu xe oto, cá biệt có căn gửi 3 chiếc (khách của mình).

Phí gửi xe máy là 242,000 đ/tháng; Oto 2,2tr/tháng. Hiện đang được ưu đãi thuế còn 8% của Nhà Nước nên giá có giảm chút so với giá công bố ban đầu.

ĐÁNH GIÁ CHUNG

Empire City vẫn là một trong những lựa chọn tuyệt vời để an cư bởi vị trí, tiện ích cũng như chất lượng sống.

Chắc chắn không có gì là hoàn hảo hết, chỉ có là sự phù hợp hay chưa phù hợp với mỗi cá nhân mà thôi.

Riêng bản thân mình thì rất yêu và muốn gắn bó lâu dài với dự án này, giờ chỉ cần trúng tờ Vietlott thôi là ước mơ của mình sẽ thành hiện thực. Ahihi

Cảm ơn mọi người đã đọc hết bài viết của mình. Rất mong nhận được thêm các ý kiến đóng góp của mọi người.

(Theo Nguyễn Duy Đại)

//PS: Ảnh mượn từ Zing News (Z News)

Facebook Người Mua Nhà

Phuong Thuan

Choáng ngợp với tổ hợp văn phòng bán hàng và sự kiện hơn 5.100m² tại trung tâm Bãi Cháy của Sun Group

Sun Property chính thức khai trương văn phòng bán hàng nằm trong tổ hợp Sun Gallery Ha Long có quy mô lên tới 5.100 m² với điểm nhấn là sa bàn “khổng lồ” rộng 80 m² tái hiện quần thể Sun Elite City. Văn phòng bán hàng mở ra không gian nghệ thuật mang tinh thần của “Kinh đô lễ hội”, cũng như tiềm năng đầu tư tại Bãi Cháy – “tọa độ vàng” du lịch miền Bắc. Xem thêm

Phuong Thuan

Phí thu gom rác tại chung cư thay đổi thế nào sau quy định mới của Hà Nội?

Sau khi Hà Nội điều chỉnh giá dịch vụ thu gom, vận chuyển và xử lý rác sinh hoạt theo lộ trình mới, nhiều chung cư bắt đầu tách riêng khoản phí này trên hóa đơn và phân bổ theo diện tích căn hộ. Điều này khiến nhiều cư dân băn khoăn khi quy định của thành phố chủ yếu đề cập mức giá theo đầu người hoặc theo khối lượng rác phát sinh. Xem thêm

Mai Ngọc

HH Linh Đàm: “Rẻ nên phải chấp nhận” hay thực sự là điểm tựa để dân thu nhập thấp sống?

Nói đến tổ hợp chung cư HH Linh Đàm, người ta thường nghĩ ngay đến những mỹ từ mang tính “cảnh báo”: khu đô thị đông dân nhất Hà Nội, cảnh tượng xếp hàng chờ thang máy đến ngột ngạt giờ cao điểm, hay áp lực hạ tầng giao thông mỗi sáng tan tầm. Không ít người dán cho nơi đây cái nhãn “không đáng sống” và coi đó chỉ là giải pháp tạm thời của những người thiếu vốn. Xem thêm

Mai Ngọc

Kinh nghiệm lựa chọn tầng chung cư khi mua chung cư?

Mỗi tầng chung cư đều có những ưu và nhược điểm riêng, từ tầm nhìn, độ thoáng khí, tiếng ồn, đến yếu tố phong thủy và an ninh nên chọn tầng chung cư khi mua nhà là một quyết định quan trọng, ảnh hưởng không chỉ đến chất lượng cuộc sống mà còn đến giá trị của căn hộ trong tương lai. Xem thêm

Tùng Chi

Có một thực tế là khi lãi suất tăng cao, mọi người thường quá chú ý vào rủi ro và nỗi sợ mà quên đi những dấu hiệu của cơ hội đang âm thầm xuất hiện

Trong khi hạ tầng ở nhiều nơi vẫn chủ yếu nằm trong câu chuyện quy hoạch tương lai, thì Văn Giang hiện tại giống như một đại công trường sôi động. Hàng loạt dự án đang đồng loạt triển khai, tăng tốc thi công ngày đêm để kịp các mốc hoàn thành vào năm 2027. Xem thêm

Mai Ngọc

Vấn đề của bất động sản Hà Nội không nằm ở lãi suất. Lãi suất chỉ là một biến số nhỏ trong một bài toán lớn hơn rất nhiều

Điều đang chi phối thị trường là sự tổng hòa của nhiều yếu tố: Xem thêm

Tùng Chi

Nhà nước sẽ quyết định giá đất: Thị trường địa ốc rồi sẽ bắt buộc đổi chiều!

Tôi vẫn nhớ như in những ngày tháng mà giá đất ở cái xứ mình biến động còn nhanh hơn giá vàng, và ảo diệu hơn cả đồ thị tiền số. Một mảnh đất hôm nay còn nuôi bò, qua một đêm có tin đồn mở đường là giá đã "bay thẳng lên sao Hỏa". Những màn thổi giá, ngáo giá và hàng loạt dự án nằm đắp chăn chờ tiến độ cả thập kỷ chỉ vì giằng co vài ba mét vuông tiền đền bù đã thành món "đặc sản" quen thuộc. Xem thêm

Tùng Chi

Mỗi lần đi khảo sát một dự án mới, mình lại thấy thị trường phòng trọ Hà Nội thay đổi rất nhiều

Năm nay, nguồn nhà mới nhiều hơn hẳn những năm trước. Nhiều tòa được đầu tư hiện đại, đầy đủ nội thất, thiết kế đẹp và vị trí thuận tiện cho sinh viên. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc các bạn 2k8 sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi lên Hà Nội. Xem thêm

Tùng Chi

Bất động sản cao cấp Hà Nội và "ảo tưởng sức mạnh" của câu nói: Mua để ở thì lo gì giảm giá?

Sự thật phũ phàng trên thị trường thứ cấp hiện tại đang vả cho nhiều chủ nhà tỉnh mộng. Xem thêm

Tùng Chi

Kế hoạch dưỡng lão bằng bất động sản của người Thủ đô: Từ giấc mơ "tích tài sản" đến cái bẫy quy hoạch và nỗi lo tuổi già

"Tích sản bằng bất động sản, những năm trước thì gặp thời, nhưng bây giờ thì đúng là mắc vào thế bí..." Xem thêm

Tùng Chi

Khi bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất đai, "khoảng trống trách nhiệm" sẽ do ai gánh vác?

Vai trò bị bỏ ngỏ: Công chứng viên hiện là "hàng rào pháp lý đầu tiên" giúp kiểm tra năng lực hành vi, quyền định đoạt, giấy tờ thật/giả, tài sản chung/riêng, tình trạng tranh chấp... Bỏ công chứng đồng nghĩa với việc dỡ bỏ hàng rào này. Xem thêm

Phuong Thuan

Sun Group khởi công Sun Galaxy Complex, tạo động lực phát triển kinh tế đêm Đà Nẵng

Ngày 25/7, Sun Group chính thức khởi công Sun Galaxy Complex - tổ hợp lễ hội, sự kiện, văn hóa và giải trí quy mô quốc tế đầu tiên của Đà Nẵng, mở ra một hệ sinh thái văn hóa, giải trí và kinh tế đêm sôi động suốt 365 ngày trong năm. Với tổng mức đầu tư gần 10.750 tỷ đồng, dự án được kỳ vọng không chỉ nâng tầm thương hiệu Lễ hội Pháo hoa Quốc tế Đà Nẵng (DIFF), mà còn trở thành không gian của các lễ hội, sự kiện và show diễn đẳng cấp quốc tế của thành phố bên sông Hàn. Xem thêm

Phuong Thuan

Đà Nẵng: Cầu Đồng Nò 2 chính thức thông xe sau chưa đầy 8 tháng thi công

Sáng 25/7, cầu Đồng Nò 2 bắc qua sông Cổ Cò đã chính thức được khánh thành và thông xe. Công trình do Sun Group làm chủ đầu tư với số vốn hơn 128 tỷ đồng, góp phần rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực phía Nam đến trung tâm TP Đà Nẵng. Xem thêm

Mai Ngọc

Bỏ công chứng giao dịch bất động sản: Ranh giới mong manh giữa giản tiện và rủi ro

Lướt qua tin tức mấy hôm nay, đề xuất mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về việc bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực các giao dịch nhà đất đang khiến giới luật sư, công chứng viên lẫn dân đầu tư đứng ngồi không yên. Xem thêm

Tùng Chi

Rất nhiều chủ căn chung cư thiện chí, nhưng hiện nay mãi không bán được các bác ạ!

Lướt mạng xã hội mấy hôm nay, tình cờ đọc được bài đăng của anh môi giới có nick Nam Cao Trần gom lại danh sách cả chục căn chung cư cao cấp khu vực Nam Từ Liêm – Cầu Giấy. Toàn những cái tên đình đình đám đám với mức giá không hề dễ thở chút nào!!! Xem thêm

Mai Ngọc

Lãi suất vừa hạ một nhịp, lướt các hội nhóm bất động sản lại thấy dân tình nháo nhào hỏi nhau: "Thế bao giờ nhà đất Hà Nội lại sốt bùng nổ như xưa?"

Nhưng thật ra, nếu vẫn nhìn vào lãi suất để đoán sóng ở thời điểm này thì chúng ta đang nhìn sai hướng hoàn toàn. Lãi suất chỉ là một mảnh ghép rất nhỏ, một biến số mang tính ngắn hạn trong một bài toán ma trận lớn hơn và phức tạp hơn rất nhiều. Xem thêm

Mai Ngọc

Chuyện thuê nhà chỉ là tạm thời, có căn nhà riêng mới là chân lý! 🏡✨

Nhiều người hay bảo thế hệ trẻ bây giờ thích tự do, sống trải nghiệm, hôm nay ở quận này mai dọn sang quận khác cho đổi gió, chẳng mặn mà gì với việc “chôn vốn” vào một chiếc nhà. Nhưng đấy là người ta chưa nhìn thấy những con số biết nói thôi! Báo cáo khảo sát mới nhất từ Batdongsan.com.vn đã hé lộ một sự thật "chấn động": Có tới 64% người đang đi thuê nhà vẫn nung nấu ước mơ sở hữu một tổ ấm cho riêng mình trong vòng 1 đến 5 năm tới. Xem thêm

Tùng Chi

Cư dân làm cả thơ cho An Lạc Green Symphony vì không cấp sổ luôn rồi 😅

Mua Nhà "Trong Mơ" Hay Đang "Góp Tiền Trả Nợ Cho Sự Ngây Thơ"? 😅💸Lướt Facebook thấy bài đăng của bác Nguyen Thi Mai mà gật gù cay đắng: Xem thêm

Phuong Thuan

Sunshine Sky City hút người mua ở thực với giá từ 7x triệu/m² khi thị trường căn hộ TP.HCM lập đỉnh mới

Giá căn hộ trung tâm TP.HCM đã lên tới gần 200 triệu đồng/m², nhưng ngay cạnh Phú Mỹ Hưng vẫn xuất hiện dự án cao cấp giá chỉ từ 7x triệu đồng/m² của Sunshine Group. Xem thêm

Bảo Hiệp

Nhân vụ cháy chung cư gần đây, tôi muốn hỏi các bác, thế giờ mình nên mua CHUNG CƯ CĂN TẦNG BAO NHIÊU THÌ AN TOÀN?

Nói thiệt với các bác, mấy nay lướt tin tức thấy mấy vụ sự cố chung cư mà người tui cứ rén nhẹ. Tự dưng ngồi ngẫm lại cái chuyện chọn tầng khi đi mua nhà, thấy nó vừa buồn cười mà vừa lắm thứ để bàn phết. Xem thêm

Lien Truong

Mấy nay lướt mạng thấy rầm rộ vụ "cắt lỗ BĐS 15 - 20%", tui ngồi ngẫm mà thấy nó buồn cười phết các bác ạ.

Từ tầm 2021 đến nay, giá BĐS từ chung cư đến đất nền nó đã kịp tăng x2, x3 lần rồi. Xem thêm

Thanh Tung Vo KTS

"Vay mua nhà lãi 15%, trong khi cho thuê chỉ được 2-3%/năm. Thế thì mua làm gì, cứ thuê cho khỏe?"

Gần đây ngồi trà đá với mấy anh em, lướt diễn đàn thấy nhiều bác giãy nảy lên than thở: "Một căn chung cư mua cả vài tỷ mà cho thuê 1 năm thu về lẹt đẹt 2 - 3%, trong khi lãi suất vay mua nhà thả nổi cứ nhè nhẹ leo lên 12 - 15%/năm. Sợ thật sự! Không biết giờ này còn ai ngây thơ đến mức dám vay 70% để đu đỉnh chung cư nữa không?" Xem thêm

Mai Ngọc

Đừng vội xây nhà một tầng chỉ vì nghĩ rằng về già sẽ đỡ phải leo cầu thang

Sau loạt bài tôi chia sẻ về các kiểu kiến trúc như Tứ hợp viện, Tam hợp viện, nhà mái Thái, nhà mái ngói Bắc Bộ..., cũng có khá nhiều bác gọi điện, nhắn tin hỏi: "Nếu là anh thì anh sẽ xây kiểu nhà nào?" Xem thêm

Phạm Tiến Dũng

"Có nên bán chung cư gửi tiết kiệm không?"

Chị họ mình có căn nhà gần Times City có căn 1 ngủ đang cho thuê 12 triệu/tháng. Chồng chị ấy thấy lãi suất ngân hàng nhích lên cao quá (có bên nhích lên 8-10%/năm tùy kỳ hạn và thỏa thuận), liền bàn: “Hay bán quách đi lấy 4,8 tỷ gửi tiết kiệm ăn lãi cho sướng? Thu tiền về vừa nhàn, vừa gấp mấy lần tiền cho thuê. Chờ 1-2 năm nữa thị trường sập thì nhặt lại căn khác!” Xem thêm

Hà Trần

Người mua nhà ngồi rình, Chủ đầu tư gồng giá quyết không giảm chỉ tăng chiết khấu: Màn "vờn nhau" kịch tính của thị trường BĐS

Đọc mấy số liệu thị trường 6 tháng đầu năm 2026 mà ngẫm thấy buồn cười nhưng cũng cay đắng phết. Theo DXS-FERI, nguồn cung mới thì bung ra rõ lắm (hơn 37k căn, tăng nhẹ tầm 16%), nhưng lượng giao dịch thực thì lại quay đầu giảm tới 62% so với nửa cuối năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ lẹt đẹt 20-30%. Nghĩa là sao? Nghĩa là hàng thì dội, khách thì ngó, thị trường thì yên ắng Xem thêm

Trung Thai Tran

Đây chắc chắn là ác mộng của mọi người mua nhà

Trên đời đúng là chuyện gì cũng có thể xảy ra. Bên Trung Quốc vừa có một vụ việc mà nhiều trang tin nước này gọi là "ác mộng của người mua nhà". Xem thêm

Tùng Chi

Nếu hôm nay chúng ta bỏ ra 8-10 tỷ đồng mua một căn hộ để ở và dự định giữ lại cho con sau này, điều gì sẽ khiến chúng ta quan tâm nhất?

Bỏ ra 8 đến 10 tỷ đồng mua một căn chung cư xịn mịn, tự tay decor từng góc nhỏ rồi tự hào nghĩ: "Sau này dưỡng già xong lại để lại cái tài sản kế xù này cho đứa con cưng!" 🏠✨Nghe thì rất ngọt ngào, cho đến khi cái đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư xuất hiện. Tuy cái đề xuất đó đã bị rút khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, nhưng nó lại vô tình dội một gáo nước lạnh thức tỉnh cơn mê của bao người: 20 hay 30 năm nữa, cái "tài sản kế xù" đó sẽ được thị trường định giá ra sao? 🤔❓ Xem thêm

Mai Ngọc

Sốt đất, sốt nhà rồi cũng đến lúc hạ nhiệt, đúng là cái gì bốc quá thì kiểu gì cũng phải nguội lại!

Bà con cõi mạng đợt vừa rồi chắc vẫn chưa quên cái cảnh chung cư cũ ở Hà Nội tăng giá cuồng nhiệt, tăng đến mức người xem bảng giá mà ngỡ mình đang đọc nhầm mệnh giá tiền. Căn nhà ở chục năm, sơn bóc từng mảng, hành lang thỉnh thoảng vang tiếng cãi nhau chí chát mà giá cứ dựng đứng như cột điện, rao phải vài tỷ đồng. Ấy thế mà đùng một cái, dạo này lướt các hội nhóm bất động sản, sóng bắt đầu quay đầu, hạ nhiệt thấy rõ luôn 🥶. Xem thêm

Tùng Chi

Áp giá trần chung cư: Mơ mộng hay thực tế?

Lại là câu chuyện giá nhà, cái chủ đề mà cứ mỗi lần nhắc tới là dân tình lại thở dài đánh thượt, còn các tín đồ mua nhà thì chỉ biết ngửa mặt lên trời than trời sao giá nhà bay cao thế 💸. Nhưng mà khoan, đừng vội nản lòng bà con ơi, gần đây các chuyên gia bất động sản đang hiến vô số kế sách độc lạ để giải cứu giấc mơ an cư cho hội người có thu nhập trung bình đấy! Xem thêm

Mai Ngọc

Bất động sản ở Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa trong 20 năm tới...

Theo quan điểm của tôi, bất động sản Việt Nam vẫn còn một chu kỳ phát triển dài, có thể kéo dài thêm khoảng 20 năm nữa. Nhưng đó sẽ không còn là thời kỳ “mua gì cũng thắng”, mà là giai đoạn phân hoá rất mạnh. Xem thêm