Shophouse ế ẩm, nhếch nhác

Cùng với sự phát triển của các dự án nhà ở, khu đô thị, loại hình shophouse , nhà phố liền kề từng trở thành phân khúc được các nhà đầu tư săn đón, nhất là thời điểm “nở rộ” trên thị trường BĐS hồi năm 2015 với giá bán và giá cho thuê cao ngất ngưởng. Tuy nhiên giữa đại dịch COVID -19, shophouse rơi vào tình cảnh ế ẩm, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm từ 50 – 60% giá cho thuê nhưng vẫn không có khách hàng.

Thực trạng vừa nêu cũng chính là tình cảnh đang hiện hữu tại khu đô thị ở hai bên đường Lê Trọng Tấn, thuộc địa phận huyện Hoài Đức và quận Hà Đông (Hà Nội). Chỉ cần dạo một vòng có thể thấy hầu hết các dãy shophouse mới ở đây đều đóng cửa, treo biển cho thuê cả năm hay vài năm nhưng không có người thuê nên trở thành nơi đỗ taxi, xe tải. Một số khu vực có người thuê shophouse để kinh doanh nhưng mật độ nhìn chung thưa vắng.

Các dãy shophouse hai bên đường Lê Trọng Tấn (Hoài Đức, Hà Nội) treo biển cho thuê hàng năm nhưng vẫn không có người hỏi.

Cá biệt là nhiều shophouse ở mặt đường gom đại lộ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) do xây dựng lâu năm nhưng không có người đến ở hoặc thuê nên không được tu bổ đã xuống cấp, thực trạng khá nhếch nhác. Tầng 1 của những shophouse bỏ không này đa số được quây tôn làm nơi bán đồ ăn hoặc chỗ trọ của công nhân, người lao động.

“Hầu hết các shophouse mặt đường gom đại lộ Thăng Long đều mới chỉ xây thô, chưa hoàn thiện và chỉ có vài nhà có người thuê làm đại lý, cửa hàng với giá 10 triệu đồng/tháng nhưng dạo cuối năm hầu như không có khách hỏi, một số căn từ lâu tường đã bị bong tróc”, một người bán hàng ở khu vực đường gom đại lộ Thăng Long nói.

Dãy shophouse ở đường gom đại lộ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) mới xây dựng xong phần thô, bỏ không nhiều năm vì không thể cho thuê hay chuyển nhượng lại nên tường xám xịt, có nơi bong tróc vôi vữa tạo nên diện mạo nhếch nhác.

Cũng tại Hà Nội, la liệt shophouse ở quận Hà Đông, Thanh Xuân, Hoàng Mai cũng lâm vào tình cảnh bụi bám đầy sàn, cửa đóng then cài, biển cho thuê, sang nhượng lại đã bạc màu mà vẫn chưa ai đến gõ cửa hỏi thuê, mua.

Ở TP HCM , phân khúc shophouse cũng rơi vào tình cảnh “ế ẩm” không kém vì chỉ cần dạo quanh các khu căn hộ ở quận Gò Vấp, Tân Bình, quận 2, quận 4, Phú Nhuận,… sẽ không khó để bắt gặp hình ảnh các dãy shophouse luôn đóng cửa, không có người thuê, mua.

Thực trạng ế ẩm của nhiều dãy shophouse, nhà phố liền kề tại các khu đô thị khiến nhiều người ngao ngán.

Một chủ shophouse ở TP HCM cho biết hiện tại, giá cho thuê shophouse ở các địa điểm vừa nêu đã giảm từ 40 – 60% so với vài năm trước, dao động trong khoảng 15 – 35 triệu đồng/m2 tùy vị trí, diện tích nhưng lượng khách đến hỏi thuê, mua thì ngày càng thưa vắng.

Cũng theo người này, nếu trước đây người ta coi shophouse là “gà đẻ trứng vàng”, phải săn lùng lắm mới thuê/mua được thì đến nay mọi thứ dường như trái ngược lại. Đặc biệt kể từ khi dịch COVID -19 xuất hiện, nhiều người lũ lượt trả mặt bằng, chuyển sang thuê nhà dân hoặc bán online nên nhiều tuyến phố tập trung các dãy shophouse trước đây sầm uất, lung linh bao nhiêu thì giờ im lìm bấy nhiêu.

Nhà đầu tư thứ cấp bán shophouse cắt lỗ

Theo báo cáo quý III/2021 của Savills thì phân khúc nhà phố, liền kề, shophouse của các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá èo uột. Trong đó các căn có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 (115 triệu đồng) chiếm tới 51% lượng giao dịch còn số căn có giá bán từ 5.000 - 7.500 USD/m2 (115-172 triệu đồng/m2) chiếm 31% và các căn có giá trên 7.500 USD/m2 chỉ chiếm 18% lượng giao dịch.

Chuyên gia Savills nhận định sự thận trọng của người mua, thuê trong thời kỳ đại dịch COVID -19, nguồn cung mới hạn chế cùng hàng tồn kho giá cao đã khiến lượng giao dịch của phân khúc shophouse sụt giảm mạnh.

Còn bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng thị trường shophouse chỉ thật sự hấp dẫn, có giá khi thị trường tốt, dự án tốt và khả năng lấp đầy nhanh; kèm với đó là các tiện ích dịch vụ tốt, cư dân trong nội khu đủ đông và có sự kết nối tốt với cộng đồng cư dân bên ngoài. Tuy nhiên đại diện CBRE Việt Nam cho rằng shophouse chỉ phù hợp cho nhà đầu tư dài hạn vì dòng sản phẩm này thuộc dạng mua rồi để đó.

Theo Savills, phân khúc nhà phố, liền kề, shophouse của các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá èo uột trong năm 2021.

"Nhiều shophouse có lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài. Bên cạnh đó, vì lý do an toàn một số dự án hạn chế cư dân bên ngoài vào khiến việc kinh doanh shophouse không tốt. Chưa kể, nếu dự án có thiết kế chỗ dừng, đậu xe bố trí không phù hợp, khó thu hút đông khách mua sắm cũng có thể là rào cản lớn cho suất đầu tư shophouse", Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam phân tích.

Trong khi đó nhiều chuyên gia BĐS cho rằng việc kinh doanh ế ẩm hay shophouse bị bỏ trống do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng nhìn chung, do thói quen mua sắm của người dân hiện vẫn còn chưa thay đổi.

Bên cạnh đó tác động của dịch bệnh đến phân khúc BĐS cho thuê là rất rõ, đặc biệt là phân khúc cho thuê cao cấp như shophouse. Thậm chí giá thứ cấp đang có hiện tượng "cắt lỗ" do nhiều chủ nhà mua trước khi xảy ra đại dịch COVID -19 nên kỳ vọng vào việc sinh lời từ hình thức cho thuê hoặc sang nhượng lại mà dùng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, họ không lường trước việc dịch bệnh ập đến khiến khách hàng liên tiếp trả lại mặt bằng vì không thể kinh doanh, tình cảnh này khiến nhà đầu tư phải “còng lưng” mà “gánh lãi mẹ đến lãi con” của ngân hàng. Do đó việc bán "cắt lỗ" để giảm gánh nặng tài chính là điều tất yếu, nhất là dịp năm hết, Tết đến như hiện nay.

Do ảnh hưởng của dịch bệnh cùng với thị hiếu của thị trường, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã "cắn răng" bán "cắt lỗ" shophouse để bớt gánh nặng tài chính. Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại việc thanh khoản shophouse vô cùng èo uột.

Luật sư Nguyễn Duy Sinh, Trưởng văn phòng luật sư Sinh và Cộng sự cho biết thực chất shophouse là tên gọi doanh nghiệp tự đặt. Hiện khái niệm shophouse chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật.

Shophouse gọi đúng phải là cửa hàng, cơ sở thương mại dịch vụ, không phải là nhà ở, nên không thể gọi là “house”. Khách hàng có thể ngộ nhận họ có thể vừa kinh doanh vừa sử dụng để ở, nhưng thực tế thì không thể. Vì vậy, người mua shophouse phải cân nhắc, vì sẽ không được phép đăng ký tạm trú, tạm vắng ở những căn shophouse này.

Chưa kể, loại sản phẩm này không được sở hữu lâu dài, mà chỉ là sở hữu có thời hạn. Những shophouse tại khối đế của các tòa nhà chung cư hiện vẫn là dòng sản phẩm chưa rõ ràng về tính chất pháp lý, bởi thông thường, các sản phẩm đó chỉ có hợp đồng mua bán với thời hạn 50 năm.

Tiền Phong