Quỹ đất và hàng tồn kho khủng

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) là công ty BĐS niêm yết lớn thứ hai Việt Nam (sau Vingroup) hiện có quỹ đất lớn và tham vọng tiếp tục mở rộng.

Theo báo cáo phân tích của CTCK ACBS, Novaland đang nghiên cứu thêm 1.620ha để tăng quỹ đất. Nếu khả thi thì quỹ đất dự kiến sẽ tăng từ 2.650 ha lên 4.270 ha, trong đó các dự án nhà ở tại TP.HCM chiếm 16%, các khu đô thị vệ tinh chiếm 37% và các dự án BĐS và các dự án BĐS nghỉ dưỡng chiếm phần còn lại (47%).

Tuy chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng diện tích quỹ đất, nhưng các BĐS của Novaland tại TP HCM lại có giá trị cao. Trong 9 tháng 2019, doanh thu và lợi nhuận của Novaland chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án chung cư cao cấp tại TP.HCM.

Mối quan tâm chính của ACBS đối với Novaland là quá trình phê duyệt dự án ở TP.HCM có thể tiếp tục kéo dài, kế hoạch mở rộng quỹ đất tham vọng và rủi ro pha loãng từ trái phiếu chuyển đổi.

Năm 2018, Novaland đã huy động thành công 570 triệu USD và niêm yết trái phiếu chuyển đổi tại Sàn giao dịch chứng khoán Singapore. Không nhiều doanh nghiệp có thể thực hiện huy động được vốn nước ngoài như Novaland, Vingroup.

Quan ngại của ACBS về việc phê duyệt dự án ở TP.HCM có thể tiếp tục kéo dài là thực tế các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt trong bối cảnh nhiều vụ án lớn đã và đang được đem ra xét xử liên quan đến BĐS. Hàng hoạt các quan chức trung ương và địa phương, trong đó có TP.HCM, vướng phải vòng lao lý trong quá trình xem xét, phê duyệt các dự án BĐS.

Đối mặt với khó khăn này, Novaland đã có các các dự án BĐS Khu đô thị vệ tinh và BĐS Nghỉ dưỡng tại các địa phương lân cận như dự án Khu đô thị Aqua City tại Đồng Nai, dự án Khu nghỉ dưỡng Safari tại huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa – Vũng Tàu), Tổ hợp du lịch – giải trí – nghỉ dưỡng NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu)…

Cấu trúc tập đoàn phức tạp, số lượng công ty con lớn

Năm 2007, Tập đoàn Novaland chính thức được tách ra, hoạt động với vốn điều lệ (VĐL) ban đầu là 95,3 tỷ đồng. Đến nay, VĐL của Novaland là 9.373 tỷ đồng, tăng gần 100 lần sau 13 năm.

Theo BCTC hợp nhất Quý 3/2019, tại ngày 30/9/2019 Novaland có tổng tài sản là 74.578 tỷ đồng, trong đó Nợ phải trả là 52.088 tỷ đồng và Vốn chủ sở hữu là 22.490 tỷ đồng. 58% tổng tài sản của Novaland nằm ở hàng tồn kho với giá trị là 43.341 tỷ đồng, tăng 32% so với đầu kỳ 31/12/2018, trong đó 84% giá trị hàng tồn kho của Novaland là BĐS đang xây dựng.

Mặc dù giá trị hàng tồn kho tăng 10.508 tỷ đồng so với số dư đầu kỳ, tuy nhiên trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ dòng tiền từ hàng tồn kho lại dương 3.310 tỷ đồng. Lý giải cho điều này có thể do việc thay đổi cơ cấu tập đoàn của Novaland.

Tại ngày 30/9/2019, Novaland có 66 công ty con và 5 công ty liên kết trong khi tại ngày 31/12/2018 chỉ có 53 công ty con và 5 công ty liên kết. Việc có thêm 13 công ty con và được hợp nhất vào BCTC Quý 3/2019 của Novaland có thể là nguyên nhân chính dẫn đến biến động tăng hàng tồn kho của Novaland. Tại ngày 31/12/2017, Novaland có 40 công ty con và 03 công ty liên kết. Như vậy, số lượng công ty con của Novaland đã tăng thêm 26 công ty từ 31/12/2017 đến nay.

Tại 31/12/2018, Novaland có 1.077 nhân viên và đến 30/9/2019 tăng lên 2.018 nhân viên. Số lượng nhân viên tăng gấp đôi trong 09 tháng nhiều khả năng do việc hợp nhất thêm các công ty con thay vì là việc ồ ạt tuyển dụng thêm nhân sự. Cấu trúc tập đoàn có sự thay đổi lớn. Do đó việc phân tích, so sánh các chỉ tiêu trên BCTC hợp nhất so với cùng kỳ của Novaland không có nhiều ý nghĩa và có thể dẫn đến kết luận sai về bản chất trong một số trường hợp.

Theo BCTC riêng của Công ty mẹ Novaland tại 30/9/2019, Công ty mẹ có tổng tài sản là 39.850 tỷ đồng, bằng 53% tổng tài sản trên BCTC hợp nhất của cả Tập đoàn. Như vậy, 66 công ty con của Novaland hiện đang nắm giữ tỷ trọng đáng kể tài sản của cả Tập đoàn.

Tuy nhiên, với số lượng lớn (66 công ty) và có sự biến động thường xuyên, rất khó có thể theo dõi và hiểu được cụ thể hiện tại các công ty con đang nắm giữ các tài sản nào và đang triển khai dự án BĐS nào của tập đoàn?

Một điểm đáng chú ý trên BCTC hợp nhất của Novaland là khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm mạnh. Đây là một khoản mục rất quan trọng đối với các doanh nghiệp BĐS. Khoản mục này chủ yếu là các khoản tiền trả trước của khách hàng theo các hợp động mua BĐS.

Các khoản tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi doanh nghiệp BĐS hoàn thành và bàn giao các BĐS hoàn thành cho khách hàng. Khoản mục này có 02 ý nghĩa quan trọng. Một là thể hiện số tiền doanh nghiệp BĐS đang chiếm dụng được vốn từ khách hàng (khách hàng trả tiền trước) để phục vụ hoạt động SXKD.

Việc đầu tư dự án BĐS cần nguồn vốn lớn, do đó việc chiếm dụng được vốn của khách hàng đối với doanh nghiệp BĐS rất quan trọng. Hai là chỉ tiêu này phản ánh được việc bán hàng, tiêu thụ BĐS. Chỉ tiêu này càng lớn chứng tỏ doanh nghiệp BĐS đang có rất nhiều khách hàng đã ký hợp đồng mua BĐS và đang đóng tiền theo tiến độ xây dựng dự án.

Mặc dù quy mô tổng tài sản tăng lên, hợp nhất thêm 13 công ty con, chỉ tiêu này của Novaland lại giảm mạnh từ 7.779 tỷ đồng tại 31/12/2018 xuống chỉ còn 1.996 tỷ đồng tại 30/9/2019. Có thể thấy Novaland đang gặp nhiều khó khăn trong công tác tiêu thụ BĐS. Với số tiền khách hàng trả trước chỉ còn 1.996 tỷ đồng, khó có thể kỳ vọng Novaland sẽ hạch toán doanh thu bán BĐS tốt trong các quý sắp tới.

 So sánh với Vinhomes là công ty con của Vingroup chịu trách nhiệm toàn bộ mảng đầu tư, phát triển và kinh doanh BĐS, tại 30/9/2019 trên BCTC hợp nhất của Vinhomes khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn là 29.906 tỷ đồng, không khó hiểu tại sao Vinhomes hiện là doanh nghiệp BĐS số 1 Việt Nam.