Hàng loạt “ông lớn” địa ốc đua nhau “thâu tóm” quỹ đất vùng ven

Trong cả năm 2020, dưới tác động của đại dịch Covid-19, lượng sản phẩm được đưa ra thị trường chỉ nhỏ giọt, bởi phần lớn doanh nghiệp dành nguồn lực để thực hiện tích lũy quỹ đất thông qua các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A), mở rộng thị trường. Bước sang năm 2021, nguồn cung đã cải thiện hơn, nhưng chủ yếu đến từ các địa phương lân cận TP Hồ Chí Minh, chứ không ở trên bình diện rộng.

Theo đó, Cuộc đua bành trướng quỹ đất ra vùng ven này tăng tốc ngày càng mạnh mẽ, từ mức phổ biến nhất là các công ty chi hàng nghìn tỷ đồng gom đất vùng xa đến nay có trường hợp doanh nghiệp dành tỷ USD để thâu tóm quỹ đất giai đoạn 2020-2021.

Đơn cử như Tập đoàn Novaland đã và đang tiến hành gom quỹ đất tại những tỉnh giáp ranh về phía Đông của TP Hồ Chí Minh thông qua chiến lược mua bán – sáp nhập (M&A). Trên thực tế, Novaland đã tích lũy quỹ đất từ cách đây hơn một thập kỷ. Do đó, việc tên tuổi này nắm nhiều quỹ đất là điều dễ hiểu.

Thông tin từ phía Novaland cho thấy, kết thúc quý I/2021, Novaland ghi nhận quỹ đất hơn 5.400 ha, tổng giá trị phát triển dự án ước đạt gần 45 tỷ USD. Trong vòng 10 năm tới, Novaland dự kiến bổ sung thêm 10.000 ha nữa tại một số địa phương như Lâm Đồng, Ninh Thuận, Khánh Hòa, Phú Yên, Bình Định… Cùng với đó là kế hoạch lấn sân sang mảng bất động sản công nghiệp. Hiện tại, Novaland tập trung phát triển các khu đô thị vệ tinh, tổ hợp bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí.

Hay như Công ty cổ phần đầu tư Nam Long đang sở hữu quỹ đất 681 ha với các dự án ở 6 thị trường tiềm năng thuộc các thị trường trọng điểm phía Nam, như TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Cần Thơ…, nhưng doanh nghiệp này vẫn muốn gom thêm đất ở nhiều địa bàn khác.

Theo đó quỹ đất của Nam Long hầu như nằm hết ở khu vực vùng ven TP Hồ Chí Minh, chiếm tới 91% tổng số quỹ đất mà doanh nghiệp này đang nắm giữ, trong đó tập trung chủ yếu tại Long An, Đồng Nai…

Thực tế, Nam Long rất “chịu khó” tích lũy quỹ đất, đều đặn mỗi năm dành khoảng 2.000 tỷ đồng để săn tìm các quỹ đất đẹp. Trong năm 2020, Nam Long đã mua thêm 20 ha đất tại dự án Waterfront Đồng Nai từ Keppel Land, nâng tổng quỹ đất nơi đây lên 701 ha, các dự án đều thuộc phân khúc trung – cao cấp.

Đại diện Nam Long cho biết, năm 2021, Công ty sẽ thâm nhập sâu hơn vào thị trường này với tham vọng sẽ tăng thị phần nhà ở bằng cách phát triển thêm các phân khúc mới tại các quận ưu tiên của vùng TP Hồ Chí Minh.

Để thực hiện được chiến lược, Nam Long tập trung phát triển dự án với các đối tác Nhật, tỷ lệ góp vốn 50:50. Hợp tác này sẽ giúp Công ty giảm áp lực tài chính khi kéo tỷ lệ nợ vay/tài sản xuống dưới 0,2 lần, góp phần tạo ra lợi thế cạnh tranh trong quy trình thanh toán. Trong tương lai gần, Nam Long dự tính triển khai hàng loạt dự án như Mizuki, Akari, Waterpoint, Paragon Đại Phước, Nam Long Cần Thơ, Nam Long Hải Phòng… Mặc dù tích cực đi gom quỹ đất, nhưng Nam Long cũng tận dụng cơ hội khi bán lại dự án khu đô thị 45 ha tại đảo Đại Phước (tỉnh Đồng Nai) cho Novaland.

Với Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, doanh nghiệp này cũng lên kế hoạch thu gom khoảng 400 ha đất trong năm nay, nhưng sẽ không tập trung vào các dự án BT hay chương trình chỉnh trang đô thị tại TP Hồ Chí Minh, mà hướng tới các tỉnh miền Trung như Quảng Ngãi, Đà Nẵng…

Ông Bùi Quang Anh Vũ – Tổng giám đốc Phát Đạt cho biết, việc dịch chuyển các dự án ra các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh là chiến lược thích ứng linh hoạt trong thời kỳ khó khăn hiện nay, ở đâu có quỹ đất, có nhu cầu thì doanh nghiệp sẽ đầu tư.

Ngoài những “ông lớn” kể trên, nhiều doanh nghiệp địa ốc tại TP Hồ Chí Minh khác cũng đang đẩy mạnh hoạt động săn tìm quỹ đất tại các đô thị vệ tinh. Đơn cử, Tập đoàn Bất động sản An Gia đã công bố chi 3.000-5.000 tỷ đồng mỗi năm để thực hiện tham vọng mở rộng quỹ đất quy mô lớn ở vùng ven để triển khai các dự án phức hợp.

Gần đây nhất, An Gia đã mua khoảng 3 ha đất tại Bình Dương và đang trong quá trình hoàn tất đàm phán để mua thêm 30-50 ha đất thấp tầng. Ông Nguyễn Trung Tín, Phó tổng giám đốc An Gia tiết lộ, ngoài TP.HCM, việc phát triển quỹ đất ở các địa phương lân cận Thành phố, mà trọng tâm là tỉnh Bình Dương, sẽ được An Gia chú trọng trong thời gian tới.

Tập đoàn Hưng Thịnh cũng là một trong những doanh nghiệp tích cực “đi chợ” dự án. Đầu tháng 4/2021, Hưng Thịnh khởi động lại dự án Lavita Thuận An (tên cũ là Anderson Park) tại Bình Dương sau một thời gian dài kinh doanh èo uột của chủ đầu tư cũ. Dự án sẽ cung cấp ra thị trường gần 2.500 căn hộ, với mức giá chào bán từ 32 triệu đồng/m2.

Không để lỡ “chuyến tàu” vùng ven, Tập đoàn Đất Xanh cũng sớm dịch chuyển quỹ đất ra tỉnh vệ tinh của TP Hồ Chí Minh từ vài năm trở lại đây. Đến năm 2020, doanh nghiệp đã thâu tóm hai quỹ đất tại khu vực Thuận An với tổng diện tích gần 700.000 m2 sàn xây dựng. Hai quỹ đất mới đã nâng tổng số dự án do tập đoàn này triển khai tại Bình Dương lên 5 dự án Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. Tập đoàn này cũng lên kế hoạch đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án ở Bình Dương, để kịp ra mắt trong năm 2021.

Ngoài ra, Các “ông lớn” không chỉ gom quỹ đất ở các khu vực được xem là thành phố vệ tinh của thành phố trung tâm, mà còn sẵn sàng đi rất xa. Ở khu vực Tây Nguyên, Đắk Lắk, Lâm Đồng hay Gia Lai đang trở thành “vùng trũng” đón làn sóng đầu tư của nhiều tập đoàn trong nước như T&T, Tân Thành Đô, Tân Á Đại Thành… Các tỉnh như Thanh Hóa, Thái Nguyên… đang thu hút các chủ đầu tư như Vingroup, FLC, Eurowindow, BRG, TNG…

Cẩn trọng những rủi ro của thị trường

Việc các chủ đầu tư chuyển hướng ra nhiều tỉnh, thành phố có thể là để tận dụng các lợi thế về giá đất và một số ưu đãi khác, song cũng xuất phát từ nhu cầu thực tế. Tuy nhiên việc này được dự báo cũng sẽ gặp không ít thách thức. Chẳng hạn, họ phải nghiên cứu thị trường để tìm ra đúng tệp khách hàng tiềm năng phù hợp với thế mạnh của mình. Nhà đầu tư cũng có thể phải góp phần phát triển hạ tầng tại khu vực xung quanh dự án để giúp việc kết nối thuận tiện hơn.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhận định, xu hướng mở rộng ra bất động sản vùng ven là xu thế tất yếu khi quỹ đất khu vực nội thành ngày càng hạn hẹp và giá cả ngày càng đắt đỏ. Tuy nhiên, theo bà Hương, cuộc đua này không phải ai cũng thắng, đằng sau làn sóng bành trướng quỹ đất cũng có cả mặt tích cực lẫn tiêu cực.

Bà Hương phân tích, yếu tố tích cực gồm có: chi phí đất thấp, hiệu quả cao, quy mô lớn có thể lên đến vài chục hoặc hàng trăm ha thay vì chỉ một vài ha như khu vực nội thành TP Hồ Chí Minh. Quỹ đất lớn ở vùng ven cho phép quy hoạch đồng bộ và có thể phát triển các mô hình nhà ở đa dạng, thủ tục pháp lý thuận lợi hơn về pháp lý dự án và tỷ suất lợi nhuận cũng cao hơn TP Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, theo bà Hương, một số yếu tố rủi ro đi kèm đó là chiến lược phát triển dự án vùng ven phải đi kèm với kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông nhằm đảm bảo kết nối với các khu vực lân cận. Khả năng thu hút dân cư về ở trong giai đoạn đầu phát triển dự án sẽ rất khó khăn nếu nhu cầu về nhà ở của địa phương không cao. Các dự án khu dân cư phải đi cùng với sự phát triển của các chiến lược khác như cụm khu công nghiệp, khu công nghệ, trung tâm giáo dục….

Ngoài ra chủ đầu tư phải là những thương hiệu lớn có đủ tiềm lực phát triển hoàn chỉnh không chỉ hạ tầng kỹ thuật mà cả hạ tầng xã hội theo đúng cam kết. Một số dự án vùng ven chủ yếu hướng tới khách đầu tư có thể chiếm tỷ lệ lên đến 80-90%, dẫn đến tình trạng vườn không nhà trống gây lãng phí nguồn lực trong dài hạn.

“Nhà đầu tư tổ chức lẫn cá nhân một khi đặt cược vào bất động sản vùng ven cũng cần hoạch định dòng tiền dài hạn để theo đuổi dự án vì đây là cuộc đua đường trường, không phù hợp để lướt sóng, khó đánh nhanh thắng nhanh”, bà Hương khuyến nghị.

Còn theo ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, cư dân ở những đô thị xung quanh Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, hay thậm chí xa hơn vẫn có sự kết nối rất tốt về về thông tin, dịch vụ, hàng hóa. Điều kiện sống dần tốt hơn đồng nghĩa với nhu cầu về các không gian sống “xứng tầm” cũng dần nhiều hơn.

“Các chủ đầu tư hiểu rất rõ nhu cầu này và họ lập tức tìm cách đáp ứng, triển khai nhiều dự án đa công năng, đưa ra cho khách hàng rất nhiều lựa chọn”, ông David Jackson cho biết.

Theo ông David Jackson, trong khoảng 5-6 năm tới, sẽ không có quá nhiều vấn đề phức tạp. Nhưng về dài hạn, nhiều nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý “lướt sóng” trong ngắn hạn. Khi tâm lý “lướt sóng” là chủ đạo, thì chủ đầu tư cũng nên nghiên cứu thực sự chuyên sâu và bài bản trước khi triển khai dự án để thực sự hiểu về khách hàng tiềm năng.

Theo Kinh doanh và Phát triển