Bài báo ẩn dụ bằng mô hình “khách sạn vô hạn” để chỉ ra bản chất của khủng hoảng BĐS hiện nay.

Khách sạn vô hạn, giá đất vô hạn

Nhà toán học người Đức David Hilbert tưởng tượng ra một khách sạn với số lượng phòng vô hạn. Ông chỉ ra rằng, ngay cả khi tất cả các phòng đều có người ở, khách sạn vẫn có thể phục vụ cho khách mới đến, chỉ bằng cách yêu cầu mỗi khách chuyển sang phòng bên cạnh.

Một khách chuyển sang phòng khách thứ hai, dành chỗ cho người mới đến, khách thứ hai chuyển sang phòng khách thứ ba… Vị khách mới sẽ được đặt vào phòng trống số 1.

Như vậy, nguyên lý chung của khách sạn vô hạn là mỗi vị khách sẽ luôn được đáp ứng phòng bằng “căn phòng kế bên”. Với số lượng “phòng kế bên” là vô hạn, chuỗi sẽ không bao giờ kết thúc. Trong nhiều năm, các nhà phát triển BĐS Trung Quốc hoạt động theo cách thức tương tự khách sạn vô hạn Hilbert. Họ bán căn hộ trước khi xây dựng. Nhưng thay vì sử dụng tiền huy động để đầu tư các dự án hiện có, các nhà phát triển lại sử dụng tiền cho các mục đích khác, chẳng hạn như mua thêm đất đai.

Nguồn tiền vô hạn kéo theo mặt bằng giá đất cả vùng tăng vô hạn.

“Khách sạn vô hạn, giá đất vô hạn”! Ở những nơi cho phép tuân theo mô hình khách sạn Hilbert, mọi ước mơ tốt đẹp cũng trở nên vô hạn. Giá đất bị đẩy lên quá cao khiến ước mơ tốt đẹp của chính quyền xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp cũng sẽ diễn ra tại điểm thời gian vô hạn.

Luật lệ ở những khu vực tài phán cho phép bán căn hộ chưa xây thoạt nhìn trông khá chặt chẽ, nhưng cấu trúc “ngân hàng sân sau, chứng khoán người nhà” của hệ sinh thái BĐS thỏa sức tạo ra các công cụ tài chính tinh vi để tránh né.

Khách sạn vô hạn, lợi nhuận vô hạn

Để có nguồn tiền hoàn thành các căn hộ theo cam kết, thật đơn giản, các nhà phát triển lại bán thêm nhiều căn hộ chưa xây mới. Giống như nguyên lý khách sạn vô hạn Hilbert, luôn thỏa mãn nhu cầu mỗi vị khách mới bằng “căn phòng kế bên”, các nhà phát triển BĐS hoàn thành mỗi căn hộ đã bán trước đó bằng tiền của các căn hộ bán tiếp theo.

Đó chính là toàn bộ quy trình “tạo căn hộ”, được tờ The Economist dùng ẩn dụ khách sạn vô hạn Hilbert để đặc tả bản chất cung cách làm ăn của các nhà phát triển BĐS Trung Quốc. Miễn là có thêm người mua mới, trình tự có thể tiếp tục bất tận. Tại bất kỳ điểm thời gian nào, con số lợi nhuận của khách sạn vô hạn Hilbert cũng là vô hạn (vì không có con số nào lớn hơn vô hạn): “Khách sạn vô hạn, lợi nhuận vô hạn”!

Khủng hoảng tài chính chuyển động chậm

Thật không may, thời gian gần đây các nhà phát triển BĐS Trung Quốc “hết phòng”. Trong 3 năm qua, họ nắm giữ hơn 6 tỷ mét vuông đất cam kết bàn giao cho những người mua căn hộ. Nhưng chỉ không tới một nửa hoàn thành. Những người mua còn lại mất niềm tin, không thanh toán tiếp tiền căn hộ, đình công thanh toán các khoản vay thế chấp ngân hàng. Không có thêm người mua mới, các nhà phát triển BĐS “hết phòng”. Cỗ máy in tiền khách sạn vô hạn Hilbert sụp đổ.

Khủng hoảng BĐS bùng nổ và tiếp tục tràn sang hệ thống ngân hàng. Khủng hoảng BĐS có hiệu ứng domino với hệ thống ngân hàng, nên còn được gọi là “khủng hoảng tài chính chuyển động chậm”.

Nó có thể dự báo cho cái gọi là, một nền kinh tế tuy có các dữ liệu kinh tế vĩ mô ổn định, nhưng có thể dưới bề mặt, một cuộc khủng hoảng tài chính đang chuyển động chậm dần dần về phía trước. Do chuyển động chậm, điều nguy hiểm chính ở chỗ rất khó phát hiện: khi bộc phát, có thể tàn phá nền kinh tế, và hệ thống tài chính vào thời khắc không ít người sùng bái các con số vĩ mô như là một thành tích.

Nhưng đối với nhiều người mua nhà Trung Quốc, trước khi khủng hoảng bùng nổ lan sang nền kinh tế, nó đã hủy hoại cuộc đời của họ với ước mơ có được một căn hộ bằng tiền tích cóp cả đời.

Câu chuyện của Việt Nam

Mô hình kinh doanh cuồng nhiệt phục vụ khách hàng theo cung cách khách sạn vô hạn Hilbert, đâu chỉ thấy ở Trung Quốc. Hãng tin Bloomberg mới đây có bài phân tích cách làm của FLC và Tân Hoàng Minh của Việt Nam sử dụng chiến thuật giống hệt Trung Quốc.

Mô hình khách sạn vô hạn Hilbert phiên bản Việt được hợp thức hóa nhưng đặt dưới tên gọi sao cho người mua dễ hiểu nhất: “căn hộ hình thành trong tương lai”. Tại sao không gọi đúng nghĩa đen “bán căn hộ chưa xây” để người dân đủ mọi trình độ ai cũng thấu hiểu?

Các nhà phát triển BĐS đang tạo ra quá nhiều “căn hộ hình thành trong tương lai”, khiến cung vượt quá nhu cầu thật. Có quá nhiều thành phố ma căn hộ, không người ở nhưng vẫn tấp nập người mua. Không sao cả, miễn có người mua, quá trình cứ tiếp diễn vô hạn.

Vấn đề hiện nay là kênh huy động vốn thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng đang bị “đóng băng”, còn lãi suất, tỷ giá tăng cao, kinh tế toàn cầu có nguy cơ rơi vào suy thoái, các cơ quan chức năng đang “soi” các nhà phát triển BĐS kinh doanh thiếu minh bạch, vi phạm luật pháp. Cũng giống như Trung Quốc, người tiêu dùng Việt mất niềm tin vào thị trường BĐS. Hệ lụy là thị trường không tìm thấy người mua mới, hoặc họ không bơm tiền mua trái phiếu của các công ty BĐS. Giống như Trung Quốc, các nhà phát triển BĐS Việt đã “hết phòng”.

Nhưng không ít nhà phát triển BĐS vẫn còn niềm tin, rằng chỉ cần có thêm “phòng mới” mọi thứ sẽ ổn thỏa. “Chúng tôi mong muốn Ngân hàng Nhà nước có sự nghiên cứu, chỉ đạo cụ thể để cho khách hàng, những nhà đầu tư, nhà phát triển BĐS cũng như những nhà đầu tư thứ cấp tiếp cận, sử dụng được nguồn vốn tín dụng” – đó là một trong những đề xuất của Chủ tịch Novaland trên tờ Tuổi Trẻ ngày 7/11/2022.

Room tín dụng từng là bạn đồng hành nay đang trở thành vật cản để có thêm “phòng mới”. Chỉ cần bơm tiền để có thêm “phòng mới”, mô hình khách sạn vô hạn, lợi nhuận vô hạn, giá đất vô hạn của khách sạn vô hạn Hilbert tiếp tục sống mãi.

GS.TS TRẦN NGỌC THƠ