Sau khi nhà đầu tư ăn đủ với những đợt phát hành quy mô lớn nhưng siêu lôm côm của không ít đại gia bất động sản, Nghị định 65, sửa đổi Nghị định 153 về điều kiện chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, đã thay đổi một số quy định theo hướng tăng tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư.

Mừng qua đi chứ đúng không ạ. Như vậy có nghĩa là đơn vị phát hành sẽ bớt lôm côm hơn. Nhưng mà không hẳn à nha các cụ ạ. Công ty Đầu tư Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land Investment), công ty con của SonKim Land, một trong những đơn vị mở màn cho Nghị định 65 lại sớm bộc lộ khối vấn đề cần phải quan tâm.

Đây chỉ là quan điểm của em thôi, các cụ đọc rồi góp ý thêm cho em nhé. Đa tạ các cụ.

Thứ nhất, SonKim Land Investment lập ra để làm gì? Kinh doanh bất động sản hay “buôn tiền”?

SonKim Land Investment thành lập năm 2013 với ngành nghề chính là “Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê”.

Em tìm đau mắt hột không thấy dự án nào do SonKim Land Investment làm chủ đầu tư, chỉ toàn thấy của SonKim Land thôi ạ. À tất nhiên, em không tìm thấy không có nghĩa nó không tồn tại, cụ nào có, comment em với nhá.

Em cũng không hiểu, có gần 1 thập niên hoạt động mà SonKim Land Investment lại rơi vào tình cảnh không có doanh thu suốt 3 năm liền (từ 2019 đến 2021). Không có doanh thu mà vẫn ghi nhận lợi nhuận: 140 tỷ đồng (năm 2019), 21,5 tỷ đồng (năm 2020), 3 tỷ đồng (năm 2021).

Mà nhá, nghi ngờ của em càng thuyết phúc hơn nhé khi em phát hiện ra năm 2020 công ty chỉ có 3 nhân sự. 3 nhân sự thì làm được những việc gì hả các cụ. Em thấy các shop bán hàng online còn có nhiều người hơn như thế chứ đừng nói đến một công ty bất động sản vốn trăm tỷ.

À mà đó là trong báo cáo thuế, nhỡ đâu thực tế... À mà thôi.

Thứ hai, chán chê chả tăng vốn, đúng lúc cần phát hành trái phiếu thì tăng đánh vèo

Tăng vốn là chuyện của riêng mỗi người. Ai muốn tăng lúc nào thì tăng, tăng bao nhiêu thì tăng, chả có luật nào cấm cả. Nhưng cái cách tăng vốn của SonKim Land Investment nó khiến em gợn gợn tí ạ.

Tới năm 2017, vốn chủ sở hữu SonKim Land Investment mới chỉ già 115 tỷ một tí, sau đó giảm xuống 110 tỷ vì lỗ vốn. Năm 2019, vốn lại vọt lên 250 tỷ đồng vì lợi nhuận đột biến 140 tỷ đồng (dù doanh thu công ty chỉ là 0 đồng). Năm 2020, chỉ tiêu này rơi xuống 165 tỷ đồng, rồi lại tăng nhẹ lên 167 tỷ đồng năm 2021.

Nói tóm lại, vốn chủ sở hữu SonKim Land Investment nó bấp bênh lắm.

Thế nhưng, đùng một cái, SonKim Land Investment lại muốn phát hành trái phiếu tận 500 tỷ đồng vào cuối tháng 9 này để mua tòa nhà văn phòng tại Thủ Thiêm. Nếu mà không tăng vốn thì căng phết vì 500 tỷ đồng to hơn vốn chủ sở hữu 167 tỷ đồng nhiều.

Vì thế, ngay trước thời điểm phát hành trái phiếu, mà cụ thể là ngày 21/9/2021, SonKim Land Investment tăng vốn vèo một phát từ 167 tỷ đồng lên 550 tỷ đồng, hơn hẳn 500 tỷ đồng nhé. An toàn chưa? Quá an toàn. Nhà đầu tư yên chí lớn nhé.

À quên, em còn chưa nhắc đến nợ. Trước khi đưa nợ vào một tầm cao mới thì SonKim Land Investment đã nợ nần chồng chất rồi ạ. Trong 3 năm gần đây, nợ luôn cao vượt trội so với vốn chủ sở hữu.

Cụ thể nhé, hồi cuối năm 2021, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ là 167 tỷ đồng thì nợ phải trả của công ty lên đến 423 tỷ đồng. Cặp đôi hoàn hảo này tại thời điểm cuối năm 2020 và 2019 lần lượt đạt 413 tỷ đồng – 165 tỷ đồng và 495 tỷ đồng – 250 tỷ đồng.

Hà Anh