Thị trường vùng ven lên cơn sốt đất

Thị trường bất động sản từ đầu năm 2019 đã chứng kiến sự bùng nổ của cơn sốt đất nền trên khắp các tỉnh thành từ Bắc vào Nam. Tại khu vực phía Bắc, thị trường bất động sản các địa phương như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên,… vô cùng sôi nổi. Hàng loạt các dự án mới được tung ra, hứa hẹn tính thanh khoản lên đến 70 – 80%.

Đến quý 2/2019, đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội cũng bùng lên cơn sốt trước thông tin sắp được lên quận. Điển hình là bốn huyện Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì và Gia Lâm. Giá đất tăng lên 30 – 50% trong khoảng hai năm trở lại.

Trên đà lan tỏa, cơn sốt cũng xuất hiện tại các tỉnh miền Trung như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Trị, Bình Thuận… Tại Đà Nẵng, sau Tết, giá đất tại một số khu vực tăng 30 – 50%. Phải đến tháng 5/2019, giá đất ven biển đường Võ Nguyên Giáp (quận Sơn Trà và quận Ngũ Hành Sơn) mới có dấu hiệu chững lại sau khi đạt kỷ lục 300 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản phía nam từ đầu năm 2019 đã chứng kiến sự sôi động của các khu vực lân cận TP.HCM như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Phước, với giá tăng từ 20-30% so với thời điểm đầu năm.

Trước tình trạng này, chuyên gia đã phải cảnh báo về cơn sốt của các tỉnh hầu hết chỉ mang tính một chiều. Nguyên nhân là do các nhà đầu cơ tự thổi giá với nhau nhằm tạo sóng cho thị trường, chứ thực tế không có nhiều giao dịch. Tình trạng sốt đất cũng là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, những dự án “ma” cũng được nước ăn theo để tung ra thị trường.

Tình trạng này gây khó khăn trong việc quản lý của các cơ quan chức năng địa phương. Trong năm qua, nhiều địa phương như UBND quận 12, Bình Chánh, Thủ Đức (TP.HCM), thị xã  Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu)... phải phát đi cảnh báo về tình trạng lừa đảo trong hoạt động phân lô bán nền của một số doanh nghiệp.

Doanh nghiệp chuyên bán dự án “ma” sụp đổ

Công ty địa ốc Alibaba sụp đổ có lẽ là sự kiện đáng chú ý nhất trong năm qua trong bối cảnh các  dự án ma xuất hiện nhan nhản khắp các tỉnh thành. Địa ốc Alibaba chuyên kinh doanh đất nền tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận… Các dự án mà doanh nghiệp này rao bán là những khu đất được quy hoạch là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm do cá nhân đứng tên sở hữu.

Ngày 18/9/2019, Bộ Công an đã phối hợp cùng Công an TP.HCM khám xét trụ sở Địa ốc Alibaba, sau đó khởi tố bị can, bắt giam ông Nguyễn Thái Luyện (CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Địa ốc Alibaba) cùng em trai Nguyễn Thái Lĩnh (TGĐ Địa ốc Alibaba) để điều tra hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Cơ quan điều tra xác định Địa ốc Alibaba đã môi giới cho hơn 6.700 khách hàng nhận chuyển nhượng đất tại các dự án “ma”, với số tiền giao dịch hơn 2.500 tỉ đồng.

Ngay sau “cú lừa” của Alibaba, một loạt công ty kinh doanh đất nền khác tiếp tục được phanh phui. Cụ thể, cơ quan công an đã quyết định khởi tố, bắt tạm giam đối với bà Phạm Thị Tuyết Nhung, Giám đốc Công ty cổ phần tư vấn và đầu tư Angel Lina, về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Công ty này  tự xưng là chủ đầu tư của hàng loạt dự án ma tại các khu đất công cộng, khu quy hoạch ở quận Thủ Đức, quận 9, quận 12, Bình Tân… rồi quảng cáo, mời gọi người mua góp vốn đầu tư. Sau khi thu tiền, Công ty Angel Lina đã không thực hiện đúng cam kết. Người mua không được giao đất cũng không thể lấy lại khoản tiền đã đóng.

Một doanh nghiệp chuyên vẽ dự án ma khác bị điều tra là Công ty TNHH tư vấn đầu tư BĐS Hoàng Kim Land (Hoàng Kim Land). Giám đốc công ty này là bà Trần Thị Hồng Hạnh, người  đã ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng đất nền tại bảy dự án không có thật, không được cấp phép đầu tư ở vùng ven TP.HCM với hàng trăm khách hàng, hòng chiếm đoạt gần 300 tỉ đồng. Cuối tháng 11/2019, Công an TP.HCM đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam đối với bà Hạnh.

Mới đây, cơ quan điều tra Công an tỉnh Bình Thuận đã ra quyết định khởi tố bị can, thực hiện lệnh bắt giữ Nguyễn Hữu Kha, Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Địa ốc Hưng Thịnh Phát về tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Công ty này đã mở bán nhiều dự án trên địa bàn tỉnh Bình Thuận nhưng tất cả đều là dự án ảo, chưa được cấp phép.

Nhiều khách hàng sau đó đã tố cáo ông Kha có hành vi lừa dối trong hợp đồng đặt cọc đất, nhận tiền cọc của khách hàng; lợi dụng lòng tin của người khác nhờ đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chiếm đoạt tài sản.

Khách hàng “vỡ mộng” vì condotel

Cuối tháng 11, Tập đoàn Empire, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng - một trong những dự án condotel có quy mô lớn nhất thị trường - thông báo đến khách hàng rằng công ty không thể trả mức lợi nhuận 12% theo như hợp đồng đã cam kết.

Lý do của chủ đầu tư đưa ra là việc kinh doanh condotel thời gian qua gặp nhiều khó khăn, khung pháp lý chưa hoàn thiện dẫn đến nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương có nhiều vướng mắc, làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác và vận hành dự án.

Sự việc này đã gây chấn động cả thị trường, giới đầu tư hoang mang, lo ngại về một viễn cảnh xấu có thể sẽ xảy ra tiếp theo ở nhiều dự án condotel khác. Vấn đề về khung pháp lý, quy chuẩn cho loại hình này lại tiếp tục được mang ra “mổ xẻ” nhưng vẫn chưa có một văn bản pháp lý cụ thể nào dành cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng condotel được ban hành.

Siết tín dụng bất động sản

Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư này được đánh giá có tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Lộ trình siết tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS bắt đầu từ năm 2019 với việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%; tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 200%. Những năm tiếp theo, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sẽ tiếp tục giảm còn 35% vào năm 2020 và 30% ở năm kế tiếp, đồng thời nâng hệ số rủi ro của ngành này lên 250 - 300%.

Áp lực từ việc siết tín dụng của phía Ngân hàng Nhà nước cũng như trong bối cảnh yêu cầu về phát triển dự án đòi hỏi vốn lớn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm vốn bằng cách phát hành trái phiếu.

Cuộc chạy đua phát hành trái phiếu giữa các doanh nghiệp đang diễn ra khá mạnh mẽ với lãi suất đầy hấp dẫn cùng nhiều hình thức khác nhau. Tính đến tháng 12/2019, trong 61.000 tỉ đồng phát hành từ trái phiếu doanh nghiệp thì riêng ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng chiếm đến 27%, tương ứng 16.000 tỉ đồng.

Công bố khung giá đất mới

Chính phủ vừa ban hành nghị định về khung giá đất áp dụng cho giai đoạn 2020-2024, với mức tăng chung 20%. Khung giá này được sử dụng làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

Đầu tháng 12/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã trình UBND TP.HCM hai phương án cho bảng giá đất mới trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020 - 2024. Phương án thứ nhất với giá đất ở mức cao nhất tăng hơn hai lần so với hiện nay (khoảng 330 triệu đồng/m2) và phương án thứ hai là không tăng giá đất.

UBND TP.HCM đã chọn phương án giữ nguyên bảng giá đất hiện hành, có bổ sung giá đất của một số tuyến đường mới với mức tối đa 162 triệu đồng/m2. Đây được đánh giá là động thái tích cực, giúp không xảy ra tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản, người dân và doanh nghiệp.

Tại Hà Nội, mới đây HĐND thành phố đã thông qua mức tăng bảng giá đất giai đoạn 2020-2024, với mức tăng bình quân 15% so với giai đoạn 5 năm trước.

Với mức tăng này, sau năm 2022, mỗi hộ dân ở Hà Nội sẽ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cao hơn hiện tại 45.000 đồng/năm. Tổng số tiền thuế Nhà nước thu thêm tăng khoảng 57 tỉ đồng.