Thứ nhất, cầu giảm nhưng cung còn giảm mạnh hơn cầu
Để xác định mối tương quan giữa “lượng cung” và “lượng cầu” bất động sản, chúng ta sẽ sử dụng hai yếu tố để đo lường.
Thứ nhất, lượng tin đăng rao bán bất động sản đại diện cho số lượng các bất động sản được đăng lên rao bán trong một khoảng thời gian nhất định, yếu tố này đại diện cho lượng cung.
Thứ hai, mức độ quan tâm hay cụ thể hơn là số lượt tìm kiếm và xem các tin rao bất động sản của người dùng cuối, yếu tố này đại diện cho lượng cầu. Ở bài viết này, người viết sử dụng dữ liệu trên báo cáo thị trường của batdongsan.com.vn, cũng là website có thị phần rất lớn và có thể đại diện cho thị trường.
Theo đó, khi so sánh giữa các tháng, chúng ta thấy rằng mặc dù lượng cầu của tháng 07/2021 chỉ giảm 18% so với cùng kì năm trước là tháng 07/2020 thôi, tuy nhiên lượng cung lại giảm tương ứng lên tới 43%.
Điều tương tự như vậy cũng vẫn xảy ra nếu so sánh giữa hai tháng liên tiếp hiện hành, là tháng 06/2021 khi mà các chỉ thị về giãn cách xã hội còn chưa quá chặt, so với tháng 07/2021 là thời điểm mà hầu hết các thị trường BĐS trọng yếu đều phải giãn cách theo chỉ thị 16. Cụ thể, dù người tìm kiếm bất động sản chỉ đi tìm ít đi 12% thôi, nhưng những người bán bất động sản đã giảm số lượng tin rao bán lên tới 22%.
Tất nhiên, so sánh ước lệ về lượng cầu và lượng cung như trên chỉ là tương đối, nhưng cũng cho thấy một chỉ báo thú vị, là những người bán thậm chí còn “nhạy cảm” với dịch nhiều hơn so với những người đi tìm mua bất động sản.
Thứ hai, dù trong bất kỳ tình huống nào và ở đâu thì mặt bằng giá bất động sản vẫn cứ tăng
Xét riêng ở trong thị trường căn hộ, bất kể dù lượng cung hay lượng cầu có tăng giảm thế nào, thì mặt bằng giá rao bán vẫn chỉ có tăng.
Nhìn trên biểu đồ ở thị trường Hà Nội, giá rao bán chung cư trung bình đều có xu hướng tăng lên trong hầu hết các tháng tính từ thời điểm tháng 01/2020. Cụ thể hơn, nếu so sánh giữa tháng 07 và tháng 06 năm nay, giá rao bán vẫn tăng 2%. Còn nếu so sánh với cùng kì năm trước, thì giá rao bán chung cư cũng tăng tới 7%.
Tương tự như vậy và còn thay đổi một cách mạnh mẽ hơn, giá rao bán căn hộ ở thị trường Tp. HCM cũng đã tăng 2% khi so sánh giữa tháng 07/2021 và tháng 06/2021. Và nếu so sánh với cùng kì năm trước thì giá rao bán đã tăng lên tới 10%. Ở biểu đồ trong ảnh cũng cho thấy giá trung bình của căn hộ ở Tp. HCM đã cao hơn khá nhiều so với tại HN. Ở Tp. HCM, giá rao bán trung bình là khoảng 53 triệu/m2 trong khi ở HN mới chỉ khoảng 34 triệu/m2.
Như vậy, chúng ta cũng thấy một điểm rất lí thú rằng, dù trong bất kì tình huống nào, thị trường bùng nổ hay đóng băng thì giá rao bán chung cư “vẫn không giảm”, ngoài ra sự thay đổi ở thị trường Tp. HCM diễn ra mạnh mẽ hơn so với thị trường HN.
Trong quá khứ, sau mỗi đợt dịch bùng phát thì thị trường bất động sản lại quay trở lại và bùng nổ mạnh mẽ. Liệu sau làn sóng covid thứ 4 rất nghiêm trọng như lần này, thị trường có sớm ngay lập tức có đợt sóng mới hay không, chúng ta sẽ cùng chờ xem/./
Đinh Hoàng Thắng